新时期房管员如何做好房管工作

段银柱

摘 要：房屋管理工作对于房地产事业的发展起着关键性的作用，房管员扮演着关键性的角色，需要充分认识到自身的岗位职责，在积极融入的基础上，实现有效的管理。基于此，本文详细分析了房管员工作岗位职责、需要树立的意识以及对策措施等，具有一定的借鉴性作用。

关键词：房管员;新时期;岗位职责;房管工作

在房屋体制改革的时期，房管员的素质直接影响着最终的管理水平，新时期各种因素激变，为了适应房屋管理的需要，以充分发挥公有房屋的社会效益和经济效益，必须从提高房管员素质入手。下面针对行业现象，谈几点自己的看法，希望能够为房屋管理员的工作提供一定的借鉴和参考。

1 房管员工作的岗位职责和要求

1）房管员工作的岗位职责。房管员必须熟悉住宅区管理处各类管理人员的职责范围及特长，熟悉住宅区楼宇的结构、楼座的排列、单元户数、业主、住户情况及各类设备、器材布置及其控制范围，了解住宅区管理处各类人员每天工作安排及行动去向。通過各类通讯设施，及时通知有关人员处理有关事宜。24小时接听维修热线电话，受理顾客投诉，及时调配人员处理或报上级处理并做好记录。做好各类房屋钥匙的交接记录，建立钥匙的管理台帐及办公用品的收发台帐。负责上级和外来文电的收发、登记、传阅、催办、回复和立卷归档工作。协调好维修人员、保安员、保洁员之间的衔接工作。住户装修或专业技术人员需要暂隔离某报警点时，应积极配合及时恢复并做好记录。承办管理处各类会务工作，会议通知、议程安排、会场布置、会场服务以及做好会议记录、整理会议纪要等。2）房管员工作的要求。（1）房管员对公司及业主负责，对住宅区的楼宇，公共设施、治安、交通、绿化、消防等设施全面监督。（2）熟悉国家和省市对物业管理的法律、法令、政策以及单位各项规章制度。坚守岗位，热情接待住户和来访人员，对住户的投诉要耐心解释，及时请示领导处理，投诉处理率达100%。（3）精通业务。熟悉住宅楼宇的结构，楼宇的排列，单元数、户数、管线方向，各种设备操作方式和开关位置。住户的种类、数量，居住人员情况要心中有数。（4）熟悉有关房屋管理规定，并能熟练运用，负责提出责任区内管理服务工作计划，监督处理检查各处维修工作。（5）对楼宇的安全、完整、美观情况、住户装修改造工程适时进行督查，发现违法违章行为提出处理意见，为领导处理问题提供参考，领导下达指示后督促落实，并做好工作记录及时反馈。（6）深入调查研究。与住户建立良好的互动关系，定期上门征求住户意见和建议，填写好拜访登记表，归纳总结住户意见，并向主管领导报告，确保建议及时采纳，问题及时处理。

2 房管员应具备的房管意识

1）学习意识。房管员必须在日常房屋管理工作中加强学习，不断提升自身的综合素质。学习要从三个方面入手：第一，一个称职的房管人员，必须具有较高的政治思想和业务水平，对工作认真负责，爱岗敬业，公正廉洁、不徇私舞弊，才能真正管理好房屋，与群众打成一片。房管员要加强对国家政策法规和上级文件、指示的研究，学习领会有关精神。只有认真领会了相关文件的精神实质，才能正确贯彻落实国家和地方政府的方针政策，才能正确妥善地处理好公房管理工作中的有关问题。因此，要努力学习党的各项路线、方针、政策，学习法律法规，学习国家、省市县对房屋管理方面做出的各项决定，始终与党和政府的各项决策和目标任务保持高度一致，坚决贯彻落实到底;第二，学习房管员必须具备的各类业务知识，力求精通识别房屋建筑物的有关图样、准确测算房屋面积及各种材料的使用、熟练掌握物业小区的各项管理制度等，时时处处做到心中有数，管理有章法;第三，做到学习与实践相结合，学以致用，以理论学习促工作提升，以实践总结促业务技能及理论水平不断提升，真正成为房屋管理队伍中的行家里手。2）责任意识。房管员在房屋管理中必须要有房屋管理的责任意识。第一，在思想上正视自身的岗位职责和作用，从小事做起，扎实做好各个细节方面的工作，这就是常说的“细节决定成败”;第二，在管理上要不断提升自己的组织和鼓动能力。结合物业管理中的人、财、物及发展变化实际情况，搞好组织落实工作、宣传发动工作，使住户积极参与住宅区管理和开展住宅区内各项公益活动，定期组织各种技术工人到物业管理区进行房屋维修、养护，加强物业管理区的园林绿化、种植、保养、保护，组织搞好住宅区内治安安全防范等工作。3）沟通意识。房管员在管理工作中必须要深入调查研究，与住户建立良好的互动关系，学会与住户进行有效沟通。掌握合理的沟通方式，轻言轻语，微笑服务，拉近与住户的距离，增强住户对房管员的信任感和依赖感。定期上门征求住户意见和建议，填写好拜访登记表，归纳总结住户意见，并向主管报告，确保建议及时采纳，问题及时处理。4）服务意识。房管员的工作内容较为频多繁杂，包括协助物业办主任对管理处的服务工作进行管理监督，协调负责责任区巡视，记好房管日志;协助物业办主任参与楼宇竣工验收和接管工作，准备用户资料，办理用户手续，陪同用户（业主）看房验房，并管理好空置房屋;协助物业办主任办理用户（业主）装修审批手续，负责装修巡视，办理装修验收手续;协助物业办主任组织、开展辖区活动和宣传工作，主动加强与用户（业主）的沟通和联系，认真执行回访工作规定;协助物业办主任与供电、供水等部门保持良好关系，配合居委会、城管和派出所等搞好业内环境达标、治安联防、供电供水等工作;协助物业办主任做好周检工作，做好周检记录和不合格服务规定的纠错跟踪;加强员工培训。

