高房价抑制制造业发展的机制及对策研究

刘建江，刘晓韬，李喜梅，张瑞梅

(长沙理工大学 经济与管理学院，湖南 长沙 410114 )

一、问题的提出

我国自从1998年实施住房市场化改革以来，房地产市场持续繁荣，1998年商品住宅平均销售价格仅1 854元/平方米， 2006年突破3 000元/平方米，2012年突破5 000元/平方米，2017年达到7 614元/平方米，而2017年全国居民人均可支配收入仅为23 821元/年，快速上涨的房价对中国企业的生产经营产生了重要影响。近20年来，我国高房价所产生的房地产市场去库存、去杠杆与买房难等问题共存，房地产业过度繁荣，制造业生存与发展空间受到严重挤压，并逐步呈现出产业空心化态势，为新常态下稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险增加了难度，这一难题亟待破解。

持续攀升的高房价也带来了一系列社会问题，诸如“买房难”“做实业不如炒房”的困境，己经引起了社会各界的高度关注[1]。入世以来多年的高房价、高住宅空置率与高储蓄率、低消费率并存，制造业发展面临越来越大的压力，部分城镇出现制造业空心化趋势，而制造业结构性失衡严重，与房地产业紧密相关的钢材、水泥、玻璃制造等产能严重过剩，由此反映出房价上涨对制造业发展的影响复杂而深远。

实际上，经济系统中的各个行业与产业，需要协同发展。21世纪以来世界各国房地产市场大起大落，次贷危机爆发后，以美国为代表的主要发达工业国全面反思包括房地产市场在内的虚拟经济的负面影响，不但实施了以再工业化为核心的回归实体经济的发展模式，而且极力推动本国进入工业4.0时代。在当前美、欧等主要发达工业国家“脱虚入实”、由去工业化转向再工业化过程中，也需要我们从理论上去解释高房价与制造业空心化的关系，以及高房价如何导致经济结构失衡，并抑制制造业发展的问题，进而针对房地产的双重属性采取对策。

在当前中美贸易摩擦持续升级的背景下，我国制造业发展面临越来越多的困难。2010年以来，由于人口红利逐步减弱，而持续上涨的房价又在不断倒逼制造业生产成本的提高，我国传统的制造业发展模式已受到圈套的制约。当前制造业强国战略已上升到国家战略，“中国制造2025”也应运而生，需要从多个方面、多个层面去推进，破除高房价与房地产业过度繁荣对制造业可持续发展的抑制作用，尤其需要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制，为制造业强国战略提供可持续发展支持。基于此理论与现实背景，本文着力研究高房价对我国制造业发展的抑制机理，并提出相应的应对之策。

二、从消费渠道来看高房价抑制制造业发展的一般机制

从消费渠道来说，高房价通过消费渠道产生影响制造业的消费机制。不过这一机制的影响通常是双向的，不完全是对制造业发展的抑制机制。该领域的理论基础通常是消费函数理论，将房地产的属性分解为消费品与投资品双重属性。高房价通过消费对制造业的影响缘于如下逻辑：高房价引致居民消费方向的选择，例如增加住房的消费支出而挤占其他消费支出，间接影响制造业，或者通过影响经济增长来拉动制造业发展。

(一)房价波动通过影响经济增长来拉动制造业发展的整体效应

房地产市场持续繁荣使得居民的财富可以通过流动性约束效应以及已经实现或者未经实现的财富效应来保持较高的财富水平，进而达到了对消费者消费水平的影响，高房价带来的财富效应推动整体经济增长，由此产生的拉动作用也将推动制造业发展。

当房价总体上涨时，房地产市场呈现繁荣态势，使得居民所持房产所值财富增加，导致居民的消费能力持续走高，对经济发展态度乐观，因而消费水平得到直接提高，这一财富效应来自生命周期模型以及永久收入模型。前者属于提高房价实体的财富效应，而虚拟的财富效应往往被忽略[2]。虚拟的财富效应包含三种属性：其一，财富的虚拟部分往往意味着一种拥有权利的利益，财富可以通过直接或者间接的方式变现，而财富所有者拥有将财富随时变现的权力；其二，财富拥有的价值不仅仅包含财富的实际使用价值，同时还包含追求财富的想法以及持有一定财富后满足心理愿景的虚拟价值；其三，资本的属性同样也被财富所具有，通过资产价格的上涨可以实现财富的保值增值[3]。

