浅谈房地产集团企业战略采购实施模式探索

李小娟　闫瑞琦

摘 要 战略采购是建立在供应链管理理论上的新近提出的采购模式，通过与信息化平台结合，战略采购可以实现企业资源的整合和优化配置，提升采购效率，保证采购的专业性，降低费用成本支出，从而提升企业竞争实力。战略采购模式的应用，对于企业有十分积极的意义。

关键词 战略采购 组织结构 信息化

一、前言

战略采购是新近提出的新的采购模式，理论依据是供应链管理理论。该模式的实行使企业与供应商之间建立协作的战略伙伴关系，相对来说，在市场经济背景下，战略伙伴关系比单纯的合同关系对企业和供应商双方更加有利，在这种关系模式下，采购方与供应商之间，从彼此对立和竞争的关系转变成协同、共赢的关系。以房地产行业为例，战略伙伴关系的建立，就更符合开发商、供应商以及最终客户的利益。因为房地产行业的竞争十分激烈，考虑到塑造房地产品牌形象、提升产品品质、降低建设成本等因素，战略采购模式的应用，可以使房地产企业有效整合资源、提高工作效率、保证采购的专业性、降低成本支出，这对于该企业的规模化发展具有较大的益处，属于企业实施的关键管理手段。

二、房地產行业战略采购类型

经过采购及供应商管理的实践及总结，房地产行业基本形成了战略采购模式和集中采购模式。

第一，战略采购，是企业与供应商之间，针对某个产品，单独签订的长期供应协议，这样可以保证企业稳定获得该产品，控制采购成本。在协议中，企业和供应商需要通过对市场价格变化的考虑，同时考虑双方的利益和具体的意见，设置科学的计价体系和途径，对不同时期的价格浮动进行界定，这样可以减少双方之间的纠纷。协议中还要明确各自的责任和义务，尤其是要保证供应商的供货能力、售后服务水平。当企业发布某个房地产建设项目，继而产生相应的采购需求时，就可以按照协议的内容直接拟定具体的采购合同，这对于合作比较多的企业和供应商之间，有较大的便利之处。

第二，集中采购，是在战略入围基础上，将公司项目在同一段时间内所需求的某种产品，统一组织进行采购，以最大限度地提高采购集中度、发挥规模优势、降低采购成本。集中采购理论的来源主要是公司战略入围供应商。

集中采购模式一般应用于大型企业，拥有多个项目，在同时进行建设的情况下，对某个产品的需求统一起来，然后进行采购，与供应商签署集中采购协议。集中采购协议的内容，与普通的合同相似，一般会说明实际需求、质量要求、供货价格、交货日期等关键条款信息。对于企业来说，借助该模式可以一次性解决多个项目对某产品的需求，比较便利，而且因为一次性采购量大，也更容易获得较大的优惠，还可以减少采购次数，提高采购效率。

三、战略采购的实施

（一）战略采购的组织实施

采购工作是一项比较负责的工作，对其的组织能力是关系到采购工作是否顺利和快速完成的关键。合理的组织结构设计可以更好地实现采购战略，明确采购工作的具体职责和程序，提高采购效率。考虑到企业现行组织结构设计的扁平化，以及跨部门协作的原则，本文提出“集团战略采购委员会—战略采购办公室—城市公司采购执行小组—项目公司采购执行小组”这种组织结构形式。

第一，集团战略采购委员会由公司领导、相关职能部门负责人以及各城市公司领导组成。主要负责战略采购的规划、制度流程建设、供应商确定、内容谈判、协议签订等重大事项的决策。对于需要决策的问题，集团战略采购委员会应通过专题会议，对问题进行详细讨论，达成一致性意见。

第二，集团战略采购办公室受上述委员会的直接领导，主要由相关职能部门的人员组成。主要负责根据年度发展规划制定年度战略采购计划，并组织实施；负责具体的工作，比如采购流程、协议以及招标、议标文件的形成，并组织具体的谈判工作，并就供应商选择提供建议，建立战略集采供方名录，并进行动态管理；负责建立战略集采考核体系，监督及考核落实应用情况；与下属单位和供应商进行沟通，统计整理下属单位的实际需求，对供应商进行实地考察；积极收集房地产市场上的相关各类信息，为委员会制定决策提供依据。

