区域综合开发项目投资估算研究

魏向阳

（苏交科华东（浙江）工程设计有限公司，浙江 杭州 310000）

0 前言

区域综合开发项目是综合性建设项目，一般由政府发起，社会资本方参与，由很多专业项目有机组合而成。区域综合开发项目有别于一般的建设项目，具有其独特的性质，体量大，投资多，前期论证更需要认真谨慎；作为决策的重要依据，区域综合开发项目投资估算对精度的要求更高。

1 区域综合开发项目的特点

区域综合开发项目除了具有一般项目一次性、复杂性等特点以外，还具有其独特的性质，更像多个项目的集成组合。

（1）点多面广

区域综合开发项目是针对某一区域、片区所开展的综合开发建设活动，所涉及的空间区域较大，所跨越的时间一般较长。

（2）变动性

区域综合开发项目是一个从无到有，从大到小的过程，往往预设的目的并不明确，需要进行深入的研究才能确定，往往结果又反过来影响研究的进程，导致最终的结果再次发生变化。

（3）专业分支多

区域综合开发项目是一个“大包”，是一个从无到有的过程，从地下管线到地上建筑，从基础设施到商业配套都包含其中。

（4）高风险

区域综合开发项目像一个主观题，政府在提出一个需求之后，由社会资本方研究开发和投资，投资规模往往在百亿左右，而且投资方面临收益不确定，需求变动，投资封顶等不利因素。

2 影响区域综合开发项目投资估算的主要因素

投资估算主要包括工程费用、工程建设其他费、预备费、建设期利息、流动资金等组成。工程费用主要是指建筑工程费、安装工程费、设备及工器具购置费等费用，是项目投资中最主要和最重要的部分，是项目投资的根本所在。

区域综合开发项目工程建设其他费中建设用地费往往占到总投资的40%-60%左右，越是靠近城区的项目比例就越高，其费用是投资估算中的难点，存在较大不可控风险。

作为区域综合开发项目，除了项目规模、建设地区、技术方案、工程方案及设备方案等影响因素外，还有以下特殊因素，对投资估算的影响较大。

2.1 系统性因素

主要是指估算编制办法、估算指标及相关造价管理规定等。

现阶段用于编制投资估算的文件、指标、规定等，都是局限于某一专业项目的，没有针对区域综合开发项目的相关规范，就目前编制投资估算时普遍采用的编制规定是市政相关的编制规定，无法照顾到其他专业的特殊要求及规定。

2.2 专业性因素

主要是指方案设计团队及造价编制人员的业务能力等。

对于一个区域综合开发项目需要一个涵盖多个专业的综合方案，其投资估算的编制要求综合能力较强的人员，需要面面俱到，往往我们的设计人员和造价编制人员都是专业化的分工和研究方向，传统的设计和造价人员的能力面临巨大的挑战。

2.3 社会性因素

主要是指国家政策、社会经济环境等。

因为区域综合开发项目点多面广，涉及的地域、部门较多，对国家政策的变化较敏感；由于区域综合开发项目投资资金较大，回报周期长，社会经济环境对投资者信心及项目开展影响较大。

由于前期方案设计没有那么深入，无细部工程量或无对应概估算指标，造价计算无法确定合适金额，往往存在“拍脑袋”、“凑钱”等情况，最后的投资估算与项目领导者的意图、编制人员的专业素养有很大关系。

2.4 区域综合开发项目投资估算的编制要点

投资估算的编制是一个专业性较强的技术工作，影响建设项目投资估算的因数较多。区域综合开发项目投资估算的编制除了具有一般项目的特点外，在投资估算编制时要特别注意以下要点。

1）吃透方案、多专业协作

区域综合开发项目体量都很大，涉及多个专业，投资估算需要多个专业的造价人员互相配合才能完成。首先要弄清楚，项目的目的是什么，项目的内容有哪些，各子项之间的关系是什么，各自的定位是什么；各专业的造价人员在测算造价的时候，要兼顾各自专业、项目的特殊性及服务于整个项目的投资估算，不能漏算也不能硬性切割造成重复计算。

方案设计的人员及单位应注重新技术新理论的应用与发展，现如今BIM 技术的应用日益成熟，使用新的设计手段将更好的做到专业协同，更有效的进行方案比选工作。在方案设计的BIM 模型基础上，投资估算的编制也将更准确，更高效。

2）不能大包大揽、分子项研究

投资估算的编制办法和规定各行业、部门、地区都有不同的规定，即使使用全国性指标及定额的公路和水电等项目，各省也有各自的补充规定，适用不同的编制方法和规定得出的结果往往不同；

某区域综合开发项目由建筑、防护海堤、码头、市政道路、防护绿地及公园等子项工程组成，如果打包计算，只能适用市政工程估算编制办法，后期实施时，防护海堤需适用水利相关定额、建筑需适用建筑工程定额、码头工程需适用水运相关定额，费用计算的相关规定不尽相同，区域综合开发项目各子项的体量一般都很大，使用不同编制办法得出的结果会有很大的偏差；

在投资估算编制时，必须与后期工程实施相结合分子项研究，各子项使用不同编制办法和规定，贴合后期实施可有效控制投资，提高投资估算的精度。

3）明确建设实施方案、做好投资策划

一个区域综合开发项目有很多子项目组成，各子项目的建设周期各有不同，功能和建设条件要求也相互制衡，如何有机组合安排各子项目的建设实施在很大程度上影响着项目的建设投资；好的实施方案可以有效节约投资，先开工建设的项目可以为后续的项目建设提供有利的建设条件；好的投融资方案，可以减少项目的资金占用，提前投产运行回笼资金；充分考虑建设实施方案、投融资方案的投资估算，才能准确反应项目投资，为项目的开展提供可靠的保障。

4）专业的人做专业的事、推进全过程咨询

建设项目从方案论证到建设落地都需要专业人士来完成，国家从法律到建设制度都有严格的规定，区域综合开发项目由于其特殊性，专业性更强，对参与的单位及人员的专业水平要求更高。

区域综合开发项目各子项的专业性都不一样，建筑、水利、公路、市政道路、水运等方案设计需要各自的专业人员来完成，投资估算的编制也需要不同专业的造价人员相互配合完成。

区域综合开发项目的发起方一般是政府，如何把控项目的建设实施，控制项目的投资；对于政府人员来说，无论从技术水平还是管理团队上，都无法支撑；目前政府投资项目的控制，通常做法是聘请第三方审计单位，对造价进行两级甚至三级审计；区域综合开发项目的体量较大，各专业子项较多，政府的管理工作难度也较大。

国家大力推进全过程咨询服务，培育全过程咨询服务单位，就是为资源整合提供支持，具有较强竞争力的全过程咨询单位拥有较强的专业能力和资源整合能力，可以为区域综合开发项目的建设增值。

3 结语

区域综合开发项目有别于一般的建设项目，由多个专业项目组合而成，其体量较大、投资较多、综合性较强；作为项目决策、资金筹措以及项目实施造价控制的主要依据，区域综合开发项目投资估算的编制难度更大，精度要求更高，对编制的组织、造价人员的能力、审计提出更高的要求；方案设计时应用BIM 技术，推进项目的全过程咨询管理，提高投资估算编制精度和效率的同时，优化资源整合，为区域综合开发项目的建设增值。