房地产开发企业甲供材料业务处理的研究

文/萧冬 西部机场集团置业(西安)有限公司 陕西西安 710075

房地产开发企业（甲方）“甲供材料”，是指由房地产开发企业提供原材料，施工单位（乙方）提供建筑劳务的工程。材料价格的支出与消耗在商品房建造成本和造价中占据约65%的比重，房地产开发企业为了保证工程质量和降低工程成本，通常都在合同中明确规定工程甲供材料范围。

建筑材料的总体类别为26个大类，776个中型类别，319个小型类别，甲供材料一般为大宗材料，比如钢筋、钢板、管材以及水泥等。甲供材的优点是：1、有效避免施工方在工程中标扯皮：如果在招标前甲方就各种材料未作价位说明或未指明品牌，那么中标单位在履行施工合同期间如果材料价格上涨，或是甲方通过市场考察后所定材料的标准高于中标单位中标价，或是材料的施工实际用量超出了预算量由此而引起的甲方与乙方的扯皮；2、避免乙方确定材料品牌后掺杂使假：目前的建筑市场良莠不齐，假冒伪劣很多，还有一些材料本身并无厂家标记，甲方和监理单位只能依据资料来确定材料的真伪，虽然规范要求所有材料到工地后施工方都要进行复检，但一般产品复检后都是合格的，同是合格产品使用起来差异还是挺大的，所以甲方供材保障了材料的质量，从而也就保证了工程的质量；3、降低成本：乙方投标或甲方对材料认质认价，必然要在采购价基础上增加采保费、利润，导致材料价格虚高，而采用甲供则能有效避免以上问题，并能降低税负，避免重复纳税，降低工程成本。对于乙方而言，优点就是可以减少材料的资金投入和资金垫付压力，避免材料价格上涨带来的风险。这是双方互利互惠共赢的一种行为，所以在理论与实践中都能行得通。

但甲供材料在实际运行中也存在如下缺点：1、甲供材有可能造成浪费：在清单招标中清单材料预算量只是按图纸计算，结算时甲方一般会采取节约量与乙方分成的办法来鼓励改进工艺，但当实际用量小于清单量时，乙方往往将节约的多领料变卖，获取更高的利润，达不到甲方压缩成本、节约材料的初衷；2、甲方供货压力：房地产开发项目一般建设周期在两年以上，甲供材料涉及钢材、地材、门窗、安装材料、装饰装修材料、设备等多门类多规格，合理规划甲供品种、周期，才能加快开发速度，降低成本。当遇到市场波动，应提前做好预案，合同中充分考虑市场变动情况及供货商动态，同时做好不能及时供货情况下的备选方案，必要时进行监造，化解合同风险，保证工期； 3、乙方配合供货方消极：工程建设过程中，需要乙方根据工程进度提前提交用料计划，乙方往往要么不及时、要么不准，或者货到现场以没人、没场地不予接收，对供货方进行刁难；如果是甲方分包用材料，施工总包方往往在水电使用、垂直运输、材料堆放等方面设置障碍不予配合，进而对分包方索要配合服务费，而其实甲方已经就该部分分包配合费给过总包方了；4、甲供材料在工程完工后易留隐患 ：对于甲供材料，如果乙方疏于管理，会导致材料生锈、发霉、失效、损坏等情况，用于工程有可能造成隐患。即使不出现以上问题，当工程某部位出现问题需要维修时，乙方一般会首先提出是甲供材料的问题而推卸责任，当责任一时难以划清的时候，容易造成扯皮现象，影响工程进度。

