英国房产税税制改革研究及对我国的启示

(上饶师范学院 经济与管理学院，江西 上饶 334001)

1 英国房产税征收现状

英国作为现代房产税征收的起源地，对房产税税制的研究可以追溯至中世纪，许多国家的房产税制都借鉴了英国房产税制。此外，英国房产税税制经过不断的改革，已经建立起一套较为健全、高效的房产税征收体系。现有的纳税类型有：购买房产或土地用于自住的英国居民需向英国税务局(HM Revenue & Customs)缴纳房产印花税(Stamp Duty Land Tax)，销售房屋需缴纳资本收益税(Capital Gains Tax)，征收范围在英格兰、威尔士和北爱尔兰，按房屋交易的总价作为计税依据[1]。

选取了1993年至2014年英国的房产印花税政策变化的主要数据，包括英国房产税税率、起征点的变化，以及英国房产税从单一计税到累进计税的历史变革,见表1[2]。

其变化过程归纳为以下两点：

1.1 税制形式改革

英国房产印花税在1997年之前采取单一税率1%对房产计征，但在此之前英国税务局多次对房价起征点进行了调整。1997年7月8日开始，英国政府实行房价分级制，按不同税率征收不同价格区间的房产。在2014年12月，英国政府对房产印花税进行了一次大胆的改革，将之前较笼统的房价分级计税的方式，进化为多级超额累进计税形式。改革后的英国房产印花税计征模式和我国的个人所得税——工资、薪金的九级超额累进方式类似，这一改变对于低价房和高价房拥有者都产生了巨大的影响。

旧的房产印花税政策中，以2012年为例，价值250 000英镑的房屋征1%税率，纳税2 500英镑，价值250 001英镑的房屋征3%税率，纳税7 500英镑。而新改革的政策中，价值250 000英镑的房屋，前125 000英镑征0税率，后125 000英镑征2%税率,共征2 500英镑。但价值250 001英镑的房屋，前250 000英镑纳税相同，最后1英镑按5%纳税0.05英镑，共征2 500.05英镑(税率及税阶见表1)。新政策相较之下，大大降低了低价房屋的应纳税额。

此外，新政策中对价格较高的房产应纳税税率进行了较大的调整，尤其是对于价值超过925 000英镑的房屋，其超额部分涉及税率高达10%以上：以价值1 600 000英镑的房屋为例，2012年按5%税率需缴纳80 000英镑，而新政策下其需缴纳105 750英镑，差额高达25 750英镑，这与2014年前最高税率不超过7%的税制相比，极大地增加了高价房的持有成本。

英国政府通过对房产印花税政策的改革，来帮助低价房购买者大幅度减少应纳税额，将税收压力“转嫁”至高价房购买者身上，以此增加未买房者的买房信心，降低英国房地产市场高价房的销量，这表达了英国政府对于解决居民住房需求、控制奢侈品房销售、抑制房产投机的决心。

表1 1993年至2014年英国房产印花税改变过程(节选)

1.2 起征点变动

主要选取了三个住宅购房群体：首次购房者、非首次购房者(第二次或多次购房者)以及全体购房者，分别将该群体的购房均价与房产印花税起征点进行比较。截止2018年7月，英国房产印花税起征点自2014年12月的改革后未有变动，所以此处主要选取2004年至2014年的英国不同人群对家庭自有房屋购买的价格进行分析，以寻找起征点设置与房价之间的关系。见表2[3]。

根据表2的数据可以发现，英国消费者的买房均价呈现上升趋势(除2008年以外)，房产税的起征点总体上高于首次购房者的买房均价，且低于非首次购房者的购房均价和总体购房者的购房均价。这说明对于大多数首次购房者来说，享受到了买房没有缴纳房产印花税的待遇，而非首次购房者在购买房屋时大多缴纳了房屋印花税。在这样的情况下，房产印花税对于首次购房者来说是政策友好的。

通过这一比较结果可以看出，英国政府对于房产印花税的起征点设置不是毫无依据可循的，起征点的浮动大致围绕着首次买房者的购房均价进行。这一设置帮助英国大部分的首次购房者能够在免税的情况下购买到自己的第一套房屋，满足了居民尤其是首次购房者对于基本住房需求并减轻这一群体的买房压力。而非首次购房的居民在需要缴纳更多税金的刺激下，会放弃对多套房的持有，从而有效降低房屋空置率。

表2 英国房产购买均价与房产印花税起征点的对比

以上两点总体来看，新房产印花税政策的作用是降低首房和低价房购买者的购房成本，且提高多房和高价房购买者的投机成本，这是英国房产市场上调节房价和房屋成交量的重要影响因素。

2 英国房产印花税对我国的启示

基于以上对英国逐步完善的房产印花税政策的分析，对我国目前迫切需要变革的房产税税制提出几点建议。由于两国的国情不同，将对其适用与不适用我国的政策进行筛选。

2.1 城市分级，统一起征点

由表1可见，英国政府在20年内，对房产印花税的起征点进行了多次调整，最低60 000英镑起征，最高175 000英镑起征。结合表2的数据所示，英国政府起征点设置紧紧围绕其国民住房需求进行不断地改进。然而英国通过调节起征点来进行宏观调控的方式，是否适用于我国，需要将英国主要区域房价与我国主要城市房价的差异程度进行对比。