3 房管员做好房屋管理工作的措施

1）转变思想，增强服务意识。过去我们在公房管理上存在着以主人、房东、管理者的身份去做工作，管理服务与承租人无合同观念，这些制约着公房管理的效率偏于底下。在新时期新的形势下，我们不但要改变这种观念，由管理者转变为服务者，树立为租户服务的思想，这是做好房管工作的前提。要有紧迫感和责任感、使命感和危机感，尽快实现由“要我管好”到“我要管好”的转变。由于以往的身份和地位的特殊性，房管员的工作都是领导和组织安排，房管员没有压力，未能树立风险观念，工作作风比较涣散，人员责任心不强，逐渐生发出工作的惰性。因此，房管员必须树立竞争意识和危机意识，不能安于现状，不断提升自身的综合素质，切实做好日常的房屋管理工作，否则就面临下岗、失业的风险。2）通过“四勤”，做到“三知一会”。“四勤”即：手勤、腿勤、嘴勤、脑勤。手勤就是勤动笔墨，每个房管员的笔记本必须随身携带，随时记录工作中的问题、自己的思想感悟、上级的指示精神等：腿勤就是勤下街道和居民点，走访租户;嘴勤就是勤做思想工作、宣传相关政策内容，勤了解租户情况;脑勤就是勤于思考，思考怎样管好房屋和居民。所谓“三知一会”即：通过“四勤”，可以一知租户的思想动态、家庭情况;二知租户使用房屋的情况;三知房屋的完好状况。了解情况后，就会对症下药，针对不同的租户，采用不同的工作方法，增强房屋管理的针对性与有效性，确保管理工作顺利实施。3）加强横向联系，做好沟通工作。由于公房管理方面的法律、法规还尚不健全，在执行过程中存在较大的困难，因此，需要扮演好桥梁角色，做好各方面的沟通，起到良好的纽带作用，保障各种制度文件能够发挥出有效的作用，加强房屋管理工作的针对性。可以针对存在的问题，与居委会、派出所等相互联系，取得有效的支持和帮助，在共同参与的基础上，对相关事宜进行全面有效的解决，实现房屋管理的进步。历年来，房管部门与管区内的派出所、居委会之间一直保持着良好的合作关系，积极维护了公众利益。在市场化经营管理的模式下，必须将这种和谐关系维持下去，在各个方面进行协调，保证各项工作的有力开展。房管员需要正视自身的价值，认识到自身角色的重要性，借助基层单位的行政权力，做好房屋管理的相关工作，切实维护公众利益。

4 结语

综上所述，房屋管理员在房地产发展中占据着关键性的位置，需要对自身的工作内容进行详细了解。在实际管理的过程中，必须认识到自身角色的重要作用。强化服务意识，学习相关的管理技巧，不断增强自身的工作积极性。同时，需要结合实际情况，加强政治理论及专业知识的学习，在新形势下，积极顺应房屋管理职能转变的基础上，不断提升工作的服务质量，使房屋管理工作真正服务于大众、服务于社会，为实现中华民族伟大复兴的中国梦做出自己应有的贡献。

参考文献

[1]高兵.提高房屋建筑工程管理与施工质量策略[J].建筑技术开发，2017（24）：66-67.

[2]马文超，潘振国.浅论提高房屋建筑工程管理与施工质量的措施[J].门窗，2017（05）：99-100.