探讨商业房地产运营管理模式的创新及应用

孙红丽

摘 要 房地产行业随着市场经济的发展而获得突飞猛进的发展，近年来，商业地产进入房地产行业的主要业务领域，不仅掀起了强大的浪潮，更是在城市中形成了独特的商业风景线。本文主要就商业地产的运营管理特点进行了简单介绍，并提出了相关的运营管理模式创新和运用。

关键词 商业地产 运营管理 创新和运用

一、引言

商业房地产近些年来发展迅速，铺面销售旺盛，销售额节节攀升，然而不容忽视的是背后的潜在风险，随着商业地产的火爆，房企纷纷进入商业地产市场，盲目扩张，建造了大量的商业地产远远超过了市场的需求，导致了空置率过高的现象。就目前而言，商业地产项目大都采取餐饮和百货相互搭配的形式，地产项目开发重复率较高，房企在开发过程中思维陈旧，新意匮乏，导致各个商业地产项目千篇一律，高层商铺吸引力不足，房企仅仅将关注点聚焦于出租率和效益如何，缺乏对项目的整体规划和科学管理，商业房地产运营管理模式陈旧。尽管我国房地产起步较早，但是商业地产却因缺乏专业人才和高效运管模式，而导致经济效益和竞争力长期得不到显著提升。国内外经济交流的增强带来了成功的商业地产管理经验，有很多房地产企业纷纷借鉴，并在运营管理中取得了较好的成效。

二、商业房地产运营的主要特点

（一）运营的组织方式有所不同

相较于工程建设和产品销售的具体性与明确性，房地产的运营管理是无形的、不可触的，属于服务的范畴。生产制造行业开展运营管理的主要工作内容就是控制生产的质量、成本、产量、进度等，可以制定具体的生产计划，计划的实施也是具体可操作的。而商业房地产的运营管理中有很大的变动，主要是对人的管理，无法制定详细计划并按部就班地实施，运营中常常会出现因投资者、经营者、消费者具有随机性而发生变动的现象，运营结果也会随之不同。

（二）运营系统的设计方式有所不同

生产制造行业的产品和运营是可以分开的，因为一种产品可以采用不同的生产系统。然而在商业房地产的运营管理中服务及其提供系统必须是不可分的，因为提供系统是服务的组成部分，运营管理和生产销售是密不可分、同时发生的关系。

（三）客户在运营管理中起到的作用有所不同

生产制造行业中的生产是一个相对封闭的流程，产品生产出来之后才会与客户发生关系。而在商业房地产中，客户是直接参与生产的，并在运营中产生较大影响。若是客户产生负面影响，就会直接对运营管理造成一定干扰，若是客户发挥积极作用，就可以助力于服务效率的提高。

（四）员工在运营管理中扮演的角色不同

较之于生产制造业，商业房地产运营管理中的员工更为重要，因为运营管理主要依靠人的力量，员工的心态会影响顾客的心态，员工没有良好的心态会直接导致顾客不愉快；员工的心态会影响商户的心态，员工没有良好的心态会直接导致商户不合作，也就会降低运营管理的质量和效果。

三、商业房地产运营管理模式的创新

（一）因地制宜，把握当地的人文历史环境

在進行运营管理模式设计时，商业房地产应当结合所在城市的经济发展实况，将当地人文历史考虑在内，将当地特色融合其中，实现真正的因地制宜。如浙江西湖天地将江南水乡的特色园林融入时尚化的设计中，形成了独具特色的、集娱乐和休闲于一身的商业中心；又如武汉的楚河汉街，民国风与欧洲风相结合，融入楚河汉界的典故，将历史文化与世界时尚接轨，形成了独树一帜的商业街。

（二）建立商业地产新型资金筹措模式

尽管当前我国金融市场已经取得了一定的发展成效，但是房地产的融资方式仍然是间接性的，金融机构在地产融资中并未发挥很大的作用。对此，我国的商业房地产可以借鉴成功经验，将信托和基金发展成为地产融资的主渠道，让有意向的开发商加强与信托公司和投资银行的合作，直接在市场中进行资金的募集。

（三）推动地产资本与商业资本的有效融合

世界上主要有两种主流地产开发模式，即“美国模式”和“香港模式”，前者是分开发展商业和地产的模式，地产专注于投资开发，商业专攻后续经营；后者是将商业与地产进行融合，实现两者的融合和资金渗透，形成强大资金链。我们应当结合商业房地产的实际情况，探索适合的运营模式，在近年来的运营中，很多规模较大的房地产企业都在房地产中引进了零售业，并展现出了巨大的发展潜力。