现实层面来讲，财富效应应该将有房族和无房族进行分别讨论，因为上述直接财富效应理论与间接财富效应理论，对于有房族和无房族的影响是大相径庭的。对于有房族来说，房价高企产生巨大的正向财富效应，对于拥有两套及以上房产的房地产投资者来说，房价上涨导致他们能够通过出售房产获得远高于预期的收益，或者通过抵押贷款获得间接受益，此时房产拥有者具备较好的收益预期会增加当期消费。而对于大多数将房产作为居住用途的居民来说，尽管不能在房价上涨时立刻抛售或出租原有住房获得直接利益，但是会增加居住者的未来收入预期，也同样会产生增加现期消费的现象[4]。所以对于拥有房产的人来说，无论是实际财富效应还是虚拟财富效应，都会使得现期消费增加，从而促进经济的增长，进而间接性的增加了制造业相关技术产品的消费，一定程度上促进制造业发展。但对于无房者来说，房价上涨使得现租房的租金上涨，所以当期消费由于租金的上涨而不得不受到限制，同时由于未来的买房预期，无房者必须增加储蓄减少当期支出，必然也会降低消费。所以从无房者角度来看，房价高企只会带来负的挤出效应，间接影响了制造业产品的消费，对制造业发展产生阻碍。但现如今的研究仍表明，房地产对于经济发展主要体现在正向财富效应的影响上[5]。

(二)从住房的消费品属性产生房价波动影响制造业的生产结构效应

世界银行相关研究体现出房地产行业的发展与人均国民生产总值有密切相关关系。当人均国民生产总值处于800美元到4 000美元时，人们对住房需求增大，我国现今正处于这一范围内。目前我国城镇居民人均居住面积不及30平方米，所以市场对于住房消费需求较大。加之房价持续走高，人们对于住房的消费需求也随之增加，而巨大的住房投资消费对于制造业产品的消费产生了巨大的挤出效应[6]。

住房消费额由于房价走高金额巨大，对于居民消费能力产生直接挤出的效应。这可以体现在两个方面，包括房价直接上涨以及其带来的房屋租金高度上扬，使得住房方面的需求占收入的比重逐渐加大。同时，房价上扬增加居民储蓄意愿，即便在现今贷款购房取代了直接支付的情况下，居民也需要在储蓄中拿出一部分用来支付分期付款的月供，所以住房的消费增加使得人民的可支配收入降低。另外，有数据显示，自2005年以来，全国大部分城市房价增速过快，但GDP增速远不及房价，例如北京在2005年之后五年时间内，房价涨幅达到1.63倍，但同期国内生产总值及人均国内生产总值涨幅在90%以下，类似的如上海、广州等大城市人均国内生产总值及可支配收入的涨幅均无法匹敌房价涨幅[7]。

高房价意味着住房消费品价格的大幅上涨，将直接提升家庭住房支出成本，抑制家庭对其它衣、食、行等商品的消费，影响居民的储蓄行为、消费方式。家庭消费方式的改变，将对制造业产品产生结构效应。高房价抑制了多数普通劳动者的刚性需求和改善性需求，也将迫使家庭将储蓄用于购买创新程度较低的住房，收入较少部分用于购入富含创新技术的高新技术产品，使得“内需所引致的创新”失效，此时国家的高新技术产业失去购买力支撑，对于经济可持续发展将产生难以弥补的负面影响[8]。

