新型城镇化背景下农村拆迁安置房小区物业发展现状——以皖北地区为例

(宿州学院 安徽 宿州 234000)

我国经济社会高度不断向更高层次发展，新型城镇化进程也在不断加快，城市不断向四周扩散，城市郊区以及大量的农村土地都被纳入了城市建设用地的范围。我国政府高度关注“三农”问题对社会发展的影响，并在党的十九大提出了实施乡村振兴战略。深化农村土地制度改革，由过去的“城乡统筹”发展到“城乡融合”发展，让二者互动起来，互通有无，你中有我，我中有你。十三届全国人大二次会议开幕中，李克强总理在作政府工作报告时指出，要促进区域协调发展，提高新型城镇化质量。

一、皖北地区小区管理的现状

皖北地区是以安徽淮河为分割线，淮河以北的地区，其中包括亳州、阜阳、宿州、淮北、淮南、蚌埠6个省辖市。皖北地区在安徽的农业的发展上起着重大作用，皖北地区的经济属于欠发达的，发展也是属于较为落后，农民收入整体偏低。

(一)拆迁安置小区物业管理模式

物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行的房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动，是一种新兴的服务产业。而拆迁安置小区的物业管理，是推进新型城镇化进程的重要环节。就目前而言，拆迁安置小区的物业管理都尚处在摸索和探讨之中，待解决的矛盾及问题都尚在磨合之中，并没有一套相对行之有效的管理模式。

(二)小区物业管理资金的来源和基本费用

农村拆迁安置房的小区物业管理的费用，主要有三种解决方式：第一种是全部由政府出资解决，主要体现在经济相对落后的乡镇，业主无力承担物业管理费用；第二种是政府补贴，小区业主承担相对较少的物业管理费用；第三种是由村或社区集体筹资解决，大多在是在经济较为发达的村镇，小区有足够的的商铺租金收入，能够减轻少许。

(三)农村拆迁安置小区配套建设及周边情况

皖北地区的农村拆迁安置小区配套建设及周边情况，依据经济情况不同而大相径庭。早期拆迁安置小区，普遍存在的情况就是，小区住宅一些细节问题没有考虑完善，小区内部较为拥挤；停车位匮乏，机动车非机动车杂乱停放，存在一定的安全隐患；楼间距小；绿化覆盖面积少；小区周边基础配套设施缺乏等。而在近几年开发建设的拆迁安置房小区，小区面积比较大，内部及周边配套设施也在不断完善。

二、农村拆迁安置房小区物业管理存在的问题

1.房屋建设规划、质量、配套基础设施等问题日渐突出。由于新型城镇化的迅速发展，农村拆迁安置房小区建设时间仓促，小区内部及周边配套设施相对落后，随着生活水平的日渐提高，这些矛盾也日渐显现，业主大多归咎于物业管理人员，甚至以此为由拒缴物业管理费用。

2.拆迁安置的业主观念未转变，物业管理费用收缴困难。拆迁安置房的业主大部分属于被迫拆迁，没有形成一定的消费意识，没有花钱买服务的观念。对小区物业管理人员的工作难以理解，接受不了管理与被管理的对立关系。物业管理费用收缴困难，进而无法保障正常的物业管理服务工作进行。

3.与物业管理工作人员关系难以处理。拆迁安置房的业主与普通商品房的业主相比，文化程度较低，经济生活水平也相对较低，存在一定的依赖心理，大多数业主认为政府安排在这，凭什么出钱给物业。大多居民与管理人员甚至存在敌对思想，出现问题不通过正确的渠道进行解决，而是集体抱团进行纠纷，缺乏法治观念，对于小区物业管理的工作开展较为困难。

4.生活习惯、文化习俗的延续。农村居民原有的生活习惯和文化习俗的延续，给小区物业管理带来巨大的管理困难，而在短时期内也无法改变这一现状。如：婚嫁丧娶，小区内放鞭炮，音箱、舞台等设备直接搭建在小区绿化上、将小区草坪开垦为菜地、随意丢垃圾、高空抛物、随意搭建违章建筑等。

5.老人、留守儿童居多，精神生活单一。随着我国城镇化进程不断加快及城乡差距的继续扩大，越来越多的青壮年农民进城务工，导致农村空巢老人、留守儿童越来越多。皖北地区是安徽省外出务工人口数量最多的地区，空巢老人、留守儿童的数量和比例相对较高。而对于其精神生活大多都比较单调，不能很好的满足养老的精神需求。

三、农村拆迁安置房物业管理的对策及建议

1.提供“心与心”交流新平台：物业公司积极建立和完善接纳业主代表参与物业管理的工作中去,适当时聘用小区居民进行绿化保修保安工作，增加感情交流，每栋楼推选出楼组长、热心群众等组成居民代表,不定时给以奖励，定期召开物业管理座谈会，邀请他们参加，给其协商权益和评议物业服务权利,形成社区居委与小区居民齐抓共管的局面。

2.打造清洁环境与特色小区景观，使小区景观富有文化气息：温馨家园要靠小区业主共同来营造，安置房小区业主习惯于“各扫门前雪”，并拥有“一片领地”的居住方式，缺少必要的公共意识。但在安置房小区，业主们的居住方式转变了，而生活习惯却没跟着改变。

3.提出物业管理企业服务新体系：一方面皖北地区近年来农村拆迁安置房增多，且农村安置房业主一般为迁地农民，心理文化建设方面不足，习惯十分懒散，另一方面，物业管理企业对于迁地农民业主服务经验较差，且缺乏一定的耐心，导致双方十分被动。物业管理企业要针对特定的情况，明白服务对象，转变服务体系，改善双方关系，促进其发展。