农村不动产登记主要问题及解决策略研究

摘 要 中国在发展经济过程中，农村经济相对比较落后，人们对物权法保护意识不强，且登记部门不统一，法律方面的不健全，严重影响到农村不动产登记工作开展。本文根据影响农村不动产登记因素分析，提出解决方法，以保证登记工作能够顺利开展。

关键词 农村不动产 登记 问题 解决措施

一、前言

农村不动产登记工作开展，能够有效保证农民财产安全，同时还可以在确权中有法律保护效力，因此这个工作对农民非常有益。但是在实践开展工作时，会遇见很多问题，这些问题严重阻碍农村不动产工作开展，以此在开展这方面的工作时，需要先对存在问题分和解决，然后才能够保证工作能够健康持续开展。

二、农村不动产登记存在的问题分析

（一）法律政策不健全

在开展农村不动产登记工作过程中，法律方面不够健全，主要表现在农村不动产登记没有出台专门的法律政策，及时在一些法律条文中增加农村不动产方面的内容。相比城市的不动产登记方面，虽然在城市不动产登记上也没有相应的不动产法律政策，但是在城市不动产登记上却有着这些方面的法律规定，主要包括《土地登记办法》《土地管理法》《城市房地产管理法》等，有着很多方面的法律登记规定，因此在城市的不动产登记工作上，已经初步在法律规范上建立起来。

（二）登记机关不统一

由于在开展的农村不动产登记工作中，没有统一的不动产登记法作为指导，出现问题是在各地开展的这项工作时，有着各地的登记政策，不仅是指登记的政策上有不相同，在其他方面有着很多的不相同，比如在登记的部门上有不相同，登记范围有不相同，登记效率有不相同、登记内容也有着不相同，造成在农村不动产登记有着千差万别的差异。在国家制度法律中应该规定登记工作由统一的部门来完成，比如广西荔浦市，在2015年10月，率先成立了“不动产登记局”，这是全国的试点。经过三年多的不断摸索改进，取得了一定的成效。但到目前为止，仍局限于宅基地使用权与房屋不动产的登记，“林权证”仍由林业部门登记发放，“农村土地承包经营权证”也还是由农业部门登记发放。这就造成登记工作繁杂，费时费力，同时还造成了不动产登记产权主体不一的问题。开展农村不动产登记时，要求登记人员素质不高，开展考核工作方面也是不够严格，农村不动产登记时工作人员经验不足，这些方面的因素都造成登记出现不少错误。

（三）不动产登记带有行政管理特色，缺少私权登记

在很多的农村地区开展不动产登记工作，开展时带有地方浓厚的行政管理色彩，很少在农村地区出现私权性质的登记，比起在私权登记中要求的对抗性、公信性、确权性和公示性，在使用行政登记中更加注重登记的管理性，以及在登记的义务性和强制性。比如在某地的农村房屋登记时，使用登记办法有着时间上的规定，如果出现了逾期不登记的情况，权利将不受到法律保护；更有的情况是在不动产登记时如果出现逾期情况，还要受到处罚；有的是登记上没有其他限制，但是在开展登记以后，不对相关信息公示，造成无法查询的情况。

（四）登记权利缺乏法定范围

我国不动产权利中有著很多的复杂性，而且这些繁杂性方面全部反应在农村的不动产整理上。农村并没有真正建立土地他物权体系，造成后果是在农村的房屋及土地流动性差，而且按照目前《土地管理法》规定，农村集体土地是不允许流动的。而在农村开展不动产登记工作，其主要目的是对耕地保护，整理土地实现增加税收目的。因此在农村不动产登记中出现了这样一种现象，法律上规定的需要登记的物权并没有包括所有物权，造成后果是在农村的有些物权中，不需要登记也可以获得，从本质上来分析这是在否定物权的法定。