(三)高房价通过影响居民居住地选择进而影响劳动力流动的效应

在中国房地产市场区域非均衡发展的大背景下，高房价倒逼劳动者主动选择就业地与发展地，从而影响劳动力的区际流动，并倒逼企业实施地域转移。

在我国，城市化进程一直在加速，其原本目的是为了农村及城市边缘人群可以享受到城市化带来的福利，例如广阔的生活区域、优质的医疗条件等，然而随着房价高企，越来越多人选择逃离生活物质更加丰富的大城市，城市化的逆进程会越来越明显，最明显的即人才流失。现如今由于房价过高，即便大城市可以带来更好的就业机会和福利待遇，但是收入的增速已经远不及房价，针对这种现象，2017年以来越来越多的城市开放人才引入政策，同时开放落户买房政策。但是即使开启人才引进也并没有获得相应的效果，人才流入的本意是为了更好地生活，而房价高速增长带来的只能是有压力的生活，所以最终结果只能是人才持续流失。另外是企业逃离原有厂址。据报道，2018年7月1日，华为总部中研发等部门2 700名员工正式搬迁到东莞的松山湖厂址，而7月底及8月又相继有11 000人搬离总部。在现如今房价高涨的大环境下，华为的搬迁做法可从两个角度去考虑：一方面，由于房价持续走高，企业的用地成本也飞快增长，房地产商大量产出居民用房，使得工业可用地不断减少，而建造企业的优质地皮则少之更少；另一方面，从厂内员工的角度来看，最重要的保持生活质量的两点就是工资和房价，企业在城市中心就意味着相当高的房价，为了付房租及存储未来购房款就不得不减少可支配收入，增加储蓄。而企业搬迁到城郊或者相对发展较慢的城市就可以很好的解决这些问题，这不仅降低了企业的成本并且确保了员工的利益。

当然，从房价上涨理论上来说，高房价对于制造业可持续发展产生的影响是中性的，但从我国现有情况来看，其所产生的负面效应已经超过了正面效应，高房价的现象通过财富重分配效应、替代效应以及预算约束效应等途径对居民消费进行挤出。现有研究普遍表明，我国房地产行业由于财富效应较弱，居民对其消费依然取决于收入。根据当前研究，由于房价持续走高，我国居民不得不为买房储蓄，缩减创新型投资，导致流动性约束收紧，已经对居民消费产生了极强的抑制作用。

三、从生产渠道看高房价对制造业发展的抑制机制

(一)高房价具有提升制造业的生产成本机制

房地产业膨胀与高房价通过影响要素价格来提升制造业企业生产成本的效应。有三个渠道：一是工资渠道。高房价通过影响家庭消费支出，倒逼企业提高员工工资水平。从直接的方面来看，也是消费效应方面的体现，高房价提升住房消费支出，不管是购房还是租房，均相当于生活成本的提升，尤其是对于制造业所需的年轻劳动者，因高房价而带来的生活压力巨大，倒逼企业提高工资水平。从间接的渠道看，高房价一旦让年轻人生活难以为继，就会导致劳动力地区性迁移，房价高的地区就会出现劳动力供给不足，进而推动劳动力工资上涨。二是土地使用成本。制造业由于房地产投资而产生挤出效应一个主要方面就是过量投资房地产会哄抬地价。制造业生产成本由于土地价格增长过快而水涨船高，尽管政府可以出台相应政策在一定程度上控制土地成本，但是无法解决制造业用地价格高涨的问题，更无法从源头解决企业员工购房难以及因此产生的用工成本提高的问题，一系列情况叠加最终将会导致产业不得不离开资源优渥的原生产地。同时，房价上涨的直接原因就是土地价格的提高，因为房价的直接成本就是地价，近年来房价成本的一大部分均来自于土地价格，据调查研究显示，这一比例甚至已经远超于50%。这些研究及现有数据即是房价与地价是相互影响的直接证明，这两者相互作用，地价上涨拉高房价，房价上涨再次拉高地价。房价直接使得企业土地使用成本攀升，原因是房价过高，导致企业原本租赁的厂房成本显著上升，用于扩大再生产的土地使用成本升高速度也十分迅速，从而企业进行扩大再生产的压力逐渐升高。地价过高会导致从业人员尤其是无房从业人员的生活负担加重，从而对工资要求会逐渐增加，这就使得制造业企业劳动力成本攀升，这时企业为了维持一定的利润只能抬高产品售卖价格，但同时其他地价低的地区并不会提高产品价格，这时就会对当地制造业企业产生较大冲击，有可能出现产业集群的转移现象[9]。三是配套成本提升渠道。企业还将因高房价增加间接生产成本，比如说生产性服务业因高房价而提升的成本。而在高房价与人口红利拐点双重叠加效应下，制造业面临工资上涨与用工荒所产生的双重困境，以及由此滋生的间接高成本与直接成本挤压制造业利润空间，抑制制造业发展。