四、商业房地产运营管理模式的运用

（一）统一运营管理模式

在统一运营管理模式的过程中，要以市场、战略、策略、管理为关键环节，无论何种项目运营都应当以市场为入手点，而市场是不断变化的，如果不能及时、准确地了解市场信息，并对其进行科学的调研和分析，就可能因为结果的不准确导致决策失误。因此，房地产企业应当将市场的调研放在重要位置，发挥其为决策提供准确依据的重要作用。在对市场信息进行及时了解之后，企业应当结合自身原有的竞争力及发展需求，精心设计并确定服务产品，真正解决为客户提供的产品是什么以及如何提供这两个方面的重要问题。只有源源不断地向客户提供价值，房地产项目才能生存和维持下去，而强有力的策略能够为房地产项目提供高效保障；充分地将策略的指导作用发挥出来，才能在众多的竞争者中占据价值优势，才能赢得客户的满意。统一运营管理模式在形成强大聚合力方面发挥着关键性的作用，运用这种管理模式的房地产开发商大都具有资金实力雄厚、实力很强的特点，他们手中维持着一大批忠诚的经营者和投资者，在业界形成了足够的品牌影响，这种效益也会吸引新商家的加入，运用这种管理模式最为典型也是最为成功的一个例子就是万达广场。房地产开发商实力雄厚，再加上强势的投资者和经营者的助力，就能创造出受欢迎、优质的商业项目，也能不断提升效益。需要注意的是，统一运行管理模式更适合资金雄厚、管理科学、运营良好的大型商业中心。

（二）与零售相结合的运营管理模式

在商业房地产中引进零售是我国房地产独特的创造，这种零售主要包括统一经营和各自运营等几种类别，各自运营指的是购买商铺者各自进行商业运营，房地产开发商不得对其进行干预，这种运营模式在商业街及规模较小的商业房地产中较为适用，利于开发商进行资金周转，在获取高收益的同时能够在短时间内实现资金回笼，但是不可不承认的是这种模式容易陷入混乱局面，各自运营、互不相干，对长远发展和整体收益大为不利。由于很多商铺的店长缺乏长远眼光和知识经验，只注重追求眼前的利益，任由廉价商品充斥，使得整条商业街的层次被降低，各家品牌定位参差不齐，缺乏统一形象，无法形成规模性商业街区，从而使长远发展受到很大限制。

（三）从消费者和商户的痛点出发找寻商业地产模式

较为分散、缺乏规划管理往往是商业地产的通病，商业地产规划之时要通过让大型商超着力构建大品牌来充分吸引客流量，通过不同品牌的组合实现商业辐射地带的最大面积覆盖，力争使得商业地产更加贴合消费者的生活实际，满足多元化的生活需求。以往的商业地产主要依靠租金，通过对商户租金的加价来提高自己的收益，往往会造成商户的撤离，缺乏新式的收益提升途径，要着力增添厂家直接对接消费者的M2C模式、探索额外附加价值，提高总的资源收益率。当前的电子商务模式对于商業购物形成了不小的冲击，然而传统门店依然可以依靠优异的产品体验和优质服务赢得大量的客户，实体门店联合网上平台，提供更大的选择自由度，实现线上和线下消费的共同收益。商业地产要想突破传统发展模式的桎梏，就要积极寻求与移动互联网相融合，将实体零售的观念进行有效转变，以消费者的切身体验为主导，充分利用商场的客流量来提供各式各样的增值服务来获取利润，为各个品牌厂商提供宽广的销售和服务平台。

五、结语

为了让商业房地产运营管理模式更加趋于科学化和合理化，我们就必须在结合我国国情和当地市场发展情况的基础上，借鉴先进成功的运营管理经验，以因地制宜原则为指导，综合发挥金融和零售的力量，以消费者的切身体验为中心，创新发展理念，提供增值服务，寻求新的利润增长点，实现商业房地产的健康稳定运营。

（作者单位为陕西中贸房地产开发有限公司）

参考文献

[1] 吕锋.商业房地产运营管理模式的创新及应用初探[J].城市建设理论研究（电子版），2013（28）.

[2] 徐诚.商业房地产运营管理模式的创新与应用研究[J].信息化建设，2016（06）.