房价合理的三个标准

2019-01-06 06:37:11 中国房地产·综合版 2019年12期

在日常聊天中,我们经常会聊到房价。普遍的共识是“这房价太不合理了”。政府的一些调控措施往往也希望“房价回归合理价位”。听得多了,自然就产生了疑问,如果房价不合理,那么合理的房价究竟是多少?凭什么说现在的房价不合理?

毫无疑问,这是一个非常具有争议性的话题。虽然大家有共识,认为房价太高了不合理,但究竟什么是合理的房价,那就见仁见智了。在此,我也不揣浅陋,谈谈自己对合理房价的理解。

经济学家喜欢谈均衡,虽然现实中均衡很少见,但均衡思维能帮助我们理解房价的形成与变动。在城市经济学中,如果是单中心城市,消费者可以选择在不同地方居住,为此会有通勤成本的差异,这些通勤成本的差异会资本化到房价中,这样一来,所谓合理的房价就是你会发现在城市的任何一个地方选择居住都是效用无差异的,你没有套利空间,此时房价就是合理的;这种思维还可以延伸到多个城市,比如说消费者在不同城市间选择,各个城市的房价和居住成本有差异,收入也会有差异,最终你在不同城市间选择居住和工作时,也没有套利空间。

这种空间无套利均衡在我看来是合理房价的第一个原则。在这个原则下,我们有时候会看到大城市的房价更高,注意不仅是绝对房价更高,而且是以房价收入比表征的相对房价更高。笔者有一次参加一个论坛,提了一个问题,如果某大城市的收入是另外一个城市的两倍,请问你预期这个大城市的房价会是另外一个城市的多少倍。很多人不假思索,认为也是两倍。其实是远超过两倍。为什么呢?因为在空间无套利均衡原则的驱使下,同时一般消费品又可以在城市间运输保证价格差异不大,消费者肯定会流入到大城市,使得大城市的房价不仅仅是两倍于隔壁城市。

还是举例来说吧,A城市人月收入10000元,B城市人月收入5000元;如果A城市居住成本为4000元,B城市居住成本为2000,这刚好满足了很多人认为的前者房价是后者的两倍的要求,但这肯定不是均衡,理性的消费者一定会从B城市向A城市流动,除非你认为一般消费品价格也有两倍的差异。那这样一来,A城市的居住成本或房价肯定就会超过4000元。最终均衡点在哪里? A城市的极限居住成本或房价有可能在8000元,当然现实中居住成本上升导致一般消费品中服务类价格也会上涨,所以是到不了 8000元的。这就意味着A城市的收入是B城市的两倍,但房价却有可能接近4倍。很不合理吗?美国新城市主义的代表Glaeser在《美国联邦住房政策反思》中讲了同样的机制,他说:“如果我们要真正讨论可支付问题的话,无论如何应当设立一个恰当的衡量标准,而这个衡量标准一定不能是个人收入的一个单一比例。当人们在住房市场和劳动力市场自由流动时,不同市场的房价收入比例不同是很正常的。在高收入和高住房成本的地区,试图通过政策干预人为降低住房价格的做法,从根本上就是错误的。从任何一个经济意义角度来看,人们都不可能因此就认为,那些房价收入比值很高的地区,其住房就一定存在可支付新问题。”理解了这个原则,就知道流传甚广的合理房价是收入的3-6倍的说法其实在理论上反而是有问题的。

合理房价的第二个原则,就是租买无差异或者称之为租买中性。我们知道消费者实现住房需求可以是租,也可以是买。租买无差异原则意指在选择需求方式时,消费者无法从居住形式选择中套利。如果租赁比买卖合算,消费者会选择租赁,反之会选择买卖。在均衡实现时,二者是无差异的,此时的房价和租金可以理解为合理的房价或租金。注意我说的是租买无差异并非指租买同权。租买同权更多的是社会权利的相同,经济权利绝对是不同的,租房者永远无法获得房价上涨的资本增值收益,也没有抵押权。