(二)高房价所导致的不同制造业因受益程度不同而引致的生产结构机制

房地产业膨胀在一定阶段和一定幅度内，在产生拉动宏观经济整体作用的同时，对不同领域的制造业产生不同的影响，形成影响制造业发展的结构性效应，这种效应是相对中性的。这种生产结构机制，有部分是直接来自于消费侧的消费结构效应。正向促进与反向抑制在区域房价差异对中国结构转型升级的影响同时存在。当城市房价处于正常合理区间时，可以与产业结构合理匹配，此时房价就可以通过促进资源在空间上的合理配置从而迫使企业转型升级，进而推动产业走向高级化结构；反之，当房价高速增长到与产业结构无法匹配时，其凸显出来的对其他消费的“挤出效应”以及对实体经济的“吸血效应”，逐步成为制造业转型升级的阻力[10]，所以，政府在出台相关政策时要做好顶层设计。在正向上，利用房价对制造业结构转型升级的导向作用，推动制造业转型升级结构高级化方向；在反向上，为防止房价过高对制造业转型升级的抑制作用，要加快房地产市场供给侧结构性改革。要从租售并举、房产税改革、公共服务供给均等化、城乡用地统筹安排四个方面给予政策支持。

(三)高房价具有明显的投资挤出机制

高房价与房地产业膨胀所产生的示范效应吸引大量资源“脱实入虚”，进入房地产业，在助推房地产业膨胀的同时，大量挤压制造业领域所需发展资源。

房地产行业属于资本密集型产业，房地产企业的发展与银行贷款及融资有着至关重要的关系。我国居民由于房地产发展时间较短，所以对住房需求较大，从而使得房地产行业的平均利润率是制造业行业的两倍及以上，更多的金融企业和机构倾向于投资房地产以获得更稳定及快速的收益。银行、信托、保险、第三方机构、交易所发债也都是房地产公司重要的资金来源，而房价上涨的利润效用更是吸引制造业企业和企业家进行直接投资，以获得短期收益[11]。而在一个市场当中，贷款与资本的总量是相对稳定的，如果总量中更多的部分投入到房地产行业时，其他行业相对的投入就会减少，与此同时加剧了房地产行业的过度繁荣[12]。即便现今国家为控制房地产行业过度繁荣发展出台了宏观调控政策以限制商业银行贷款融资，但是由于房地产行业利润较高，使得商业银行不断通过创新新型的信托等渠道向房地产行业贷款融资，此时挤出效应较为明显。总体看来，这种挤出机制可以从四个层面来看：一是，从国民经济整体来看，房地产投资占固定资产投资高比例，挤占社会投资总量；二是，房地产业的持续繁荣及高利润所产生的示范效应，吸引大量资源进入房地产业，加剧国内产业失衡，对制造业产生“挤出效应”；三是，房地产市场景气与高利润预期下，制造企业本身抽离实体领域资金进入房地产开发领域或在房地产市场套利，挤占制造业自身的投资与扩大再生产；四是，土地财政之下的政府大量获取资金资源进行相应投资，挤占制造业投资[13]。

