房地产企业财务报告分析与评价

王子英

摘要：近年来，随着我多国经济的飞速发展，个人和家庭在方方面面都发生了巨大的变化。房地产成为大家投资的一大项目，因此，房价的快速上涨在一定程度上制约了普通居民居住权益的实现，不仅影响了国民经济的发展，也波及到社会的稳定，成为目前为止社会各界的关注的焦点。文章选取在中国房地产行业具有代表性的万科为例，对2014年和2015年的财务报告和经营状况进行分析，采取用专业性的方法并且结合行业的分析和战略分析发现该公司在偿债、营运、盈利及发展方面存在的一些问题，并提出解决问题的建议。

关键词：房地产行业；万科企业股份有限公司；财务报告

财务分析是一个具有综合性、边缘性的学科，是一种判断的过程，它有着完整的理论体系，健全的方法论体系，系统了客观的资料依据——财务报表，还有明确的目的和作用。财务分析的本质就是搜寻和集齐与决策有关的各种财务信息，并且在此基础上分析和解释的一种技术。

一、万科公司的基本情况

万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，它建立于1984年5月，总部位于中国深圳市盐田区大梅沙环梅路33号万科中心，它是我国目前最大的专业性房地产开发的企业，并且在股市里是代表性的地产。万科集团在地产中国网中举办的红榜评选活动中，连续三次光荣上榜。万科品牌入围中国品牌价值研究院主办的中国品牌500强。它的注册资本为110.1亿，到2013年，已经达到营业收入1354.2亿，营业利润为242.6亿，净利润为151.1亿，公司的市值也达到1056亿。这样的数据，让同样行业的竞争对手羡慕，让其他经纪人感到震撼。

1988年万科公司开始进入房地产行业，公司的核心产业在1993年确定为开发大众的住宅。在2008年年底，珠三角，长三角和环渤海这三大城市经济圈已经成为其发展业务的重心，有将近30多个城市。在当年的卖房数量也达到42500套，在全国的房地产市场占有率也有很大提升，其中厦门，鞍山，上海，武汉等9个城市的占有率排在首位。

经过这些年的打拼，万科已经成为房地产行业第一个全国驰名商标，公司研发的品牌和公司的物业服务也受到大家的认可和满意。在2010年万科开始开发商业房地产，近几年，万科已经成立万科大厦，万科红，万科广场，万科2049四大商业产品线，截至目前，已在建和规划18个项目，商业地产的面积以达到150万平方米。

二、万科公司会计报表分析

（一）资产负债表分析

1. 流动资产分析：2015年货币资金与2014年相比较少，因为2015年我国房地产进入深度调整期，并且我国房地产面临着国内外多重复杂的因素影响。一方面要控制房价，抑制投机和投资性需求，一方面要满足自主性需求。2015年进入回暖，经济增长速度保持缓慢，则衍生金融资产、应收账款等回款在慢慢增加，在未来的经营期间占有重要的位置。

2. 所有者权益分析：股本和资本公积变化不大，上升幅度很小，说明企业在现在的市场环境中还能保持较好的实力，是值得表扬的。并且盈余公积和未分配利润在增加，这说明万科企业股份有限公司是盈利的，尤其在这样不利于房地产产业发展的环境下，说明万科的盈利能力是良好的，该公司的经营和发展前途还是相当可观的。

（二）利润表的分析

根据表2所示，我们可以得出三个结论：第一、不管是营业收入还是营业利润，利润表所展现的是在增长，但很缓慢，幅度并不是很大。说明该企业在面临政策的不断刺激下，温和回暖。降低或者增长的幅度都略小。第二、虽然总体来说是增长的，但增长率还是降低的，2014年～2015年我国房地产面临着多重考验，例如人口老龄化增长，人口的数量减少，城镇化快速发展，土地利用率降低等原因。未来前面的路途还是很曲折的。第三、虽然面临着巨大的压力和影响，但净利润的数字很明显的显示出万科公司的实力。所以对该公司以后的发展还是看好的。

