关于房地产项目管理的思考

张侠

中国铁建·大连京信置业有限公司 辽宁 大连 116000

随着国家经济发展和人民生活水平的提高，为了更好回应人们对住宅使用功能品质的追求，迫使地产项目产品不断改善升级。在强两端的同时，保持高标准的项目管控，则更利于促进产品实现以及奠定良好物业服务基础。

一、目标定位

1.产品定位，规划设计阶段应坚持响应国家政策，遵循“和谐自然、人文融合、绿色发展”的设计理念，在保证合理造价前提下，从建筑结构形式、建筑风格、新技术应用、新材料应用、绿色节能环保设计进行综合设计。

2.管理目标，在满足投资开发的前提下，制定合理的目标管控任务，将项目工作任务和目标分解，明确项目进度、安全、质量和成本目标，建立目标管控系统，统筹协调。

二、管理模式

1.项目管理模式，应根据工程项目规模及特点，确定合理的组织机构形式，对于技术复杂、工作任务繁重、工期紧张的项目优先选用矩阵组织形式。

2.项目监管模式，采用“大业主、强监理”的管理思路，加强公司项目部专业管理与协调配合，积极发挥监理单位在项目管理中的监管地位和作用，相辅相成，达到良好双控效果。

3.项目发包模式，择优选择承建单位，优先考虑施工总承包模式，加强各方协调效率。同时积极探索EPC总承包发包模式和联合体发包模式，努力推进真正意义的设计标准化、生产工厂化、施工装配化、机电装修一体化和管理信息化的五化一体管理。

三、管理思路

1.预售为先，项目预售是项目开发管理工作中的重中之重，是项目开发投入到开始回款的转折，决定着项目资金流状况，要全力配合营销部门做好售楼处、样板间、绿化展示区等工作，同时做好项目预售条件与项目整体开发建设的统筹管理。

2.风险防控，项目策划管理阶段，必须建立有效的风险管理机制，形成良好做好项目信息收集，分析、响应管理系统，统筹考虑长周期建设中国家政策风险、自然灾害、冬雨期、突发公共卫生事件等不利因素，做好相关防控应对措施，强化风险管理意识。

3.项目管理与协调，建设项目管理简单概括就是人制+法制的概念。

1）人制原则

一是选择专业、敬业的人，加强工程、监理、施工单位管理人员试用考核，优胜劣汰。

二是理念，在项目管理过程中做好集团的标准化管理标准宣贯与执行，打造目标一致、团结一致的项目集合体。

2）法制理念

一是明确项目各方职责，理清监理、各参建权利义务，权责明确，量化考核。

二是建立有效的制度管理体系，相应项目质量、进度、安全管理办法及细则，做好体系建设和狠抓制度落实。

三是严格按照项目开发节点、设计图纸、合同文件、验收规范、标准化制度要求，进行监督、检查、考核。

四、管控措施

1.策划管理

1）以集团工程标准化管理为引，领统筹全局，强化策划管理，强化过程标准化控制，按阶段做好项目质量、安全、进度、专业项目、过程评估、竣工验收策划工作。

2）根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，充分考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设顺序，合理规划平面布局，合理穿插，为项目施工提供良好作业环境。

2.成本管理

1）加强设计审核管理，选择合理设计方案及新型材料和技术应用，合理地控制工程造价，合理地降低投资成本。

2）充分应用BIM技术管理，做好地下室、小市政相关设施设计优化，指导施工。

3）配合设计部做好设计变更管理工作，结合项目实际寻求最优解决方案，合理控制变更成本。

4）严格执行合同管理各项内容，严格控制项目签证、索赔工作，做到签证及时准确。

3.进度管理

1）结合项目整体开发建设，综合权衡进度、质量、成本关系，充分考虑外部环境因素，理清项目关键节点任务，制定合理工期计划。

2）加强同相关部门沟通交流，明确设计图纸交付、合同签订、材料设备进场计划节点，对各项工程进行精心策划，保证各项工程有序衔接。

3）进行量化管理，对各专业工程计划进行细化，执行计划审批计划，三方签章审核，强化月检、周检计划检查。

4）通过周例会、月进度分析会及时解决影响工程进度的问题，对节点计划采取动态管理，依据合同条款及审批节点计划进行奖惩。

4.质量管理

1）标准化执行，力争做到集团公司、区域公司第三方评估检查标准与国家相关专业验收规范融合，切实做到月检、周检工作，做到专业化、标准化的日常管理。

2）样板先行，积极推行施工样板工程，以样板工程为示范，验收合格后方可进行大面积施工，同时做好施工过程控制。

3）监督检查，要求参建各方按照职责分工，加大施工现场检查频次，以设计图纸、规范为依据，严格检查施工组织设计、施工方案、交底及内容执行及整改情况。

4）隐蔽验收，强化隐蔽工程验收程序，坚持验收不合格严禁进行下一道工序的施工原则。要求对关键部位、关键工序、关键过程的验收影像留存。

5）实测实量，加强实测实量管理，严格监督检查施工单位、监理单位实测实量行为，做好监督检查工作，力争集团和区域第三方检查综合评分达到地产行业标准。

5.安全管理

1）风险评估，项目部要开展一月一评工作，对风险辨识评估要及时准确、无遗漏，并做好风险信息传递工作。

2）隐患排查治理，监理隐患排查治理制度，明确责任。监督参建单位及时进行隐患排查及闭环治理。

3）安全包保责任，坚持“党政同责、一岗双责、失职追责”，实行全员安全生产责任制，明确和落实安全生产责任，逐级逐层签订包保责任书。

4）重点管控，始终把高风险工程，危险性大的作业活动作为管控重点，采取有效的控制措施，组织和监督参建单位定期专项检查。

5）环境保护，严格按照集团公司、区域公司及地方相关管理规定，认真贯彻落实生态文明建设理念，全面落实环境污染防治措施。

五、持续改进

1.引入社会监督机制

适当设置项目工地开放日，邀请政府监督部门、同行业及媒体现场观摩、图画宣传等，收集合理意见，持续改进，加强质量管理意识，打造专业品牌影响力。

2.评估总结

定期进行项目总结，查找项目管理中的缺陷漏洞，接纳参建各方意见，合理调整管理方案，后期结合交房阶段及后期维修存在问题，针对性分析改进，不断提高项目管理水平。