房地产住宅批量精装修项目管理的探究

王玉亭

(国贸地产集团有限公司，福建 厦门 361000)

0 引言

批量精装修一定要做好，使每一套成品房的质量能够得到保障，这是房地产住宅批量精装修项目管理的考核标准，也是对市场、消费者的一种购房保证。目前，很多房地产行业对批量精装修的项目管理不到位，管理力度不大，导致市场上很多精装修住宅的品质不佳，因此，应对房地产住宅批量精装修的管理。

1 房地产住宅批量精装修项目内容

开发商做住宅批量精装修已成为行业内的首要趋势，房地产住宅已经从个体简装修化走向批量精装修化。房地产住宅批量精装修指的是在原有的个体住房简装修上进行更深层次、更具全面、大批量的装修。其过程要比住宅简装修复杂得多，从房屋的外观设计、到室内设计、内部构造、功能设计、人性化设计等都需经过缜密的思考，以满足购房者的用房需求。

2 住宅精装修优势

2.1 节省装修费用

据相关部门比较，精装房所花费的成本要比购房者自行装修花费的成本节省30%。因为房地产开发商精装修的材料、家具等都是通过一站式采购，节省了运输费，储藏费，降低了装修材料的浪费。从以往情况来看，房地产开发商在向装修材料供给商购货时，会用大量采购的方式来降低购买装修材料的费用，以此来降低装修成本[1]。

2.2 方便入住，节约时间

购房者购买毛坯房，需要花费时间寻找装修公司装修毛坯房，装修时间往往都需要一年以上，而精装房则少了继续装修的环节，购房者可以直接入住，无论是自己居住还是投资都非常方便。

3 批量精装修施工现场管理

3.1 设计管理

房地产住宅批量精装修的设计管理主要分为装修设计时期和装修施工时期。在装修设计时期，需要对装修施工时期做一个整体规划设计管理。在装修设计时需要考虑装修施工过程中可能出现的问题，对可能出现的问题提出解决措施，以防在装修施工时，因为过程问题出错导致装修施工的延期，从而影响精装房的销售。在装修施工时期，也要做好设计管理，对施工团队的管理做出明确规定，防止因为装修阶段装修人员的不足，而延期施工；对装修施工时期的安全问题，要保证安全的施工环境，做好出现装修事故后的应急备案；对装修设计施工成本进行设计管理，在提升施工质量的同时，降低施工成本。

3.2 进度管理

批量精装修的工程进度管理占装修全过程很大的比例，能有效控制施工有条不紊的进行。进度管理主要有编辑进度计划、具体管理进度计划。因为精装修进度重要性大，项目计划内容繁杂较多，所以在施工过程中要提升对施工进度的管控能力。在编辑进度计划时，要特别注意计划中工程进度时间，对施工的各个进度节点都要认真审查，对工程的进度节点进行标注，防止出错。在常见的房地产住宅批量精装修中，进度计划一般是2～4d 完成测量放线，在工程期4～26d 是材料进场，在工程期6～28d 布管布线、线盒安装，在工程期8～24d 吊筋、墙面批腻子，在工程期16～30d 地面地砖铺贴、吊顶、墙面乳胶漆调制，在工程期25～35d 门、五金、灯具制作安装，在工程期30～35d 木饰面油漆、洁具安装、工程局部修整，在工程期35～40d 卫生清理、工程交工。批量精装修的计划思路要明确，精装修住宅工期要按时完成，要保证装修的进度在编辑好的进度计划内，切忌工程延期和因工程交付时间在即而忽略工程质量，盲目操作加快工程的进度。

