新会计准则下房地产企业会计核算探析

赵何培

摘要：随着我国经济的迅猛发展，房地产行业也获得了前所未有的发展契机和发展动力，逐步成为我国的支柱产业，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。建设周期长、投入资金多、财务杠杆高和经营风险大等是房地产企业较其他企业所独有的特点，这就决定了房地产会计核算的特殊性。本文主要探讨新会计准则下房地产企业的会计核算。

关键词：新会计准则;房地产企业;会计核算;信息

一、房地产简介

所谓房地产，主要是指房产和地产的统称。房地产开发企业主要是指从事房地产开发和运营管理的以营利为目的的企业。房地产开发和运营管理是指房地产开发企业进行的房屋建设、转让房地产开发产品或者销售、出租商品房或者其他基础设施建设的活动。

一般来说，房地产开发的主要业务活动有：房屋的开发与经营、土地的开发与经营、公共配套设施的开发及代建工程的开发和城市基础设施。不管是上述业务活动中的哪一类，都必须以城市的规划范围为基准，严格按照规划、征地和工程管理等一系列的原则开展。在开发过程中，房地产企业一般以设立项目公司为开始，在经过可行性研究、取得项目用地、前期准备、建设施工、销售及物业服务等多个阶段。其中，前期准备阶段又包括项目规划设计、报建登记和各种许可证的办理。一个开发项目经过必需阶段后，一般需要几年的时间才能完工，因此与其他行业相比，房地产开发行业具有建设、运营周期长，经营业务较为复杂等特点。而在整个开发建设、运营过程中，需要投入大量的资金，巨额资金运转链贯穿了各个阶段，各个环节。从资金来源来看，绝大多数的房地产企业项目自有资金占比很小，多数企业仅能满足银行融资项目资本金最低要求，大部分建设、运营资金依靠金融信贷，所以房地产企业财务杠杆比率较高，经营风险较大。面对房地产企业建设周期长、投入资金多、财务杠杆高和经营风险大的特点，更需要企业做好会计核算工作，合理分配各项成本、费用，全面、真实的反映企业盈利水平，同时实时掌控资金运转，防范财务风险，促进企业的可持续发展。

二、房地产企业会计核算

（一）房地产开发企业会计核算主要执行的制度

房地产企业会计核算是以货币为主要计量尺度，对房地产企业的资金运动进行的全面反映。随着房地产产业的不断发展，我国房地产开发企业核算制度也随之日趋完善，其发展史同我国会计制度的改革、发展紧密联系主要执行过以下核算制度：《基本建设简易会计制度》、《国营建设单位会计制度—会计科目和会计报表》、《国营城市建设综合开发企业会计制度—会计科目和会计报表》、《企业会计制度》和《企业会计准则》及《房地产开发企业会计制度》。其中实施自1993年7月1日的《房地产开发企业会计制度》将资金平衡表体系变更为资产负债表体系，不仅打破了原有的计划经济基础，同时还对房地产行业的会计核算制度进行了统一规范;2005年企业全面实行统一《企业会计制度》标志着房地产行业核算体系的日趋完善;2006年2月15日财政部发布了《企业会计准则》，自2007年1月1日起施行。2012年财政部在发布了一系列的征求意见稿之后，在2014年新增了三项企业、修订了五项会计准则以保持与国际财务报告准则的趋同。2017年，财政部又对14号、16号、22号、23号、24号、37号企业会计准则进行了修订，并印发了42号企业会计准则，现多数房地产企业都以新《企业会计准则》作为核算依据的主要制度。

（二）房地产企业会计核算内容及意义

房地产会计核算主要的核算重点在于成本核算，成本的确认和计量，归集和分配都是核算工作的重点，关系到整个房地产项目核算的准确性。房地产行业成本核算包括项目开发过程中所发生的一切费用，主要包括土地成本、开发成本、资金成本、开发费用、税费及后续销售费用，其中开发成本又包括前期工程费、建安费、基础设施费、公共配套费及开发间接费。

