县市级房地产经纪机构管理存在问题及探析

摘要：住房和城乡建设部等6部委结合近期全党开展的“不忘初心，牢记使命”主题教育活动，联合下发了《关于印发在“不忘初心，牢记使命”主题教育中专项整治住房租赁中介机构乱象实施方案》（建办房函[2019]511号），要求对全国住房租赁市场中介机构乱象进行整治和规范。为此，梳理县市级房地产市场中介机构存在的乱象，提出一些整改意见和建议。

关键词：房地产经纪机构;存在问题;解决办法

中图分类号：F293

文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2019）12-0073-76

收稿日期：2019-11-25

1 房地产经纪机构的发展历程

我国在元朝时就有从事房屋买卖说合的中介叫做“房牙”。鸦片战争后，随着我国通商口岸的逐步开放，才出现专门从事房屋买卖和租赁的房屋人，但大部分都是“洋人”，叫“二房东”，并且一直延续到解放初期。当时，房地产经纪活动既活跃又混乱。20世纪50年代，我国政府第一次采取淘汰、取代、没收、改造、利用等惩治投机的手段，整治了房地产经纪活动，改革开放初期房地产经纪活动已基本消失殆尽。房地产经纪活动从再次兴起到不断发展壮大是在1978年改革开放之后，特别是《城市房地产管理法》颁布后，我国把房地产业作为经济支柱产业，房地产经纪活动也慢慢地从沿海城市向内陆城市、从一二线向中小城市发展，山区县市一级发展更晚些，大约在2000年之后才萌芽，近几年才如雨后春笋般越来越多。

从房地产经纪活动发展总体上看，房地产经纪机构在房地产市场中既起了催化剂的正作用，也起了“捣蛋鬼”的负作用。存在的问题很多，应当加以整治和规范，以适应新时代中国特色社会主义初级阶段的发展需要。

2 县市级房地产经纪机构管理现状

近期，我们根据福建省住房和城乡建设厅等6部门联合发布的《关于开展住房租赁中介机构乱象专项整治有关要求的通知》精神，结合“不忘初心，牢記使命”主题教育活动，对武夷山市房地产经纪机构从业情况进行了全面的自查。从自查的情况看，大多数经纪机构能够自觉维护房地产经纪经营行为，依法依规诚信经营，但是在自查过程中也发现存在不少问题。

2.1相关法制建设不够健全

就我国出台的关于规范房地产经纪机构经纪行为的法规依据来看，目前只有《城市房地产管理法》《民法通则》《合同法》《房地产经纪管理办法》《经纪人管理办法》等5部法规，而且专门的规定也只有前述两个办法，法制还不够健全。

2.2多头监管整治难

按照已出台的房地产经纪机构管理相关法规和政策，房地产经纪机构的注册登记、价格违法、虚假广告等属于市场监管部门职责;违规开展租金消费贷款或者套取购房贷款等属于银保监部门职责;惩处涉黑涉恶经纪机构，中介人员等属于公安部门职责;利用网络平台发布虚假房源信息属于网信部门职责;对失信人的惩戒主要由发改部门负责;对经纪机构和人员的备案属于住建部门职责。这些部门目前还没有建立信息共享，导致有效整治的难度很大。

2.3违法违规成本低

根据《房地产经纪管理办法》第33-48条规定，对违反《房地产经纪管理办法》相关规定的行为，县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门除责令限期改正，记人信用档案外，对房地产经纪人员只能处以1万元罚款;对房地产经纪机构只能处以1万元以上3万元以下罚款。而目前市场上房地产经纪机构和人员只要违规做一宗业务动则获利几万元甚至几十万元，相比之下，区区3万元的违法成本实在太低。

2.4准入门槛低

根据国务院办公厅《关于清理规范各类职业资格相关活动的通知》，国家想通过职业资格管理方式的改革来规范房地产经纪行业。2014年8月，人力资源和社会保障部下发了《关于做好国务院取消部分准人类职业资格相关后续工作的通知》，再次明确取消房地产经纪人准人类职业资格许可和认证。

