泡沫经济理论与中国房地产市场研究

文/郭永珍 会泽县国土资源局 云南曲靖 654200

所谓的泡沫经济，就是一种资产价值高于实体经济的。造成持续发展能力丧失的一种宏观的经济状态。泡沫经济在实践中因为大量的投资活动作为主要的支撑，导致资产容易出现破裂，就犹如泡沫一般，因此称之为泡沫经济。基于泡沫经济理论研究中国房地产市场，对于规避房地产泡沫经济来说具有一定价值与意义。

1、房地产经济泡沫运行机理

1.1 投机价格机制

在出现房地产经济波动的时候，价格机制功能会在价格增长的过程中减少需求量，增加整体的供给量，而价格降低就会导致供给量减少，需求量的增加。而在房地产经济泡沫形成的过程中，会呈现反向的发展状态，在价格增长的环境中，房地产拥有者认为要求增长，不愿意出售，导致供给量降低，需求量增加的问题出现。

1.2 自我膨胀机制

在银行信贷的介入之下，自我膨胀机制会存在房地产经济的泡沫中，在房地产价格增长之后，房地产资产的资产价值就会增加，存在抵押、贷款、再次买入的反复循环状态。这样就会造成自我膨胀机制的出现，此种状况也推动了泡沫的发展。

2、房地产行业泡沫经济问题

在房地产行业中产生泡沫经济问题主要就是以下几点：

2.1 房地产商品特殊性

房地产行业在一段时间中无法做到供求平衡，同期摊销交易成本较低，为泡沫载体提供了有效的条件，导致在房地产市场中出现了泡沫问题。

2.2 土地稀缺性特征

土地资源具有固定性的特征，在城市化建设加快的过程中，城市面积拓展速度逐渐加快，导致土地资源极为匮乏。在市场经济高速发展的今天，城市对于土地的需求量在不断的扩展，这种需求不仅仅是经济发展过程中的一种客观需求，也是一种通过土地获得利益的需求。

2.3 房地产市场不充分

相对来说完全自由的竞争市场中因为房地产市场的差距相对较大，房地产可以理解为一种准市场，因为买房缺乏信息，导致信息存在不对称性的特征，出现了房地产交易与定价不透明、缺乏公开性等问题，而造成成交物业无法通过成交价充分的反应自身的价值。

2.4 银行与金融系统房地产贷款的倾向性

不可移动性以及保值增值是房地产发展的主要特征，银行系统对于房地产企业的贷款发放具有一定积极性，导致在房地产产业中涌入了大量的资金，而信贷盲目扩张会吸引短期的外资，进而形成了泡沫等问题。

3、规避房地产市场泡沫经济对策

分析泡沫经济的理论，综合我国房地产市场经济发展的现状以及产生泡沫的主要成因，通过规范金融市场秩序。构建完善的预警管理、机制合理管控土地资源、规范土地市场、强化政府领导的方式加强对房地产泡沫经济的合理预防，其具体如下：

3.1 规范金融市场秩序

严格管控商业银行，避免商业银行为一些房地产企业提供大额的贷款资金。房地产企业在进行贷款申请的时候，银行必须要严格审查，明确贷款限制的条件，对于不符合条件的企业坚决不发放贷款，而银行在办理个人贷款业务的时候，要加强管理，及时处理各种问题。银行在对个人商业用户贷款业务处理过程中，必须要严格处理，通过抵押贷款的方式进行处理，明确具体的年限要求与规范。

3.2 构建完善的预警管理机制

政府部门要分析房地产市场的特征优势，了解区域性强以及发展不均衡等特征优势，构建与当地房地产市场吻合的预警预报管理机制，要及时处理下房地产交易中存在的各种问题，政府部门必须要加强对价格以及市场供求量等因素的分析，合理调控，加强对房地产企业的理性分析，强化消费引导。通过对楼市动态发展的监测管理，对市场整体运行状况进行评估分析，加强对今后市场发展趋势的预测与分析，为政府部门提供详实、精准的信息内容，为政府部门以及相关企业对市场进行调控提供参考，进而为房地产市场的持续、稳定发展奠定基础。

同时，要对全国房地产信息进行了解分析，整理研究，综合市场运行状况以及发展现状对其进行综合性的评价与预测分析。

3.3 合理管控土地资源

房地产市场在交易中，因为土地资源紧张会导致房价出现高速上涨的趋势。对此，要合理利用土地资源。

要严格遵守在土地开发审批中的相关规章制度，避免出现违规操作行为，要对土地供求关系进行合理的调控分析，构建完善的土地招标管理制度，严格处理贪污受贿问题，要保障政务公开化、阳光化以及透明化，要在招标中做到公开公正。

同时政府向部门要出台各种税收政策手段，制定完善的土地财务税款，利用网络等方式构建完善的现有的土地信息管理系统，通过网络进行管理，提升土地资源的管理力度与质量。

3.4 规范土地市场

相关政府部门要加强对市场的监督管理，综合市场发展趋势，构建完善的土地市场交易秩序，要构建完善的房地产信用体系，加强对房地产上的信用度监督，构建良性的市场环境。通过法律加强对各种交易行为进行约束管理，要对严格处理在网络上虚拟交易等不法行为。对于一些违法交易的行为要严格处理，对于发现的违规操作，要根据法律规范严格处理，制定完善的处罚对策与手段，强化管理，杜绝各种违法乱纪行为的出现。

3.5 强化政府领导

政府部门要明确国家对市场经济的调节控制作用，要规范房地产行业交易秩序，通过科学的方式强化监督，合理的规范我国的房地产行业，避免出现房地产泡沫经济等问题，要制定完善的、严格的监督管理政策，构建完善的监督运行模式，在实践中有效落实，进而避免经济泡沫等问题的出现，为房地产市场的稳定运行与发展奠定基础。

结语：

房地产行业与我国国民经济的运行与发展之间有着密切的关系，政府部门要凸显自身的宏观调控作用，通过设置各种对策与手段，加强对房地产行业的引导，通过对房地产市场的监督管理，规范我国房地产行业，合理的避免房价快速增长的问题，进而有效的避免房地产经济泡沫问题的出现，为我国社会经济的持续发展奠定基础。