集体土地上不动产登记有关问题分析

李淑霞

摘 要：我国集体土地不动产登记工作起步相对较晚，使得配套政策不完善。本文中结合实际情况，分析集体土地不动产登记中存在的问题，给出切实可行的解决措施。

关键词：集体土地；不动产登记；解决措施

不动产登记工作的主要内容就是农村房地不动产确权登记，这也是保障农民群众合法权益的主要措施。但农房地一体不动产确权登记落实过程中存在一些问题，本文联系工作实践给出针对性的解决措施，切实提高农房地一体不动产确权登记工作效率与质量。农村不动产统一登记工作正在如火如荼的开展，而农村宅基地使用权与农村集体建设用地使用权的确权登记就是主要内容之一，旨在保护农民群众的财产权，保证城乡之间农村生产要素的合法有序流动，避免出现侵权现象。但随着确权登记工作深入，各种问题逐渐显露出来，有必要做好相关分析工作。

一、农房地一体不动产确权登记的主要问题

当前我国广大农村地区不动产确权登记工作火热开展，起着总登记宅基地使用权的作用。申请人向相关单位提出申请，经后者确认后符合发证条件申请人发证，不符合条件现行登记，待申请人条件符合后再颁发证书。整个过程中不动产权籍调查测绘作用明显，但也面临着的一些问题，笔者将其归纳如下。

1.一户多宅与面积超标问题

通过分析现有资料发现，农村地区普遍存在宅基地面积招标与一户多宅的情况。宅基地面积超标原因，随着社会经济发展及政策扶持，大部分农民的生活水平不断提高，住房需求也在增加，使得大部分村民重建、改建原有住房，并在住房周围建起院墙，圈占原有公共土地，造成宅基地面积出现超标情况；一户多宅问题，则是因为未拆除原有宅基地就新建宅基地，或通过继承、购买或赠与方式获得新的宅基地，这方面管理不统一且缺乏标准，加上法律上并未明确界定“一宅一户”，造成实际这方面工作开展难度较大，难以贯彻落实政策，造成我国农村宅基地管理工作出现混乱。

2.权属资料与关系的问题

农村宅基地确权登记发证工作要经过多个部门长时间审批，时间跨度较长，部分资料管理不善出现遗失情况，同时传统资料登记均为纸质档案，少数管理人员全部丢失权属来源证明材料，再有部分符合申请条件但并未经过审批已形成事实用地的情况。使得权属资源不全，直接影响到确权登记发证工作的顺利进行。此外，部分地区缺少变更或买卖合同，造成权属关系并不明确，直接影响到后续确权登记工作，对工作落实产生阻碍。

3.宅基地管理与法律的问题

现有法律体系中规定：权利人本人提出农村宅基地的使用申请，乡镇一级政府审核通过后经过区县政府批准，最后县级或以上国土资源部门办理相关业务。但是实际落实过程中，乡镇政府或村委会承担了国土部门的大部分业务，这些人员大多没有经过专业培训，自身技术水平参差不齐，造成登记过程中普遍存在错误混乱情况，使得宅基地管理出現混乱；虽然当前居民住房的法律规范相对完善，但是这仅对城市宅基地，农村地区土地登记的规范存在，但是内容不够详细，相关规范零散且存在漏洞，造成宅基地管理难度增加。

二、集体土地上不动产登记问题的解决

1.对无效数据进行清理

不动产数据在进行整合时，必须将原有的土地、不动产以及财产情况进行检查并将已经注销登记的登记薄再次登记，注明权利表中的所属权，随后将相对应的信息资料传送给专门的档案管理。对整套档案管理要按照土地登记、房地产档案管理以及宅基地登记等流程进行相应的联合管理工作。

2.规划化完成数据的梳理

在宅基地信息登记以及土地信息的进一步整理，能够清楚的得到原始有效的财产信息状况，按照房地站登记数据库转变标准的相对应管理，就能够全面的对房地产信息信息进行统计和描述。房地产的数据类型、单位以及具体的数据要进行统一、规范并严格的管理，确保整个地理范围内空间准则保持一致，对房地产登记中所记录的基本内容，宅基地信息、土地信息以及空白项目的科学整合，要根据实际情况完成相关信息工作的补充。

3.土地宅基地登记信息落宗

在宅基地分析中，要将宅基地登记、土地登记等信息结合信息并注册，根据原有的产权证书信息、宗地所在地的信息中的清洁包裹信息，完成宗地代码的填写工作，同时还应该积极完善宅基地登记信息，有效落实房地产的登记工作。此外，合理使用地籍图形库，要对宗地各项数据进行调查。依据现有的测绘宗地图形实现补录缺失并对宗地进行完善与统一编码，并对跨区的宗地合理调整，避免出现工作中跨界要频繁修改地籍的情况，不动产的基础就是宗地统一代码，实现无缝衔接。

4.重新制定逻辑关系

现行的登记管理办法中，有传统的登记情况存在一定的冲突，因此需要对原有的数据进行核查，尤其会涉及到权力表中的地役权、抵押权以及异议登记、注册登记以及形式登记记录等，因此为方便管理，需要对新的逻辑关系进行设定，并严格遵循原地产权的原则，对现有的不动产登记的相关数据进行记录时，应该对先前的等级数据进行研究，并做好原有营业编号的继承工作。通过有效继承可以保证现有数据与原有数据的一致性。同时还要做好对原有数据的存储工作，并通过建立一定的映射关系完成房地产地籍测绘的对接工作。

三、结语

总之，集体土地上的不动产登记仍然存在着诸多不足之处，整体的管理效果不佳。需要在明确现存问题的基础上，结合集体土地不动产登记管理的实际情况以及农村居民的认知现状等进行分析。