(四)高房价对社会资源产生资源错配机制

高房价与房地产业膨胀吸引大量资源涌入房地产业，导致社会整体资源配置出现错位，从而影响社会劳动生产率和经济可持续发展的机制。这种资源错配机制主要表现在：一是，要素价格扭曲与资源配置扭曲效应。房地产业膨胀吸引大量资源进入，获取快钱、热钱，使房地产投资过度增长，扭曲要素价格，产生类似于“荷兰病”的经济效应，导致其他产业的萧条[14]。二是，在一定投资规模下，房地产行业过度发展引致了金融机构大量资金投入，甚至非金融行业也受房地产行业高额回报吸引投资房地产。制造业在追逐房地产行业高额利润的企业中也占有相当重要的地位，这使得原本可以用来制造业转型升级的资金投入转而投向房地产行业，这都将对制造业投资产生一定的挤出效应，降低制造业部门资源配置效率。三是，从信贷渠道与方向来看，在金融体系不完善及利率管制之下，国有制造业企业以低于民营企业的资金成本获得的大部分新增稀缺信贷资金，投入了房地产业，进一步降低了制造业领域的资源配置效率和信贷资金的使用效率。四是，金融体系房地产贷款期限结构与所有制的偏向效应，以垄断性银行机构为主的间接融资金融体系，偏向于将有限贷款资金满足于低风险、高收益的房地产部门，减少对制造业领域的贷款，导致资源错配效应。五是，高房价与房地产业的膨胀直接带来了土地财政与政府对房地产税收的高度依赖[15]。甚至地方政府趁此抬高土地交易价格，炒热房地产市场为获得更多的财政收入，抑或提高土地出让金以提高地方GDP，政府这类行为直接造成了房价和地价的高度上扬。使本来应该由市场来配置的大量资金转由政府配置，从而产生资源配置的扭曲效应[16]。

(五)高房价本身产生了制造业领域的创新抑制机制

高房价所产生的企业资产负债表效应方便于企业融资，有利于企业创新投入，形成信用缓解效应，但更多的是表现为创新抑制效应。主要包括：一是，由于房地产行业本身属于资本密集型产业，其技术含量相对较低，且创新性较差。除了如艺术馆、科技厅等技术含量相对要求较高的建筑以外，大部分住宅和商业厂房的建筑设计要求相对较低，目前我国房屋建造技术已经相对成熟，可以满足基本住房及商业用地的要求，此时房地产行业缺乏技术创新的动力。二是，土地财政扼杀政府对创新活动所提供的公共服务。高房价与房地产业膨胀，相关收入及财富增值部分，政府支配了大约70%。政府依靠出售土地获取巨额财政收入以及通过房地产开发推进城市化进程，缺乏动力去提供创新性服务，减少围绕制造业企业创新而提供的相关公共服务[17]。三是，制造业企业创新受到抑制。制造业厂房租金及地价由于房地产行业过度繁荣而上涨迅速，从而使得制造业用于发展转型的资金受到挤出，并且制造业企业为了追求高回报转而投资房地产行业，最终导致可以用于制造业转型升级的资金投入由于双重挤压而严重不足[18]。许多制造业企业由于房价高企及房地产业膨胀带来的示范效应，纷纷将资金从主营业务中抽出以期用于房地产市场牟利，最终结果就是制造业企业不仅缺乏相应资金进行创新也更因为房地产行业高额利润回报而无心创新。从所有制偏向来看，垄断性银行偏向于对国有企业贷款，对中国工业部门的创新活动造成更为突出的抑制效应。四是，以垄断性银行机构为主的间接融资金融体系，更倾向于投资于房地产行业这种收效较快的行业，而像制造业企业转型升级的创新活动往往属于长期投资资金供给，这种偏向对于制造业企业产生了明显的抑制作用。房地产业的过度膨胀，导致大量房地产利益集团及相关收益者财富的急剧增长，炒房、投资性购房成为风尚，从而使社会公众热衷于房地产领域的快钱与热钱，扼杀社会整体的创新与创业激情和动力[19]。