第三，城市公司采购执行小组由自己企业的领导及相关职能部门的人员组成。主要负责本单位的业务协调以及与上级办公室的对接，统计和归纳各个项目的采购需求，定期上交给上级办公室，参加对供应商的考察以及谈判工作，为其提供意见；负责本单位所属项目集采成果的落地执行，监督及执行结果反馈等；负责本单位供应商管理体系的建设及维护。

第四，项目公司采购执行小组由项目公司领导及相关职能部门的人员组成。主要负责履行法律程序，在战略供应商库中通过招投标选取合格供方，确保战略采购落地实施；负责与供应商展开良好合作，共同完成项目开发建设的相关工作；负责战略集采成果的落在地执行、数据反馈、报表统计等；负责在合作过程中对供应商进行考核，提供供应商评价材料等。

（二）战略采购信息化平台管理

战略采购工作涉及的模块较多，很多都需要跨部门甚至跨企业和地狱进行沟通，因此要保证高效、有序的信息收集。建立信息化平台，有助于集中信息，方便搜索，优化采购资源配置，提高采购产品质量，降低采购成本。通过互联网，企业和供应商之间可以实时发布信息，进行互动式交流和交易，节省了大量的人力和时间。信息化平台的搭建，还有利于产品的标准化和住宅产业化的推进。目前来说，已有房地产企业开发了采购系统，甚至可以实现与OA系统的数据交换。由供应商登录和工作人员登录两个入口组成。系统由采购计划、采购方案、招标管理、合同管理、框架协议、供应商管理、统计分析等组成，由招标主体在系统中开展整个招投标流程，系统不成熟的企业可以采取线下线上组合模式进行招投标，并且通过供应商考核加强对供应商的管理，进行动态管理实现优胜劣汰，提升供应商质量。集团总部相关人员可以通过该系统清晰地看到公司所属战略供应商情况、城市公司及项目公司的招标实施情况、所有相关合同的签约价格、签约合同额、履行进展情况（合同履行情况、供货情况）等，并通过统计分析统计各项数据进行指标分析，给公司领导运营决策分析提供支持；供应商可以通过该系统了解企业的需求，对他们需求的产品进行报价，快速建立交易关系。考虑到战略采购的信息化管理对于专业水平的要求较高，需要招聘专业的技术人员进行支持，技术人员要对采购知识有所了解，同时可以实现信息技术操作，有较强的责任心和职业道德素质。

四、战略采购的意义

战略采购模式的应用越来越广泛，极大地降低采购成本、提高采购效率，促进企业的规范化经营以及产品标准化进程。

第一，战略采购通过高门槛优中选择专业领域国内排名前列的优秀知名企业以减少供应商数量，提高合作供应商的采购量，从而获取更大的优惠，降低采购成本。某房地产企业通过普通采购与战略采购成本对比分析（详见表1），在相同品牌、相同型号的前提下，已完成战略入围部品价格相比以往项目分散采购价大幅降低。甚至部分产品，在品牌档次提升的情况下，价格仍有一定优势。

第二，战略采购可以提高房地产企业的设计标准化、部品标准化水平；

第三，战略采购中的开发商和供应商形成合作共同体、文化共同体、品牌共同体、发展共同体和命运共同体，共同争取双方利益最大化；

第四，战略采购可以使开发商和供应商的信息共享，并使双方更好的相互了解、相互认可、相互依存、相互融合；

第五，战略采购可间接促使企业经营规范化以及产品设计标准化，将打造出房地产开发企业在品牌、产品、供应链方面的长期核心竞争优势。

五、结语

由于房地产企业战略发展差异、地区性差异显著、房地产企业管理层级繁杂以及个项目公司需求差异，开展该项工作阻力较大。但随着企业向集团化、规模化发展的过程中，优势会日益明显。而且近年来房地产行业的竞争压力越来越大，面对的市场趋势越来越严峻，需要进一步提升自己的竞争实力，才能适应新形势下房地产行业的发展。所以房地产企业应该根据自身条件及规模考虑，摸索出适合自己的战略采购模式，有组织的构建战略采购机构，实施战略采购，以提高采购工作效率、增强采购专业性、降低开发成本、增强核心竞争力。

（作者单位为中交房地产集团有限公司中交置业有限公司）