（三）现金流量表的分析

根据表3所示，第一、2015年的万科企业股份有限公司在经营活动产生的净现金流量与2014年相比减少了约2.56亿元，2015年的现金流入量比2014年的现金流入量余额多2.57亿元。通过对现金流入量的对比，可以看出，企业在日常经营活动中能夠创造产生大量的现金数量，这些金钱维持企业的生命，如同鲜血一样重要，有效的降低了企业所面临的风险，增加了企业的资本实力，贷款的偿债能力和到期时的支付能力，为企业之后的发展奠定了良好的基础，但是公司的现金流出量却比流入量多很多，这样导致了在日常经营业务中的现金流量有所减少，其原因是随着我国经济的发展，物价的上涨，企业在购买东西，员工的工资福利，向国家上缴的税费等成本、支出的费用与上年相比增长很多。

第二、对投资活动的现金流量来说，2015年流入量的数量与2014年流入量减少6.4亿元，流出量则比上年增加1.43亿元，流出量的增减幅度明显的比流入量的增减幅度大，则说明该公司在不断的增长，实力在不断的增强，将企业的生产能力提高了。

第三、筹资活动现金流出量相比2015年比2014年减少约1.69亿元，现金流入量相比2015年比2014年减少约2.39亿元。则流出量大于流入量，说明2015年万科企业股份有限公司还清了大量的债务，从而使得现金大量的流出。

三、万科企业股份有限公司的财务分析

（一）企业盈利能力分析

从指标表4来看，净利润率是评判一个公司在日常业务中，运用所拥有的资产而获得获取利益的能力，该公司2015年的净利润率与2014年相比较下降了1.49%，则说明万科在2015年在挣的钱的数量并不多，可能受到产品的成本、价格、卖出产品的数量等因素影响。 然而总资产报酬率有所增加，但增加幅度不大，则说明该公司的盈利能力涨幅不大，但是没有下滑，看来该公司在现在的形势下还有所实力维持该公司的运营。

（二）企业偿债能力分析

流动比率代表了企业在流动资产到期时是否能还上的能力。虽然2015年万科的流动比率同比2014年下降了0.05，但是还是比1.25大，所以该公司的还款能力还算理想，不至于面临清偿债务的巨大风险。2015年和2014年的比率没变，但因为小于1，则说明该公司里存货在流动资产里有着很大的份量，万科企业股份有限公司能立即把它变成现金的速度提升可能并不理想。2015年万科的资产负债率比2014年多0.49%，说明在2015年万科通过借债所拥有的资产有所增加，该公司所面临的风险也随之增加。两年的负债比率都高于70%，该公司的负担压力有点大。如表5所示。

（三）企业经营能力分析

该万科企业股份有限公司的存货周转率和总资产周转率有小幅度上涨，说明该公司在2015年将存货变成现金的速度变快，业务的流动性良好，对该公司的资产日常利用有所提升；然而2015年的固定资产周准率有下降，则说明该公司在厂房，设备等这些管理方面存在问题，严重时可能会对企业的盈利造成影响，所以该公司应该在这方面多注意一些。具体如表6所示。

四、万科企业股份有限公司财务综合分析

通过以上的信息分析，说明在2015年中，坚持自己的运营方式，更好的管理和规划自己的企业，更好的提升了自己的效率。在2015年年底，万科企业股份有限公司取得了净资产收益率为18.09%的好成绩，与2014年相比，增加了0.23%；在企业的净利润上，万科股份有限公司取得了259.5亿元的成绩，与2014年相比，增加了34.5%；权益净利润则为181.2亿元，增长15.1%。与净利润相比，他的增长速度相对来说较慢，因为2015年万科企业股份有限公司增加了合作的规模，相关的一些合作率比较大的业务进入最终报告里，使得一些权益减少，又因为近年来土地价格的飙升，在销售价格里所占位置上升，所以导致万科企业股份有限公司最后的结算毛利率减少，为19.46%；近年来，万科企业股份有限公司通过与其他公司和合作发展，投资收益为35.6亿元；在这期间，万科企业股份有限公司不断的强化自己管理，进行有效的利用资源，完善消耗的资金，使得2015年销售费用为41.4亿元，在销售金额中占1.58%，与上年相比，降低了0.52%。在此期间，公司具有专业性的投资，通过对资金的有效利用，合理的进行投资，完善现金的流动，截止到2015年年底，该企业拥有的流动资产为531.8亿元；对于负债来说，万科企业股份有限公司的负债率是19.30%，在房地產这个市场里，属于比较低的现象，这是一个好的情况。

总体来说，万科企业股份有限公司是一个有真正实力的企业，在之后的时间，不断改革创新，保持自我，以后会发展得越来越好。

参考文献：

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（作者单位：南京林业大学人文社会科学学院）