会计核算作为企业管理的重要工具之一，特别是当前，国家对房地产行业不断调控，抑制房价上涨，大大降低了房地产企业的利润空间，加剧了行业竞争。如果没有有效的会计核算体系对收入、成本、利润进行精准的确认、计量，必将严重影响企业经营决策，引发财务风险。房地产企业要想在当前不断政策调控的宏观环境下，在日趋激烈的市场竞争中“活下去”就必须根据自身情况不断完善会计核算体系，提供高效高质的会计信息，为管理层提供高效的决策依据。

（三）新企业会计准则—收入准则对房地产会计核算的影响

2017年7月5日，财会[2017]22号文修订发布了《企业会计准则第14号——收入》，并规定自2018年1月1日起施行。此次准则修订的内容主要包括：收入确认时点判断标准由风险报酬转移变更为控制权转移;将建造合同与现行收入两个准则纳入统一的收入确认模型;对于一些特定交易或事项以及多重交易安排的合同都给予了明确规定。在这些修订内容中，对房地产开发企业具有较大影响的无疑是收入确认时点判断的变更。现行收入准则强调在将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方时确认销售商品收入，修订后的收入准则要求企业在履行合同中的履约义务，即客户取得相关商品（或服务）控制权时确认收入。那么，对于房地产企业来说，销售收入确认时点将有所变化。现多数房地产企业在开发项目竣工验收、办妥房屋移交手续前，不论是否签订了正式购销合同，收取预售房款，一律不确认收入，待开发项目完工验收合格，办理交房后，再确认收入。但根据最新修订后的收入确认准则，房地产企业销售商品房收入确认时点可以提前。新准则立足于合同权利和履约义务，更多是站在客户的角度，重点考虑商品控制权是否转移。房地产企业销售商品房，与客户签订购房合同在住房保障和房屋管理部门进行备案，即客户已获得了商品的控制权。当然，目前房地产销售还是采用的预售制，预售时项目的大多数成本还未发生，无法准确计量，若此时确认收入，配比的成本费用计量可能存在较大偏差，造成收益计量、税收缴纳等一系列问题。故在新的收入准则下，如何结合企业、业务的实际情况，合理确认房地产销售收入是一个值得深入探讨的问题。

三、房地产企业信息披露

房地产行业是个具有复杂性、特殊性、高风险性的行业，这就要求房地产企业披露的会计信息需要更加真实、全面，这才能有效的支持管理层进行经营决策，外部投融资者合理评估企业价值。高质的会计信息是建立在先进、准确、合理、扎实的会计核算基础之上的，而这需要企业不断完善自身的会计核算体系，加强会计人员专业素质的培养。目前，很多房地产企业会计信息的内部披露仅停留在三大报表，且确认、计量的局限性，并不能提供精准的会计信息，导致管理层经营决策的失衡，进一步引发资金周转风险，让企业陷入困境。而对于许多上市房地产企业外部披露，披露信息有所局限，对于全口径信贷信息、土地储备信息等核心信息披露不足，导致关键性风险没有提前警示。健康的房地产行业不仅需要会计核算体系的不断完善，更需要不断提高信息披露的含金量。

当前我国房地产行业在國家宏观调控政策的影响下，不可避免的需要自我调整。在土地、资金、市场各方压力下，更需房地产企业从企业内部各个方面进行变革，以适应新时代的变化。加强会计核算体系的建设是促进企业适应变革，持续发展的关键因素之一。我们财会人要不断提高自身专业修养，以更加积极的工作态度和热情面对新时代的挑战。

参考文献：

[1]樊剑英.房地产开发企业税收与会计实务大全[M].中国市场出版社，2018.

[2]边霞，赵业猛.房地产开发企业会计核算问题初探[J].江苏科技信息，2011 （02）.