3.3 材料组织

精装修材料的管控在保证施工的进行有着举足轻重的作用，它与施工进度有很大的关系。由于精装修项目完成后，购房者无需等待就能立即入住，因此，在施工过程中要协调好装修材料的供应，保障施工设备齐全，所用材料的质量满足装修施工的需求。在一定程度上要做好装修工程质量的把关，因为在精装修施工过程中对某一环节、某一材料的疏忽管理，都会影响到用户的居住体验。材料质量的管控在精装修施工过程中是非常重要的一项管控措施，因为在交房后，用户就能直接观察到室内家具、门窗、装修材料的品牌，通过网上查找可以获取这些设施的信息。因此，在装修过程中一定要提高对装修材料质量管理的关注度。

3.4 成品、半成品保护

设置专职人员负责成品、半成品的保护，对已完成装修的区域，专职人员负责好成品的安全性，未经许可，不得入内。根据成品所处位置的特殊性，设立专门警戒线，或者建造防护措施，来保护成品的完整性。要严格落实成品、半成品保护条例，施工方在装修期间要肩负起对成品、半成品的保护责任。施工方在交接装修任务时，应该对成品、半成品的保护也进行交接，保证一天24h 成品、半成品都有人负责看管。加强对成品、半成品保护的宣传教育，制定完善的成品、半成品保护机制，对成品的完整性造成破坏时，应该及时做好弥补措施。建立问责制度，加大对损坏成品、半成品的处罚力度。

4 案例分析

4.1 项目概况

厦门“国贸天悦一期（J2014P01 地块四号地块）工程位于集美区11-11 片区杏林北路与杏锦路交叉口南侧。设计地面标高±0.000，相当于绝对标高（黄海）8.0m。基础采用桩基础，地下室均为混凝土框剪结构，上部为剪力墙结构，抗震设防类别为丙类，抗震设防烈度为七度，剪力墙抗震等级为二级，框架抗震等级为三级，建筑结构安全等级为二级，耐火等级一级。设计地下层，1#、2#、3#楼地上二层为架空层，三层及以上为住宅区；5#、6#、7#楼地上一层为架空层，二层及以上为住宅区。D1-D5#楼为商业店面。总建筑面积为134920.72 m2，其中地上建筑面积109521.45 m2，地下室建筑面积24214.02 m2；

该工程为批量精装修交付项目，于2015年5月开始施工，2016年9月结构封顶，2017年1月精装修班组进场，2017年10月底现场施工结束。2018年2月完成各项验收并取得竣工备案，2018年3月底正式交付。该工程一次交房率达到98.3%，交付期业主户均提出问题数0.6 条，创造公司批量精装修项目交房各项数据最优记录。

4.2 批量精装修工程管理流程

4.2.1 精装图纸会审。仔细审查核实精装修工程的各项工作要求。

4.2.2 主体界面移交。包括土建结构主体实测实量、整改及水电点位、管线等的移交工作。

4.2.3 隐蔽基层施工。对厨卫阳台防水、户内给水管、电管试通及穿线的施工；还包括墙面、吊顶腻子和木作的基层施工。

4.2.4 饰面材料下单。对厨卫客餐厅墙地砖、门头石、吊顶铝扣板、入口门、户内门、卫生间、凸窗台等位置材料的下单。

4.2.5 泥水湿作业。包括客餐厅走道地砖的铺贴，卫生间墙地面砖的铺贴，阳台地砖等其他位置面的地砖铺贴。

4.2.6 涂料面层。对墙面、天棚腻子批涂、打磨及涂底料漆，再对墙面、天棚涂料面进行喷涂作业。

4.2.7 木材、石材、灯具等的安装。对户内门套及门扇对的安装，对玄关门、走道柜的安装，对卫生间台盆柜、马桶等的安装。

4.2.8 验收及精保洁。对于收尾工作，一定要做到认真细致。包括第一次初保洁、第二次精保洁，对问题进行及时的排查和整改。

5 结语

国家各地区对房地产住宅批量精装修的政策大力支持，制定各种精装修条例来保护购房者和开发商。批量精装修会是未来房地产行业的流行大趋势，也是发展的必然结果。做好批量精装修项目管理，为中国住房用户保驾护航。