此后，房地产经纪一夜之间成为“全民经纪人”，一部分良莠不齐、不专业的房地产经纪人进入了经纪行业。由于没有职业资格许可和认证，造成了监管工作更加“无的放矢”。

2.5规模小，实力弱，内部管理不健全

以武夷山市为例：武夷山市目前已注册的房地产经纪机构218家，其巾按规定备案的仅仅116家。有些经纪机构往往只有“一个小门面、一张桌子、一台电脑、一个人”，连“夫妻店”的标准都不具备，规模如此之小，实力可想而知，更谈不上内部管理健不健全问题。即便有几家稍微像样一点的门面，也都是靠倒买倒卖房屋赚取一些购房差价，为客户套取购房贷款，代办一些简单手续维持生计，更不用说是否具备专业人员，连起码的台账记录和会计记录都没有。

2.6取费混乱，信誉差

一宗业务大家抢，相互压价，没有统一服务和收费标准。加上目前监管部门未采取行之有效的监管抓手，交易纠纷、群众信访逐年增加，社会反映强烈。虽然我们已经建设了完整的存量房交易平台，逐步在推行房源核验、交易资金监管、企业信用评级等工作，但由于一方面老百姓对交易资金这项业务兴趣不高;另一方面因为市场不成熟造成群众消费心理不成熟，买卖双方不能充分认识到资金监管的重要性，甚至以交易资金监管没有强制要求和放款、退款等程序比较复杂而拒绝接受监管。

2.7违法违规现象普遍

由于县市级房地产经纪机构起步较晚，大部分在2014年前后成立，由于房地产市场低迷，疏于管理，加上房地产经纪机构的准入门槛降低，导致违法违规从业现象普遍。主要表现在：一是无证、无照经营;二是以包销名义隐瞒委托人的实际价格与买受人签订协议，偷逃交易税收，赚取购房差价或者谋取佣金以外的收入;三是出借、出售、出租资格证书;四是不及时依法备案;五是制作虚假广告或者提供不实购房信息欺骗消费者;六是利用格式合同条款签订对买受人不公平的条款。

2.8监管困难大

由于我国正处于后金融危机和互联网高速发展时代，近几年一些传统商业不景气，而房地产中介正好具有互联网加传统商业的特点，于是县市一级房地产经纪企业数量急速增加，人员构成复杂。受机构、人员编制、办公经费的限制，对房地产经纪机构的监管大多县市都委托房管所或者交易中心承担，大大削弱了其协调能力和监管能力，存在很多盲区和漏洞。

3 规范房地产经纪机构行为措施的探析

为进一步规范房地产经纪活动，强化房地产经纪机构执业规范，维护房地产交易秩序，切实解决房地产经纪活动中存在的违法、违规问题，维护经纪活动中有关各方的合法权益，净化房地产市场环境，促进社会和谐稳定。武夷山市委市政府以及主管局，按照2019年9月30日福建省住房和城乡建设厅等6部门联合发布的《关于开展住房租赁中介机构乱象专项整治有关要求的通知》精神，结合这次“不忘初心，牢记使命”主题教育活动，针对武夷山市房地产经纪机构存在的问题，开始重点对房地产经纪机构违法违规行为进行整治。

3.1提高站位，把群众满不满意作为整治目标

接到省住房和城乡建设厅等6部门联合发布的《关于开展住房租赁中介机构乱象专项整治有关要求的通知》，住建局主要领导第一时间把通知精神向市委市政府汇报，市委常委分管城建工作的副市长立即召开相关部门联系会，对如何开展整治行动进行研讨，对如何安排整治工作进行部署，对整治必须达到的目标提出了具体要求：要求住建部门必须把此次整治行动作为住建系统“不忘初心，牢记使命”主题教育的重要内容之一，按照以人民为中心的发展思想，把群众满不满意作为这次整治目标。由住建局党组牵头，先展开调研，然后按照要求成立专班，制定切实可行的整治工作方案，确保整治行动保质保量按时完成。目前，已经完成了自查自纠阶段工作。

3.2加强房地产经纪机构监管的措施

一是积极推行使用武夷山市存量房交易合同示范文本。由市住建局联合市市场监管局研究制订武夷山市存量房交易合同示范文本，于2020年1月开始在全市房地产经纪服务行业范围内推行使用。示范文本应当包含“交易资金监管约定”等事项。明确载明房地产经纪机构客户交易结算资金专用存款账户开户行和账号，不得使用非客户交易结算资金专用存款账户存储、划转交易资金;房地產经纪机构不得随意在示范文本中增加委托人责任条款和房地产经纪机构免责条款;不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、损害委托人利益，不得实施欺诈行为，等等。