综上所述，甲供材料使用得当是开发企业降低成本、加速工期、提高品质的有力抓手，为大多数成熟开发房企所启用。如何应用好这一模式，需要从以下几点入手：

1、重视甲供材料采购环节

“在一个公司里，采购和销售是仅有的两个能够产生收入的部门，其他任何部门发生的都是管理费用——杰克•韦尔奇”。采购衔接项目设计，影响项目的质量、安全、成本、销售，是企业价值链中最重要的一个环节，是降成本、增效益的重要举措。开发企业需要建立并规范采购过程中的关键节点，使采购各阶段均能被追踪和监控。第一要优化项目整体采购计划：采购计划的关键要素分为五类，即范围、责任主体、招标方式、控制价、相关日期，通过采购计划，使管理者在了解市场供求情况，清楚企业生产者经营安排、掌握项目进度计划以及项目目标成本的基础上，对项目招标计划进行有预见性的安排部署；第二要重视单项招标前段的协同与交底：招标需求部门自发起采购申请至正式发标前，需和需求部门、相关领导就技术、图纸、工期、成本、投标人资质、标段划分、招标方式等要求进行交底，并对招标流程、付款方式、评定标原则、招标时间、招标小组人员等达成共识，以确保招标能够顺利、高效进行；第三要做好材料供应商入围的规范管理：供应商入围需遵循三大原则，即达标原则（保证入围单位资质符合要求）竞争原则（保证供应商的充分竞争）、新人原则（邀请招标时尽量保证至少有1家未合作过的供应商参与，规避串标，确保良性竞争）；第四要加强对项目整体采购计划的异常监控：众多标杆房企一般从关键合同采购进度异常、招标责任主体变更、招标方式变更、采购控制价变更、内外部投诉等五大方面进行监控，基本能够满足开发企业招采过程中的风险管控。

2、加强甲供材料供应的工程管理

甲供材料工程管理是指工程建设过程中所需的甲供材采购、使用、储备等行为进行计划、组织和控制的过程。对于开发房企，具体包括材料计划制定、材料采购、材料使用和仓储等几个重要环节：

2.1 甲供材料的催交、监造管理

工程材料管理的重要目的是适时、适量、适质地提供项目建设所需物资，然而在实际供货工程中，供应商往往不能按照合同约定时间准时交货，或者由于施工进度发生变化导致材料供应时间需要调整等情况。为避免上述情况的发生，保证材料的及时供应，需要适时进行催交管理工作。催交方式有两种，一种是建设单位管理人员进行催交，另外一种是委托专门的咨询服务公司或者委托监造单位实施催交工作。监造一般是指按照设备供货合同要求，对工程所需设备在制造生产过程中对其工艺流程、制造质量、生产进度及厂家质量体系进行监督，分为文件见证、现场见证、停工待检3种方式。特别注意的是监造结果并不代表对到货设备的认可，需要货到现场进行验收及检测。

2.2 甲供材料的使用管理，重点关注以下几个环节

（1）材料使用计划管理：是指由乙方根据工程进度及现场施工情况，定期向甲方提报需求，甲方物资管理人员根据计划分批采购或由供应商分批供货，可以避免项目建设过程中的超量采购或供货不及时的风险。要求乙方保证用料计划的准确性，重点关注填报的材料种类、型号、数量是否正确，并注明使用部位。同时计划要充分考虑供货周期，防止出现供货不及时造成的窝工。甲方和监理单位要严审施工单位的用料计划。

（2）材料的到货、验收管理：内容包括到货接收、形成到货记录、建立入库台账、材料静态验收、动态验收、通知乙方领用等环节。材料到货后除常规入库手续外，如有包装损坏等异常情况，注意留有影像资料并归档保存，作为进一步处理的依据。静态验收的目的是保证供应商供应材料的规格、型号、数量等满足要求，动态验收则指工程物资安装、调试阶段的性能验收，要求甲乙双方、监理、供应商均到场参加，尤其注意随机文件资料的保存管理，便于以后竣工资料准备、物业交接等工作的落实。

（3）材料的入、出库管理：甲方物资管理部门应建立严格的入出库管理制度，建立相应的台账，定期进行盘点，保证账、物、卡相符。目前大多数开发企业一般不设立库房，做到材料随到随领，减少管理环节和压资金情况。对于退库材料应做到项目间调剂使用，同时留够竣工后维保期间的材料储备。设有临时中转库房的企业还应做好防火、防雨、防盗抢等安全防范工作，避免不必要的损失。

结语：

效益是房地产开发企业生存的基础，也是企业发展的源泉。降低工程成本最直接的途径一是降低采购成本，二是在施工过程中降低材料消耗，而这些都离不开基层的物资管理。所以，要降低成本，就必须提高对物资管理的重视程度，狠抓制度的落实与执行程度，以加强对项目的材料管理，达到降低工程成本的最终目标。