需要指出的是，高房价抑制制造业发展的六个机制是相互作用、相互影响的，一些机制存在明显的交叉影响关系。

四、房价常态化背景下我国制造业可持续发展的对策

(一)构建居民消费升级与制造业转型升级的协同发展机制

加快经济转型升级，稳定房地产业发展预期，增加居民消费信心，不断降低家庭住房支出占比，缓解高房价对居民整体消费与其他消费的挤出效应。消费升级的方向是产业升级的重要导向，我国居民消费逐渐从注重量到注重质的转变、从追求有形物质向追求服务化转变、从千篇一律向追求个性化转变等，引导制造业企业抓住居民消费升级机遇，加快自身转型升级，提供高质量、高标准商品以满足居民高层次消费需求，畅通“内需所引致创新”渠道，形成制造业转型升级与居民消费升级的协同发展机制。

(二)推进金融体系改革以提升金融市场效率，创造制造业成长环境

金融是现代经济的一面镜子，经济、金融转型并不是割裂的，而恰恰是相辅相成的。制造业转型升级要求金融转型，并与之相适应相匹配。但是金融转型不能是被动的、滞后的，金融的主动转型会推动并加速制造业的转型，破解金融发展滞后及当前中国金融体系与房地产部门所形成的“天然”利益集团的结合体系，塑造激励中国创新能力提升的金融环境。创造企业获取信贷资金的公平市场环境，引导金融机构向实体经济信贷，抑制房地产领域资金杠杆，抑制企业房地产投资动机。创新体制机制建设，大幅度降低制造业生产与交易成本，让制造业具有足够的成长空间，推进制造业转型升级，破解企业迷恋房地产业、不思主业、不务正业、过度扩张的困局。

(三)推进有利于实体经济的公共服务创新体系建设

推进税费制度改革，淡出土地财政，逐步建立抑制政府偏好高房价的税费制度。推进供给侧改革，化解过剩产能，通过财税政策、信贷窗口指导等手段，推进制造业转型升级。为引导资金进入制造业领域设置相应的资金支持体系与公共服务平台支持体系。加强舆论引导，努力削减高房价对社会创新层面的负面影响，形成崇尚创新的文化氛围，建立严格的知识产权保护体系，并提供好相应的有利于创新的公共服务产品，我国要将发展重点转回实体经济上，重点支持制造业转型升级，着眼于先进制造业产业、加强基础设施网络化，从而加速我国产业结构迈向全球价值链中高端地位；激励更多产业投入到技术创新中来，在创新引领方面、现代供应链方面、人力资本方面产生更多的提质增效点；将目光聚焦于大数据、互联网及实体经济，使之深度融合，进而推动传统产业优化升级。

(四)构建房地产市场稳定发展的长效机制

从市场供求力量对比来分析我国房地产市场，由于需求力量无法制衡供给力量，造就的房价内生性上涨动力，以及房地产业与制造业发展所具有的内在不协调性。拟提出扩大房地产市场需求力量与抑制供给力量并行，并赋予政府一定的定价权与管控权来弥补需求力量不足、重构房地产业与制造业协同发展市场体系的思路；明确“房子是用来住的，不是用来炒的”战略定位，从经济、政治、法制、文化等方面全方位构建房地产市场健康稳定发展的长效机制，加速推进制造业转型升级：一是，通过差别化的调控政策与产业转移，努力缩小房地产市场的区域非均衡发展差距；二是，通过推进新型城镇化战略来化解房地产市场的调控压力；三是，推进信息化建设、不动产统一登记制度，均衡房地产总供给与总需求的双向调控，逐步征收存量房房产税；四是，构建城市弱势群体(包括农民工)住房支持体系，以缓解制造业企业短期用工难题，为制造业转型升级争取时间和空间。

从经济发展速度、财政分权、房产税、城镇化进程、收入差距、人口结构演化布局等角度寻求房价波动的原因及地区差异，并预判房价波动的未来发展趋势。实施城镇化与区域差异化房地产调控政策，例如对房价上涨压力大的一线二线城市增加土地供应，对去库存压力大的三四线城市减少土地供应。努力破除房地产绑架中国经济增长的被动局势，释放新经济、新金融、新型制造业活力，加速推进经济转型升级。