房地产企业现金流量管理问题及对策

孟静朵

摘要：现金是企业流动性最强的资产，它贯穿于企业生产经营的各个环节，能否进行有效的现金流管理，关系到企业的生存与发展。房地产行业是典型的资本密集型行业，具有对资金的需求量大、开发建设周期长、资金回笼速度慢等特点，与一般行业相比，面临更高的资金风险。目前，因为资金链断裂而倒闭的房地产公司不在少数，因为资金链断裂而烂尾的楼盘不在少数。从小处说，影响开发商的利益，影响广大业主的权益;从大处说，烂尾楼盘得不到妥善解决，会影响社会稳定。但是目前我国大多数房地产企业并没有足够重视对企业现金流的管理，也没有建立起有效的现金流风险预警机制来防范财务风险。本文针对房地产企业现金流的特点，在分析了我国房地产行业现金流量管理存在的问题的基础上，提出了相应的优化策略，对于房地产企业加强现金流管理具有一定的借鉴意义。

关键词：房地产企业  现金流管理

一、房地产企业资金流的特点

（一）资金需求量数以亿计

首先，房地产企业购买土地用于开发，地价款、拆迁费用所需金额巨大，收购其他房地产公司股权，股权会包含地价款及地上在建工程款，所需金额更是巨大。其次，开发建设过程中，需要根据工程合同支付工程款，目前政府对农民工工资监管严格，开发商不能拖欠施工单位工程款。再次，预交各种税款，发放工资，售楼部建设与装修，各种营销活动等都需要大量的资金。

（二）资金回收周期数以年计

开发企业经历拿地，办五证—《国有土地使用证》、 《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、 《商品房预售许可证》，开工建设，预售，竣工验收，交房等多个环节，整个流程短则两三年，長则四五年。另外房产销售收款以首付款加银行按揭方式为主，在目前高单价高总价商贷利率上浮的情况下，销售进度放缓，按揭放款进度放缓，导致资金回收期变长。

（三）资金监管政策严格

目前我国大量房地产项目实行预售制度，政府对房地产开发商收取的房款实行监管，虽然各地监管制度细节不同，但都要求房地产公司存入大额监管资金，同时限制了监管账户资金的取出使用过程。

二、房地产企业现金流量管理存在的问题

（一）资金预算管理不严格

房地产公司资金预算涉及部门多，涉及业务流程多，设计人员多，资金预算本身还需要一定的预测性和前瞻性，需要可执行性并达到一定的准确率，这项工作本身具备一定的难度。目前，我国一部分开发企业在编制资金预算方面没有做到严谨务实，对预售、工程节点、销售进度、按揭放款进度等关键时间节点判断不合理，没有充分相信相关业务口专业人员的意见，因而造成公司制定资金计划不严谨、不科学、不可行。并且不重视资金计划的执行结果，未充分分析资金计划执行偏差的原因，对资金计划执行结果未设置奖惩。

（二）投资活动缺乏战略性

房地产开发企业为了长远发展会进行一些投资活动，例如，通过储备土地，以股权收购的形式收购新项目。我国大多房地产企业在投资活动中普遍存在战略冒进的问题，土地竞拍成功了，股权收购项目谈妥了，到达合同付款节点时，企业没钱了，造成资金链断裂，影响企业长远发展。

（三）筹资渠道受限

目前，要稳定房价，因城施策，限制大额资金流入房地产行业，银行对房地产企业的抵押贷款及开发贷款、信托及资产管理公司对房地产公司的流动资金贷款资格审核严格，放款时间较长，资金使用用途限制较多，还款时间要求严格，这些限制措施，使得房地产企业筹资受到影响。民间资金成本过高，还款时间和抵押物比银行要求更严格。这些融资难的现实引起一些不重视资金管理的开发企业，资金流断裂，楼盘烂尾，企业破产。

（四）对资金流风险预警工作不重视

我国一部分开发企业在公司的日常经营管理活动中，没有设置专门的资金部门或岗位，整个企业资金流工作有会计负责，会计谨慎的职业特点，造成会计对资金流的风险预警不准确或者预警不被公司领导层重视，从而引起整个开发企业资金流风险。

三、房地产企业现金流量管理优化策略

（一）提高资金预算准确性及执行力

重视编制资金预算工作，按期编制资金计划，编制资金计划时既不过分冒进，又不过于保守，充分调动各部门、各岗位、各级别员工编制预算的积极性和主观能动性，自上而下与自下而上的方式相结合，定期预算与滚动预算相结合，把年度资金预算、季度资金预算和月度资金预算作为公司的日常工作。加强资金预算执行力度，对资金计划的执行情况进行考核，确保资金预算得到良好的执行。对预算偏差较大的业务和人员设置一定的惩罚措施。

（二）设置合理的杠杆，优化资本结构

定期分析本公司不同阶段的财务杠杆，取得同行业其他公司财务杠杆，根据公司的开发阶段，适时调整资本结构，不保守不冒进。

（三）合理进行投资

无论通过招拍挂取得土地还是通过股权收购取得项目公司，独资还是合资，在进行投资之前，充分利用投资预算管理制度，综合考虑投资报告中涉及的投资现金流量状况和公司风险承受能力，避免对外投资占用公司现金流量比例过重，防范发生资金链断裂的风险。投资决策和执行过程，不能拍脑袋，要综合考虑各业务口人员的专业判断，了解市场，尊重市场，取得投资收益与规避现金流危机双手都要抓两手都要硬。

（四）拓展筹资渠道

土地抵押贷款、股权质押贷款、在建工程贷款、开发贷款、流动资产贷款、员工作为合伙人入股开发项目，根据企业开发阶段，随时调整贷款方式，诚实守信，合理安排贷款的方式、规模与还款时间，发挥财务杠杆作用，同时确保开发企业未来有持续稳定的现金流入，提升还款能力，保持良好交易记录。

（五）重视现金流风险预警

通过分析偿债性指标、流动性指标、持续性指标、创值性指标等各项指标，并且将各指标与行业平均水平进行比较，在发现异常时，资金部门或资金岗位工作人员或财务部门应及时准确向管理层传递信息，分析问题产生的原因，找到解决策略，化解风险，消除资金隐患。

（六）多种付款方式相结合

工资、税金、营销费用、办公费用、财务费用等日常经营费用，必须用银行存款支付的尽量在规定的截止时间前支付，大额工程款可与合作单位沟通，采用银行存款及商业承兑汇票相结合的付款方式。

参考文献

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