不动产登记存量房地数据整合建库及成果应用

钱程 桑特 王继帅

【摘 要】不动产数据种类繁多，格式不统一，数据关联程度不一，整合很难按照标准化流程进行，对于房地不动产数据整合，其中的关键点就是档案标准化整理、房地数据关联和后期数据入库。据此，通过对不动产数据整合的关键技术专项突破，以期建立准确、规范的不动产存量数据库，为后期不动产统一发证奠定坚实的基础。

【关键词】不动产登记；数据整合；存量数据；关键流程

房屋、土地等分散登记多年，形成大量的土地、房屋登记历史档案信息未得到系统地整理，办理不动产登记前，登记机构需要花费大量的人力、物力、时间在不动产登记数据库中补建房屋登记信息，包括房地产的内业查档、外业核查、分析补录等工作，不动产登记历史数据的整合成为影响不动产登记发证效率的主要因素之一。本文对不动产登记存量数据整合的方法和流程进行了研究和探讨。

一、存量数据分析

土地登记存量数据资料包括地籍测量形成的宗地空间数据，地籍调查形成的地籍调查属性数据，土地登记发证数据，这些数据经整理可以归纳为宗地空间数据、权属数据、登记业务数据。空间数据主要是宗地红线数据；属性数据主要包括地籍调查信息、权利人信息、他项权利信息等；档案数据主要包括登记业务过程中形成的各种扫描档案，审批流程信息等。这些数据大多以宗地为单元组织管理，属性数据和档案数据通过地籍号和宗地建立关联。空间信息多为CAD或GIS格式，权属登记信息多为数据库属性表。房屋登记存量数据包括房产测量与房屋调查形成的房产测绘数据，房屋权属数据及登记过程中形成的登记业务数据。房产测绘数据包含自然幢空间信息，楼盘信息及房产平面图信息；属性数据包含权利人、房屋所有权、抵押权、地役权、异议登记信息；登记业务数据包含登记受理申请、登记收件、登记收费、登记审核、登记缮证、登记发证、登记档案等信息。这些数据多以房屋为单元进行组织管理。自然幢多为CAD或GIS格式，权属、登记信息为数据库属性表，也有少数地方全为纸质档案。由于没有统一登记，土地存量数据的登记、属性等信息与空间信息建立了关联，房屋存量数据的登记、属性等信息也与空间信息建立了关联，但是两者的空间信息不一致，坐标系统、比例尺、精度标准、格式等全部不同，还存在有房屋数据但缺少土地数据等情况。如果要查询一个权利人的情况，需要到不同部门调取材料，进行复杂处理之后才能得到综合情况，这显然无法适应当前的统一发证工作要求。下表是土地和房屋分散登记的情况，林地、草地等分散登记的情况也类似。

二、数据整合方法

（一）分析存量数据

分析包括对数据类型、现势性、完整性、一致性、规范性、合法性等方面的分析。数据类型分析是分析存量数据源的存储管理方式及数据格式，以确定数据整合的方法与流程。现势性分析是分析存量数据源是否符合当前现狀，与实际不一致的需开展权籍调查或变更调查进行更新。完整性分析是分析存量数据源的空间覆盖范围、登记信息内容、档案是否完整，不完整的需找出原因补充完善。一致性分析是判断存量数据源的面积单位、小数点位数等是否与《不动产登记数据库标准》（试行）一致，不一致的确定换算方法。规范性分析是用房产、土地现行的技术标准对照《不动产登记数据库标准》（试行）进行分析，找出源数据与不动产登记薄之间的差异，确定同名异质、同质异名的转换规则。合法性分析是分析存量数据源是否经审查验收合格。

（二）规范化数据整理

通过所收集到的原有各类不动产登记相关业务数据库及档案数据库的结构设计的分析，综合表结构、数据字段类型（类型、长度、精度）、数据量、数据完整性、数据关联关系及规范性等，对比各类数据库结构与不动产登记数据库结构的差别，梳理并解决同名异质和同质异名的问题、数据类型不统一问题、小数点位数和数量单位不统一的问题以及坐标参考系不一致的问题等，并对缺失的登记信息进行补录完善。

（三）抽取补录整合关联

在以往分散登记模式下，土地登记以宗地为基本单位进行登记，房屋按房屋基本单元进行登记，房屋与土地之间不存在关联。不动产统一登记后，以不动产单元为单位进行登记，对于房屋而言，不动产单元由宗地和房屋组成，因此不动产统一登记后必须先建立房屋和土地登记数据之间的关联关系，编制不动产单元号，并关联原房屋和土地权利登记信息。数据整合关联包括自然幢与宗地关联关系建立、户室信息与自然幢关联关系建立、不动产单元编码、权利登记信息关联四个步骤。

（四）数据入库

按照国土资源部《不动产登记数据整合建库技术规范（试行）》以及《不动产登记数据库标准（试行）》数据库结构定义标准以及相关要求，将整理后的基础地理信息、宗地数据、自然幢数据、权利数据、权利人数据以及登记业务数据等进行数据统一入库，建立不动产登记数据库。空间数据入库包括整合后的行政区、行政区界线、行政区注记、地籍区、地籍子区、宗地、自然幢等空间数据入库。数据入库后必须满足空间数据的质量要求。非空间数据入库包括权利数据、权利人数据以及登记业务数据等数据入库。其中，权利信息入库后必须满足数据完整性、逻辑关系一致性以及语义一致性的要求；权利人数据入库后必须满足数据完整性、逻辑关系一致性的要求；登记业务数据入库后必须满足不动产登记对历史业务处理过程查询的要求。

三、结语

动产数据是开展不动产统一登记工作以及政府管理不动产和进行宏观决策的依据，分散登记累积的巨大存量数据可为当前不动产统一登记工作提供有力支持，应加快其在工作中的利用，而整合是利用的前提，数据整合关联是数据整合工作的技术关键和难点。目前，房地数据整合技术已取得广泛应用，应加强土地所有权、承包经营权、林权等其他不动产数据整合研究，为不动产登记发证的全面开展奠定技术基础。

【参考文献】

[1]关于做好不动产登记信息管理基础平台接入工作的函[Z].

[2]不动产登记数据整合建库技术规范（试行）[S].国土资源部.2016.