以集体土地入市有效落实“房住不炒”

摘要：近年来，我国房价节节攀升，房价中存在大量的泡沫，为了防止房地产泡沫刺破，对国家经济产生影响，提出了“房住不炒”的畅想，以期望能够满足刚需的住房需求，保证居民的生活。“房住不炒”不仅是一句口号，更是应当深入改革发展中，成为今后房地产发展的方向，所以本文主要讨论以集体土地入市的可能性与障碍，以期望研究通过以集体土地入市有效落实“房住不炒”的可能性。

前言：

2018年7月31日中国中央政治局会议要求：第一，保持经济平稳健康发展，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，提高政策的前瞻性、灵活性、有效性。财政政策要在扩大内需和结构调整上发挥更大作用。要把好货币供给总闸门，保持流动性合理充裕。要做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作。保护在华外资企业合法权益。第二，把补短板作为当前深化供给侧结构性改革的重点任务，加大基础设施领域补短板的力度，增强创新力、发展新动能，打通去产能的制度梗阻，降低企業成本。要实施好乡村振兴战略。第三，把防范化解金融风险和服务实体经济更好结合起来，坚定做好去杠杆工作，把握好力度和节奏，协调好各项政策出台时机。要通过机制创新，提高金融服务实体经济的能力和意愿。第四，推进改革开放，继续研究推出一批管用见效的重大改革举措。第五，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

2018年国家统计局发布6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况各地继续坚持调控目标不动摇、力度不放松，继续严格执行各项调控措施，促进房地产市场健康发展。一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制;15个热点城市新建商品住宅销售价格环比下降的城市有2个，比上月减少3个。

2018年1-6月份，全国房地产开发投资55531亿元，同比名义增长9.7%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。其中，住宅投资38990亿元，增长13.6%，增速回落0.6个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为 70.2%;商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点;房地产开发企业到位资金79287亿元，同比增长 4.6%，增速比1-5月份回落0.5个百分点。

“房住不炒”不仅是一句口号，更是应当深入改革发展中，成为今后房地产发展的方向，所以本文主要讨论以集体土地入市的可能性与障碍，以期望研究通过以集体土地入市有效落实“房住不炒”的可能性。

一、集体土地入市的利益动因

（一）集体土地的定义

集体土地主要指土地所有权归集体所有，我国土地性质主要有两种一种是土地所有权归国家所有，通过划拨或拍卖等方式得到使用权，另外一种就是土地归集体所有，主要是农民集体所有的农业用地或者非农业用地。现在可以直接入市交易的土地主要是国有土地，集体土地尤其是宅基地是不能够直接入市进行交易的。

（二）集体土地入市的利益动因

随着我国城市化进程的不断发展，城市不断扩大，以前的农村已经纳入到城市范围内或者城市边缘，成为了发展的重要地带。城市入地日益稀缺，集体土地存在大量市场和发展空间，成为了城市发展过程中的重要地带。此外，集体土地在使用上存在分散和浪费的现场，集体土地入市能够直接实现土地集约利用，能够使得土地得到最大化的利用，发挥出其全部的潜能。

二、集体土地入市的影响

（一）优化资源配置

集体土地入市能够直接影响到土地的资源配置，能够降低土地使用成本，使得房屋的建造成本降低。有助于实现资源的优化配置，缓解现在城市中间的土地供应不足的问题。另外集体土地的入市能够盘活存量土地，增加集体土地的集约化利用，增加利用率。

（二）推动制度创新

集体土地入市能够改变现有土地使用格局，目前一些城市中的小产权房就是建立在集体土地上的住宅，但是目前小产权房不能够直接入市流通。集体土地入市仍需要制度不断的创新与改革。

（三）遏制房价上涨

以集体土地入市有效落实“房住不炒”，集体土地入市给城市中间提供了大量的便宜的土地，在这些集体所有的土地上进行住宅的开发，能够给城市中提供大量的住房。并且房屋的成本明显低于现场的市场价格，能够有效的降低城市住宅的成本。并且针对这部分的房屋进行限购、限售等配套政策，遏制房价上涨，落实“房住不炒”的政策。

三、集体土地入市的模式

集体土地入市在国内已经有一些城市展开了尝试和探索，主要有湖州、芜湖和苏州等地，下面就不同模式展开介绍。

（一）湖州模式

湖州模式主要是在划定的区内的集体土地可以直接流转，区域外的土地必须采用传统的征地模式进行流转。此外还规定了能够直接入市流转的土地仅限于目前的存量土地，新增的建设用地不在此范围内。这种模式能够解决目前土地直接入市的问题，但是又仅限于目前的存量土地，避免了政策漏洞，避免产生负面影响。

（二）芜湖模式

芜湖模式发展的过程中，基本的操作主要有四个方面，有：明确土地产权，详细规定集体土地流转的内涵和形式，合理定价，确定分配和补偿方式。

（三）苏州模式

苏州模式主要要点是明确土地产权、划分可直接入市流转的范围、认定流转方式、设定合理价格。

四、集体土地入市存在的问题

集体土地入市能够实现资源的优化配置，支持城市化发展，并且能够有效的缓解城市中土地供应不足的问题，能够有效遏制房价上涨，实现房子是用来住的不是用来炒的目标。但是目前集体土地入市仍然存在一些问题。

（一）产权障碍

我国法律对于土地的性质有着明确的规定，集体土地属于集体所有，但是这个集体在实际划分定义上存在一定的困难。对于集体土地的所有权划分上存在一定困难，导致了在后期的土地入市、流转以及后期收益分配上存在一定的困难。

（二）制度障碍

目前我国对于集体土地的管理制度仍然是较为严格，对于集体土地的使用上具有一定的限制，并且目前缺少相关的制度与保障，在集体土地入市的过程中间，需要制度的保障，才能够使得遏制房价的目的能够真正落到实处。

（三）观念障碍

对于集体土地的实用，仍然存在观念上的障碍，对于集体土地入市的探索仍然需要不算的尝试跟探索，对于集体土地入市的相关政策以及配套的管理都需要支撑，部分地方政府对于集体土地入市存在管理混乱、管理困难的障碍，很大程度上阻止了政策与制度的推行和落实。

（四）分配障碍

集体土地在入市后的实用和流转过程中必将会产生收益，对于收益的分配以及收益的管理成为了解决的当务之急。在利益的分配过程中如果分配方案不当则会产生反作用以及坏影响。尤其是不合理的分配制度会影响集体土地入市的积极性，影响出让者和管理者的积极性。

结束语

我国目前房价涨幅过快，为了遏制过高的房价，仍需要全面的努力，仅仅依靠集体土地入市只能够暂时缓解危机并不能够真正达到一劳永逸的办法，所以今后对于我国房价的控制需要更全面的政策和制度的支撑。

参考文献：

[1]王克忠.农村集体土地入市的几个问题──兼论建立城乡统一的地产市场[J].中国土地科学，1996（a10）：82-88.

[2]项峥.农村集体土地入市或许不再是一个憧憬[J].中国经济周刊，2013（4）：18-18.

[3]黄建生.农村集体土地入市存在的问题及对策研究[J].科技视界，2014（24）：13-13.

作者简介：

何克朝（1977-）男，汉族，安徽天长市，大学本科学历、现就职于安徽省天长市国土资源和房产管理局土地储备中心副主任，目前初级职称，主要从事土地储备、盘活管理、利用、供应等，研究方向：集体土地入市的价值体现.