重庆市政府平台储备土地“五个一体”资本运营探析
——以重钢片区土地开发为例

文/高松 重庆渝富土地开发经营有限公司 重庆 401121

重庆渝泓土地开发有限公司 重庆 401121

重庆市作为西部唯一的直辖市，近年来主城区城市化的快速发展决定了其必须集约利用土地，而实现土地集约利用的基本途径有以下几个方面。其一，土地集约利用融入低碳环保绿色理念[ ]、生态健康[ ]及智慧城市等理念。其二，土地集约利用与城市发展相协调。其三，利用好市政府平台土地储备机构的资本运营，把控好土地一级市场供应的“总龙头”，有序推进城市健康发展。本文结合市政府平台的土地储备机构利用资本运营实施集约利用土地的工作实际，以重钢片区土地开发利用为例，对储备土地进行“五个一体”的资本运营进行了初探，为城市集约节约利用土地提供新的思路。

1、重庆市政府平台储备土地“五个一体”资本运营的背景和目的

2012年11月、2016年2月，国土资源部、财政部、人民银行和中国银监会等4部委联合印发《关于加强土地储备与融资管理的通知》（国土资发〔2012〕162号）和《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》（财综〔2016〕4号），对土地储备机构、土地储备筹资方式等9个方面进行了进一步规范和限制。这一政策变动，颠覆了市级平台公司原有土地储备整治出让模式，政策的重大调整、政策环境重大变化，要求城市储备土地走集约节约利用土地经营模式，摒弃了传统粗放式经营土地模式。

实施“五个一体”土地资本运营的目的是加快树立长周期运作、系统化运营、大规模增值的土地资本运营理念，创新土地资源、资产、资本一体化运作机制。

2、重钢片区土地概况及潜力分析

2.1 基本概况

重钢片区土地位于重庆市主城区西南部，濒临长江，东临巴南区，南临钓鱼嘴半岛，与九龙坡区接壤，对外交通便利，基础设施配套较齐全，整个片区面积达410万平方米。现有规划中，经营性用地约187万平方米，总建设规模约654万平方米。地块总体较为平坦，拥有近8公里长的优质江岸线景观、崖线公园、码头及正在建设的重庆工业文化博览园、马桑溪古镇等一系列稀缺资源。

2.2 发展潜力分析

该片区区位优势明显，是重庆市主城“六大商圈”的重要组成部分，正在打造西部新城核心商圈，更容易吸引和聚集周边的人口置业。临江面较宽（有约8公里江岸线），具有一线江景资源，地形高低错落有致，自然资源优势明显。重钢历史较为悠久，从汉阳厂西迁到自行研发钢轨筑造成渝铁路，从“一五”到“十二五”，期间有太多的历史积淀可以去发现和挖掘，然后通过现代市场化的方式去提升片区的品质。

3、重钢片区土地“五个一体”资本运营的实施途径

3.1 整体规划

重钢片区以重钢悠久的工业历史为依托，将该片区进行功能定位，规划为工业文化博览区，文化创意产业拓展区，滨江休闲商贸区，港口旅游商务区。一是对外交通。成渝铁路近期以货运为主，远期将成为城际列车，远期将规划轨道8号线横穿片区，接至巴南；现状新港码头规划改造为旅游客运码头。

二是公共交通。利用原有厂区铁路设置有轨电车，设置8处有轨电车站，预留通向杨家坪和钓鱼嘴片区的有轨线路。三是城市道路。规划区城市道路采用自由式布局，规划以南北向道路为纵向轴线，东西向道路为横向轴线，形成南北贯通、东西衔接的骨干路网。

3.2 整体整治

通过对该片区的土地整治，使其可出让土地以“精品”进入土地一级市场，其标准是：完成片区市政基础公共设施建设；完成片区各地块污染土壤风险评估及修复治理；是进入土地一级市场的土地达到“五通一平”的精品级土地。

3.3 整体打造

形成片区核心“引爆点”。按照整体规划的业态定位，重钢片区以工业文化博览园为核心，植入双年展大事件、组织工业小镇等相关内容，激活其最大潜力，塑造工业文明示范标杆，铸就工业遗存更新利用的典范，发展工业旅游业、配套服务业，形成片区“引爆点”。打造片区“引爆点”，提升片区土地价值和竞争力。主要包含重钢滨江休闲带、崖线景观带、交通枢纽站、旅游码头等区域项目，按照“总体规划、可持续发展”的思路并结合市场实际情况，与重点打造的引爆点项目共同形成以工业文化博览园为核心的引擎带动和联动效应，并借力马桑溪古镇，形成历史的旅游主题，以提升土地价值和区域竞争力。

3.4 整体出让

通过对城市总规对片区土地定位的理解，对该片区土地及周边的自然条件、产业、经济、人口等因素的分析，形成了对该片区土地的理解，将该片区的定位为“江畔栖镇，城市绿岛”。营销需要对不同的优势点进行梳理、提炼，有效的在空间和时间上进行组合，形成片区不同板块土地的核心竞争力，从而提升土地价值。

3.5 整体经营

以提升片区土地价值为主要目标，充分发挥、发掘“整体规划”、“整体打造”中的公共服务设施项目、优质商业项目及闲置土地等的经营，在带动片区土地价值不断提升的基础上，尽量创造经营收入，以实现城市经营的可持续发展。

结论：

本文以重钢片区为例，全面分析了重钢片区土地资本运营历史背景、基础条件、区域发展及优劣势，明确了土地资本运营的目标及具体措施，以土地资本运营整体规划、整体整治、整体打造、整体出让、整体经营为核心体系，根据重庆市级战略发展要求、相关区域经济社会发展和规划要求，结合片区自身条件和开发实际，从土地资本运营的经济目标、社会目标和生态目标，提出了有较强针对性的实施路径。