二是必须全面落实房地产经纪机构公示制度。房地产经纪机构须在经营场所醒目位置公示营业执照和备案证明文件、武夷山市存量房交易合同示范文本、房地产经纪机构在银行开立的存量房客户交易结算资金专用存款账户信息、从业人员信息、业务流程、投诉电话及交易资金安全提示等事项。

三是必须落实存量房交易资金监管政策。对经过委托房地产经纪机构达成交易并完成网签的房屋，原则上必须进行交易资金监管。建议金融部门对经房地产经纪机构代办存量房贷款业务的，应当要求其提交签订的武夷山市存量房交易合同，对于首付资金未按合同约定落实监管的不予审批发放贷款;对于交易当事人自愿达成交易合同并提出交易资金监管要求的，我们积极主动提供交易资金监管服务。

四是充分发挥互联网监管平台的作用。利用我处已经改造升级好的“数字房管平台”，将已经办理备案房地产经纪机构名单实时录入互联网监管平台上，并推送给商业银行，一旦商业银行发现房地产经纪机构存在异常互联网金融行为，或群众通过互联网反映房地产经纪机构存在违法违规行为的，就可以及时将有关信息及时推送给市住建局、市市场监管局和市公安局。一来可以通过企业信用评级对经纪机构实行评级;二来可以让相关职能部门及时采取相应防控措施。

五是畅通投诉举报渠道。房地产交易当事人在接受房地产经纪机构服务时，应当要求其使用武夷山市存量房交易合同示范文本签订合同，并按合同约定方式对交易资金进行监管。房地产经纪机构在武夷山市存量房交易合同签订前，未向委托人说明和书面告知房屋交易的一般程序及可能存在的风险等规定事项，在签订过程中故意隐瞒重要事实、诱骗委托人作出错误的意思表示订立合同或者诱骗委托人履行合同等欺诈行为，或使用非客户交易结算资金专用存款账户存储、划转交易资金，以及在经营服务过程中存在其他违法违规问题的，委托人可及时向有关部门投诉举报。有关部门要畅通投诉举报受理渠道，依据各自职责，调查处理，涉嫌犯罪的，依法移交公安机关处理。

六是加强行业信用管理。已经建设好的存量房交易平台将逐步推送给发改、金融、税务、市场监督、通信、不动产登记中心等部门，实现信息共享，将日常检查中发现的机构或从业人员违法违规问题记入信用管理平台，并向社会公示。制定并逐步完善行业严重失信主体“黑名单”制度，对严重失信主体采取联合惩戒措施，列为重点监管对象，限制其从事各类房地产经纪服务。对房地产经纪机构作出的违法违规处理决定和“黑名单”情况，通过市信用信息平台依法公示。

七是加大宣传力度。计划利用已经建成的“一个中心两个平台”以及各类媒体，加大政策宣传力度，增强群众法律观念，提高群众自我风险防范意识。其他监管部门也可以利用该平台通过正面引导、行业培训和主动服务，督促房地产经纪机构强化行业自律，并适时将诚信守法的经纪机构向社会公布，及时向社会发布房地产经纪机构违法违规典型案例，以案说法，以案警示。

3.3大胆探索，开拓创新，树立标杆

武夷山市房产交易所在成立之初，将交易所性质确定为国有企业，该企业经营范围含房地产中介业务和物业服务。我们正在着手研究利用房产交易所这一平台结合房管处现有的信息系统，成立“房地产交易超市”，按照“微利保本”的运营模式，以“群众满不满意”为服务宗旨，严格执行上级有关部门对房地产经纪机构提出的各种要求和标准。由交易所设立一家存量房交易门店，重点把一些项目公司开发的房地产尾盘、金融部门抵押贷款中呆账、死账形成的抵押房以及一些存量房等归集到超市中，在全市树立一个经纪机构的标杆，促使不守规矩的房地产经纪机构以“房地产交易超市”为榜样进行规范，更好地为群众服务。时机成熟时，再采取企业兼并重组的形式做大做强房产交易所，为今后可能出现的机构改革做好准备。

3.4积极推行行业自律规范市场

武夷山市已经成立了房地产经纪机构行业协会，并且获民政部门确认登记。目前，协会正在起草制定行业规范、服务标准、行业道德准则等工作。“市场的问题尽量由市场解决”，在协会不断完善行业自律机制后，除行政管理职能以外的，如：经纪机构从业人员培训、信用等级评定、广告打假、行业纠纷的调处、群众的来信来访等工作协会协助处理，实现行业协会通过行业自律真正发挥作用。

作者简介：祝德敬，武夷山市房产管理处。