图1英格兰2014年各区域每套房屋成交均价

由图1[4]可知，英格兰各区域2014年的房屋均价中，除了伦敦地区房价远高于其他区域，其他8个区域的房屋均价都在11万英镑至26万英镑的区间。由此可见，英格兰各区域的房价比较集中，差异程度较小，满足英国政府在2014年12月设定全国统一房产税税阶的需求。

以中国房地产年鉴(2017)[5]的数据为例，将我国主要34个大中城市,2016年住宅平均销售价格(人民币)进行对比如图2。

图2中国2016年34个大中城市住宅每平方米平均销售价格

图2中显示了34个大中城市中，居民住宅房价在2.5万元/平方米以上的4座城市：北京、上海、厦门、深圳。房价在1万～2.5万元/平方米有6座城市，其余24座城市平均房价在1万元/平方米以下。 表中房价最高的深圳(4.55万元/平方米)与房价最低的银川(0.45万元/平方米)差价高达4万元以上。这不难发现，我国各地房价行情差异巨大，设置全国统一的房地产印花税起征点，并不符合公平原则。

关于我国房产税制的讨论众多，社会公众最关注的问题中就有对于新房产税制的实行能否符合“公平原则”的争论。英国政府设置房产印花税起征点参考居民买房均价这一做法在我国具有部分的可行性，做法如下：将全国城市按房价进行分级，对处于同一房价区间的城市设置统一的房产税起征点，起征点可参考该房价区间的居民购房均价。由于这一做法需要较长的执行时间和政策调整周期，在实行起征点制度之前，仍可按照我国原有房产税按房产原值一次减除一定减除率的做法进行过渡。

2.2 多级超额累进计征的采纳

从上述关于英国房产印花税的税制改革前后的政策效果对比可以看出，英国政府于2014年12月更新的房产印花税六级超额累进计税制度，值得我国房产税制借鉴。主要原因在于使用这一方法可以减轻一部分尚未拥有住房的居民在我国如今房价上涨的市场中买房的负担，尽可能使其减少纳税负担，实现改善国民住房需求的宏观调控目标。

夏建英[6]指出由于政府对房产市场的宏观调控力度难把握，应通过实施超额累进税对房地产市场进行长期调节，例如，以房价涨幅来判断是否对该地区征税，按人均分摊住房面积来设置税阶等。超额累进的方式可以实现对税收的双向调节，对房价的涨幅和跌幅进行一定程度上的把控。

2.3 提高多套房和高价房的计征税率

表1显示，2014年英国125 000英镑以下的房屋不缴纳房屋印花税而2 000 000英镑以上的房屋要缴纳7%的房屋印花税。此外，在英国价值2 000 000英镑以上的房屋被称为豪宅，这些房子主要集中在伦敦和英格兰东南地区，豪宅的拥有者除了要缴纳高额的房产印花税，还要针对其房产超过2 000 000英镑的部分额外缴纳1%的豪宅税(Mansion Tax)[7]。

在中国，别墅、高档公寓近年销售情况如表3[5]：

表3 中国房地产企业成套住宅销售、竣工情况

表3中的数据显示，我国2010-2016年以来别墅和高档公寓销售数量大约占所有住宅销售的2%左右，购买别墅和高档公寓的居民经济实力较好，如若这一部分房屋成为“豪宅税”的征税对象，对于房产税税收将有极大的提高。

此外，还可以针对累计拥有多套房购居民额外加征“多房税”，以达到控制房屋销售量、抑制房价上涨和保证税收收入的目的。例如，《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》(2011)就提到了房产税征收对象为“本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房”。

2.4 扩大征收范围

与现有的《房产税暂行条例》进行对比，如果新的房产税征收不再局限于城市、县城、建制镇和工矿区，而是普及到每一个购房者，并将其房屋按成交价格或者估价进行分类征税，有以下优势：提高税收收入；将目前较为混乱的房产税市场进行统一划分，从而提高管理工作效率；通过税率调节，对房地产市场的投机行为进行针对性打击。 在此基础上，可以根据各地的房地产实际情况，进行一定的政策调节，例如，“个人有房套数优惠为主，所在区域优惠为辅”[8]。

3 结论

目前，我国新的房产税政策正在积极的酝酿当中，政策的改革势必会对目前的房地产市场产生巨大的影响。通过对英国房产印花税20年内的政策变革，英国政府从居民购房需求的角度进行起征点调整的研究，并结合我国房地产市场现状，为我国现有房产税制的改革提出如下建议：按房价划分房产税起征点，实行多级超额累进计征，减少尚未拥有住房的居民纳税负担，实现改善国民住房需求的宏观调控目标；针对累计拥有多套房或豪宅购买者，适当调高其应税税率或者额外加征“多房税”，以达到控制房屋销售量、抑制房价上涨和保证税收收入；扩大房产税征收范围，统一划分房产税市场，提高管理工作效率；调节税率，对房地产市场的投机行为进行针对性打击。