探析地产交易中法律风险与防范

摘 要 近年来，房地产交易市场呈现出异常火爆态势，售房者层出不穷，购房者应接不暇，而随之产生的买卖双方的交易风险也浮出水面，如果买卖双方不懂法、不知法、不守法，就会产生法律纠纷，将原本购房与售房的美梦变成一个噩梦，双方利益受到重创。

关键词 地产交易 法律风险 风险防范

作者简介：黄珣，四川建筑职业技术学院。

中图分类号：D920.5                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.04.158

“知法明理”是房地产交易过程中买卖双方应当遵循的基本原则，可是，由于房产交易涉及到手续繁杂、牵扯的相关机构较多、法律法规条文较为复杂，加之买卖双方社会背景、文化知识架构以及个人综合素养良莠不齐，导致在地产交易当中，随时可能产生法律风险，因此，做好事前的风险防范工作至关重要。

一、房地产开发商的欺诈风险

每个城市针对房地产开发均制订了科学完善的建设规划，而部分房地产开发商为了攫取高额利润，以暗箱操作的方式获得地产项目的施工权。当得到施工权以后，开发商脸色大变，在施工过程中，随意更改建设规划，背离消防与环保要求、偷工减料、水电气配套设施不完善或存在重大安全隐患等，当建筑主体完工后，开发商利用虚假广告，大肆宣传地产项目所具备的各种优势，比如项目地处城市的核心商圈、公交、地铁交通设施一应俱全、项目毗邻某某知名学校、小区绿化达到国家几A级标准、未来发展前景广阔等，通过这些虚假的优势吸引消费者的注意力，很多消费者被表面的浮夸宣传所吸引，争相购买，当完成交易入住后，随着时间的流驶，开发商口中的承诺没有一项得到验证，甚至有的房地产项目都不具备房屋产权，给消费者造成了巨大的经济损失，同时，消费者的心理与精神也承受了巨大压力。

面对这种法律风险，消费者应该进一步提高风险防范意识，在购房前，对开发商的基本信息进行了解，主要包括开发商的“五证二书”是否齐全，“五证二书”即《国有土地使用证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售（预售）许可证》《住宅质量保证书》以及《住宅使用说明书》，如果开发商名下有其它地产项目或者已经竣工的项目，消费者可以通过相关渠道了解这些项目的实际情况，当掌握了开发商的确凿信息后，再明确购买意向，这样能够大幅降低交易过程中发生法律风险的几率 。

二、房地产中介机构的欺诈风险

近年来，各地的房地产中介机构如同雨后春笋应运而生，这些中介机构林林总总遍布城市的每一个角落，一些售房者与购房者为了售房、购房时为了节省时间、方便快捷，大都选择中介机构为其牵线搭桥。而大部分地产中介机构并没有形成一定的规模，缺乏诚信度，相关的中介人员也不具备执行资格，部分中介从业人员受到利益驱使，在交易过程中，在买卖合同上做手脚，使交易双方的权利完全不对等，交易过程不透明、不公允、不合理，给双方造成经济损失。还有部分中介机构擅自出借、出租执业证书，甚至故意隐瞒委托人的实际出售价格，私下里与购房者进行交易，以获取相应的报酬与佣金，这种现象在房地产中介领域屡见不鲜。

针对这种法律风险，消费者必须擦亮双眼，委托知名度高、受信度高以及具备执业资格的中介机构，在交易过程中，认真细致核对合同的各项条款，对条款含糊不清或者偏向于一方的内容，必须当面进行修改与调整，以保障自身的利益不受损害。

三、夫妻一方单独出售房产的法律风险

在房地产交易过程中，经常会遇到夫妻单方出售房产的行为，夫妻一方在未经另一方许可的情况下，私自变卖房产，当购买者购买到这样的房产时，自身利益将受到严重损害。因为夫妻一方出售的房产属于夫妻的共有财产，在未经一方同意时，另一方不得私自作主张出售该房产。面对这种情况，作为夫妻另一方，可以凭借夫妻双方共同财产为由向当地法院提起诉讼，主张夫妻一方与购房者签订的合同属于无效合同。但是，如果购房者出于主观意愿，支付房產对价，同时已将房屋产权转移到自己名下，则可以认定该合同是有效的，夫妻另一方只能单方面的向夫妻一方索要相应的经济补偿。