三、开展农村不动产登记时遇见的障碍

（一）配套设施不健全

如在前面的分析中讲述过，我国在农村的不动产登记时没有建立完善的法律法规，也可以说时对农村开展的不动产登记没有详细描述，造成的后果是在农村不动产登记时依据特别多，而且还非常烦琐，形成了登记效率不高，还没有统一性。对于这些方面的因素影响，农村不动产登记时容易出现以下方面的问题，比如登记信息容易丢失问题、使用错误信息登记问题、登记出现重复问题等现象。而且在农村不动产查询方面，主要还是农村不动产登记簿上查询，也就是农村还没有建立相应的土地信息网，登记的产权信息方面是非常容易出现丢失情况。还有一方面是农村流动人口多，流动性问题造成房屋产权和土地产权变化大，但是在不动产更新方面去变化缓慢。形成的现象是土地产权主体不明确。最后一个方面问题是各个地方使用的土地信息登记参数不相同，很多时候是出现了一种自发的情况，因此要实现农村土地登记的信息化，必须要使用统一的数据信息标准。

（二）相关权力机关权力分配和部门之间利益冲突

开展的农村不动产登记工作，应该是由一个部门，或者是使用新成立的部门来管理这个方面的工作。但是在实际的情况是，管理部门太过分散。因此在统一部门的工作中要割除一些部门全力。但是在割除权力中会损害到一些部门的利益，因此这些部门是不会轻易放弃所得权利。如果使这些部门开展改革，又会出现大量工作人员需要安置。这个方面的问题，在一定的程度上也是阻碍了农村不动产登记工作的开展。从这方面分析来看，农村的不动产登记部门统一方面，这种情况中会遇见形形色色的问题，比如人员安排问题，职能转变问题和机构改革问题，这些方面的难度之大是可想而知的。

四、完善农村不动产登记制度的建议

（一）统一法律依据、登记机关

由于在我国农村地区开展不动产登记工作时没有统一的登记部门和登记制度，出现了在农村的不动产登记时是一种多头掌权情况。而且在农村不动产登记制度的制定过程中使用的是计划经济规范来制定，这样的制度已经是不适用我国社会发展需要。目前农村开展不动产登记工作急需要规范登记制度，而且是和宪法和物权法要相适应。农村不动产登记不够统一主要是登记机关过于散乱，应该在登记机关实行统一。只要实现登记机关的统一以后，就可以实现登记时产生的信息统一、程序统一和依据统一。

（二）规范登记人员，提高农民不动产登记意识

开展农村不动产登记的工作人员，需要建立考核制度，而且在考核制度的制定方面可以借鉴一些先进国家开展这个工作的内容。比如可以借鉴德国的人员使用方法，在德国对于土地的登记承办人员有着严格要求，这些要求中无论是书记官员，司法官员，还是其他方面的人员，这些人员必须是国家公务人员。而且在开展工作时，要求所有司法官在这个方面有着三年的工作经验，还要经过公务员的考试。在对登记人员的素质要求上，可以对外国借鉴。在农民的登记意识不强方面，也影响到了工作的开展，因此需要对农民开展不动产登记教育工作，注意对村民的维权意识的培养。只有农民有了保护意识，开展登记工作才能够顺利进行。

（三）明确登记内容

农村开展的不动产登记工作中，这方面涉及的种类比较繁多，因此在登记开展时，首先需要对登记的种类分类。根据在农村开展不动产登记的特点来分类，具体可以有着以下方面，耕地承包经营权、宅基地使用权、农房所有权、林地承包权、“四荒地”集体土地使用权和农村非农建设集体使用权。在对这方面开展登记工作以后，可以实现两个方面的作用，一个是有利于土地产权明晰；另一个方面是保障承包农户的权益。

五、结语

在农村不动产登记存在的问题分析中主要包括四个方面的内容，分别是法律政策不健全；登记机关不统一；不动产登记带有行政管理特色，缺少私权登记；登记权利缺乏法定范围。采用的解决措施中主要包括三个方面，主要是统一法律依据、登记机关；规范登记人员，提高农民不动产登记意识；明确登记内容。做好这三个方面的工作，保证农村不动产登记顺利开展。

（作者单位为荔浦市青山镇人民政府国土规建环保安监站）

[作者简介：王梦琦（1971—），女，广西荔浦人，本科，经济师，从事自然资源管理、城镇规划、农村不动产登记发证工作。]

参考文献

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