在理解这个原则时,仍然要破除一个长期以来流传甚广的错误观点,就是租房是给房东付房贷,还是买房合算。还是先看一个例子:张三和李四扣除各项社保后年收入都是20万元,收入一样,都没有存款。现在两人一个租房,一个买房。我们假设租金是5万元一年,贷款利率也是5%。免税额是6万元一年,所得税率为单一税率5% (累进税率复杂点不影响结论)。先假设没有贷款利息抵税,贷款1年。张三贷款100万元买房,贷款利率是5%,不吃不喝,一年后张三的净资产是:收入20万元-纳税7000 ( 20万元减去6万元后再乘以5% )元-5万元利息-100万元负债+ 100万元房子一套= 14.3万元;李四選择租房,一年后李四的净资产是:收入20万元-纳税7000-5万元房租=14.3万元。

可见在房价不涨的前提下,二者的净资产在一年后是相等的,双方都没法套利。民间流传的任何时候买房都比租房合算或者租房只是给房东付房贷,这些说法是完全错误的。当然,有人会说,买了房后房子可能升值,但其实也可能贬值的。住房投资其实是有风险的。

在租买均衡中,如果房租不是5万元,而是6万元,这样人们自然会选择倾向买房,这会抬高房价。反之,如果利率是6%,但房租是5万,则人们会发现租房比买房合算,这会抬高房租。所以合理的房价一定是租买无差异的。并且政策的调整也应该确保租买中性,即不要偏向买,也不要偏向租。我国现在修改的个人所得税法中特地制定了房贷利息抵税和房租支出抵税,目的就是如此。随便说一句,笔者在2016年曾经对房贷利息抵税不大赞成,但没想到个税修改中同时加人了房租支出抵税。

我所认为的第三个原则,即产业无暴利。即无论是开发商还是普通的房地产投资者无法在长期中获得稳定的超额利润,这个原则本质上属于市场开放竞争原则。如果开发商在某一时期能获得暴利,那肯定会吸引厂商加人,这个行业进入的壁垒并没有想象的那么高,就像孙宏斌说的,只要在合理的价位买地,就一切太平;其他一切都可以外包,唯独什么时候什么价位在哪里买地才是开发商的核心竞争力需要亲力亲为没法外包。

只要地买的合适,其他就留给时间,让时间来替开发商赚钱。我们有时候看到开发商有暴利,那是因为在杠杆操作下,要么是用两年后的他卖房的价格与两年前他买地的价格比较,那一比较当然是暴利了;要么是刚好赶上了房地产市场繁荣期,房价大涨。但这种好日子是没法长久的,房价涨后,地价会涨。控制土地的政府不会让你继续这么容易赚钱,同时其他人也会杀进来,市场竞争激烈,开发商也会非理性地在土地拍卖市场出高价。房地产号称周期之母,在一个周期内,很难获得超额利润。所以用某些开发商在短期获得超额利润证明房价不合理,这不是一种科学的态度。除非这个行业总是能获得超额利润,那我们可以说肯定是房价不合理。

不过,现实总是令人很尴尬。2017年12月,NBER的5位经济学家写了一篇工作论文,题目为《所有资产的回报率:1870-2015》(N0.24112),学者们在研究了 16个富国100多年股票、债券和住房的回报率后居然发现住房投资的回报率是最高的。自从1980年代以来,情形有点变化,股票的回报率开始高于住房,但是经过风险调整后,也就是夏普比率,住房的投资回报率仍然高于股票。这真的是一个令人难以接受的事实。

最后,回到中国的现实,按照笔者的3个标准来判断房价是否合理,那就需要问,房价实现了空间均衡吗?实现了租买中性吗?实现了产业和投资无超额回报吗?可能答案都是否定的。我一再讲“理有固然,而势不必至”。也许有人秉持着存在主义的哲学,认为存在的就是合理的,那就没法继续交流了。

作者简介:

赵奉军,武汉大学经济学学士,复旦大学经济学硕士,南京大学经济学博士。现任杭州师范大学阿里巴巴商学院副教授,兼任复旦大学住房政策研究中心研究员和南京大学不动产研究中心研究员。主要研究方向为房地产经济、城市经济与中国经济增长。