虽然通过法律途径可以维护自身的合法权益，但是走法律程序需要一个长时间的过程，而且法律判定的结果也未必达成所愿，因此，买方在购房时应将涉及到的购房法律风险予以全面考虑。比如在购房时，买方有权要求卖方提供夫妻的婚姻关系证明，如果确定卖方已婚，在签订交易合同时必须由夫妻双方共同签订，这样，交易合同才具备法律效力，从法律层面也规避了相应的风险。

四、签订阴阳合同的法律风险

交易双方往往为了逃避税款或者少缴税款，在签订交易合同时，事先准备了两份合同，一份对公，一份对内，对外的合同不是交易双方的意愿，只是为了完成固定的法律程序，而对内合同则是交易双方的共同意愿，采取暗地操作的形式私下签订。当买卖双方达成共识后，在房产交易大厅备案的交易合同中，房价较低，双方可以少缴税款 。而关于阴阳合同，在我国的《合同法》当中就有明确规定：“如果交易双方恶意串通，签订损害国家、集体或者第三方利益的合同，属于无效合同”。无效合同不具备法律效力，可以随时摊销。或者是合同的部分条款有效，而涉及到虚假价格的部分则属于无效条款。因此，作为法院方，在最终裁决时也会认定这样的合同属于无效合同。

面对阴阳合同的法律风险，买卖双方应清醒的认识到属于违法行为，在签订合同时，必须遵章守法，为了少缴税款，可以采取合法的渠道或者方法进行协商，必要时，可以咨询相关法律顾问，就合同价格与国家税款方面的知识予以了解，在满足国家法律法规要求的前提下，走合法手续、签合法合同、做合法公民。

五、买方贷款权益受限的法律风险

随着物质生活水平的逐年提高，人们对住房的需求度也呈现出逐年增长态势，资金雄厚的购房者喜欢选择全款买房，而资金相对匮乏的购房者则选择银行贷款的方式购买房产，相比于前者，后者所承担的法律风险较为突出。因为在实际操作过程中，许多购房者由于受信度不高，或者其它原因所致，使得贷款申请未获银行机构批准，此时，作为卖方来说，为了保障自身的权益不受损害，往往推迟过户时间，或者迟迟不予办理过户手续。针对这种情况，交易双方主要表现为三种约定形式。第一种是保障卖方权益，即买方的贷款申请未获审批或者贷款额不足，买方应在合同规定的日期或者交易当日，以现金的形式补足差额;第二种约定是，当贷款申请被银行驳回时，交易双方均有权解除交易合同。或者迫于买方购房的急切心理，可能继续向银行机构申请贷款，这种约定能够保障买方权益不受损害;而第三种约定则是：在交易合同当中，将贷款不足的条款剔除，而根据合同中的其它条款来确定双方的违约责任，双方也可以通过口头商议的办法，协商解决此事。

当遇到这种法律风险时，作为买方应随时关注贷款的申请过程，如果委托的中介机构不履行职责，不承担贷款风险，买方则应该自行对贷款风险进行有效控制。此外，在交易合同中，必须明确贷款审批未通过的事项，如果没有相关条款，双方在达成一致意见后，将此条款写入交易合同，同时明确违约责任。如果在贷款过程中，需要卖方配合的，卖方必须一无反顾的予以配合，以加快放款速度，共同维护双方的合法权益。

六、出售房屋时未取得产权证的法律风险

购房者在选房时都会选择好地段、好环境、好物业的小区，而当满足这些条件的房产出现时，却出现另一个问题，该房屋没有产权，甚至连购房发票都没有。但是购房者购房心切，将产权一事抛在脑后，认为只要拥有了居住权，应可以高枕无忧。其实不然，按照我国《房地产管理法》以及《物权法》的相关规定，房屋等不动产物权的设立、变更、转让和销毁，必须按照法律程序进行备案登记。房屋产权经过依法登记的，方为有效，而未经过登记的，则视为无效。另外，如果双方当事人已经签订了交易合同，当生效日期到来时，合同就具备法律效力 。根据以上法律条款可知，房屋在未取得产权证的情况下，不具备物权效力，单方对房产进行售卖，没有相关的凭据，也就不能办理物权的转移登记。不过按照合同约定的日期，当合同产生法律效力时，买方未办理物权登记的，则视为合同有效。但是买方一定牢记一点，当交易双方签订的合同生效时，该合同在法律上只能被认定为一般的经济合同，只具备债务债权，而无法取得房屋的物权。为了避免给买方造成经济损失，买方在购买房产前，必须查验所购房产的产权证及土地证，在确认无误后方可购买。

七、房屋出租期间发生交易行为的法律风险

在实际购房过程中，常常会遇到这种情况，当买方满心欢喜的购买到可心的房源时，却发现该房屋处于出租状态，导致买方无法入住，给买方带来了诸多不便，同时也使买方利益受到损害。我国的《合同法》明确指出，房屋出售人在房屋租赁期间出售房屋的，必须提前告知承租人，承租人享有优先购买权。因此，卖方在出售房屋前，应以口头或者书面的形式通知承租人，以确定承租人是否具有购买房屋的意向，但是，如果卖方不将出售房屋的事宜告知承租方，从法律层面上讲，买卖双方签订的交易合同也具有法律效力，也应该得到法院的支持。

此外，在我国的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》中明确规定，如果在房屋出租期间，卖方出售房屋的，在卖方与出租人签订的租赁合同期限内未通知承租人，使承租人单方利益受损，使承租人要求卖方承担经济赔偿责任的，法院应予以支持。但是，如果请求卖方与买方签订的房屋交易合同不具备法律效力的，这一点，法院将不予支持。从这项规定可以看出，如果卖方单方主张买卖合同无效是很难实现的 。

买方作为受害人之一，为了维护切身的合法权益，避免不必要的法律纠纷，在购房之前必须与卖方做好沟通，当确定承租人主动放弃优先购买权，方可签订买卖合同。

八、买方支付定金，卖方单方违约的法律风险

通常情况下，当买方确定购房意向后，会向卖支付一定数额的房屋买卖定金，而且这一规定也将写入交易合同当中。但是卖方在收取定金后，由于个人原因，对不履行合同条款内容，出现单方违约的行为，此时，就给买方造成经济损失。我国的《合同法》规定，当买方以支付定金的形式作为债权担保，定金应当抵作房屋价款。如果给付定金的一方不履行约定债务的，无权要求返还定金，如果收受定金一方不履行约定债务的，應当双倍返还买方定金。虽然法律法规有明确规定，但在现实当中，买卖双方为了图方便、省时间，往往忽略了签订定金合同的流程，或者在交易合同当中，也未明确房款的支付方式、支付期限以及房屋的建筑面积与市场价值。此时，买方则不愿签订交易合同，导致双方无法达成一致意见。

基于此，当买方交付定金后，必须及时签订定金合同，作为正式合同的有效部分，同时，双方签订正式合同时，也必须载明购房时间与合同生效时间，避免双方发生法律纠纷。

地产交易中的法律风险不仅仅涵盖以上所列的几种情形，还涉及到方方面面，作为房屋买卖双方在进行房产交易时必须以国家的法律法规为着眼点，审时度势、考虑周全，切实维护自身的合法权益，时刻保持清醒的头脑，树立高度的风险防范意识，顺利完成地产交易过程。

注释：

王龙.浅析房地产交易中法律风险与防范.职工法律天地.2017（16）：12.

白洁.商品房买卖纠纷法律风险应对之策.商情.2019（3）：116，118.

蒋修贤.诉讼律师看房地产项目法律风险.法制与社会.2017（32）：234-236.

汤春燕.房地产估价风险及防范.建筑工程技术与设计.2018（24）.