房地产开发企业财务管理要点解析

徐申之

摘要：房地产开发企业要求巨大的资金投入，作为资金密集型产业，其资金的筹集使用和分配管理尤为重要。任何一家房地产开发企业要在房地产行业中立足发展，获得利润，除了取决于资金实力、人力资源、技术能力外，还取决于其财务综合管理能力。因此，本文针对房地产开发企业财务管理要点进行了分析和研究。

关键词：房地产开发企业;财务管理;问题;措施

随着社会的发展，城市化越来越快，在这种背景下，房地产开发企业可谓是挑战与机遇共存。在房地产开发企业中，财务管理属于其重要的一项内容，它关系着企业是否具有足够的资金来应对市场。基于此，本文对其财务管理的探讨具有很强的实践指导作用。

一、房地产开发企业财务管理中存在的问题

（一）渠道单一、融资压力比较大

房地产项目具有风险高、周期长以及投资大的特点，在这种情况下，融资压力比较大将会导致供求的不平衡。一般来说，房地产开发企业的内部融资主要包含了自有资金以及所预先收取的购房定金、购房款等，其中，预先收取的定金及购房款可以在一定程度上将市场风险转嫁到购房者身上。但是整体来说，如果仅靠内部融资是较难满足房产开发企业资金需求的，因此，更多的资金往往是通过外部融资所获得的，这方面的渠道有：发行股票、发行企业债券、股权投资、房地产信托、银行贷款、合作开发、利用外资、产业基金等。

但在实际的融资过程中，主要的途径是较为单一的银行贷款。数据显示，当前我国房产开发企业资金中贷款占到了23.86%，自筹占到了28.69%，定金以及预收款占 38.82%。其中，定金及预收款又主要是个人对银行的贷款，由此可见，房产开发资金很大一部分来自于银行，因此，整体对银行的依赖非常大。

（二）对全面成本管理没有充分的重视

所谓全面成本管理，主要是指进行全过程、全方位以及全员的成本管理。房产开发过程中的成本涉及到了策划、规划、设计、施工以及销售等环节，一个合理的成本管理应该贯穿于整个流程之中，对所有的成本要素进行控制、规划，这样才能实现企业利润的最大化。但是当前的房产开发企业对于全面成本管理并没有正确的认识，部分企业认为这是财务部门的职责，忽视了内部各职能部门的作用，而财务部门收集的成本资料又往往有限，使其发挥不出应有的作用，造成了成本管理和预算出现较大误差。

（三）对于财务风险的控制不足

房地产开发企业属于资金密集型产业，资金的投入非常大，而且周期长，变现能力比较差，因此，房地产开发企业往往面临着更大的财务风险。一般来说，这些财务风险表现在以下几个方面：首先，按期偿还债务的风险，贷款作为银行资金的重要组成部分，一旦企业不能够对风险进行很好的预测及控制，则很容易出现到期无法偿还债务的情况。

其次，利息的波动，利息波动会给房产开发企业造成巨大的影响，事实上，央行每次加息不仅会增加企业财务成本，还会给投资者的购房欲望造成打击，这都属于房产开发企业的损失。

第三，再筹资的风险，如果房产开发企业负债比较高，企业将很难保证其偿债能力，这样企业一旦需要融资，难度也必然加大。

二、加强房地产开发企业财务管理的措施

（一）加强企业融资管理

1.对房地产金融市场进行完善，建立多元化的融资渠道

以房地产开发企业的实际需求作为基础，充分考虑到进入市场的承载能力，对房地产抵押贷款的证券化以及各种金融工具进行积极地推进，并鼓励金融产品的创新，通过以上途径能够降低企业的融资成本，提升融资效率。此外，对国际先进的金融工具及手段进行引进，发行 B 股、H 股、外汇债券等不仅可以促进房产企业的国际化，还能够对国际市场资金筹措面进行扩大。

具体的过程中，房地产金融立法主要应从两个方面出发：首先，对现有的《担保法》、《证券法》、《保险法》等法律法规进行完善，改进其不适用房地产金融发展的地方;其次，出台相应的法律及法规。通过法律上的改进，将会给房地产金融创新带来很大的促进，这一点针对我国房产开发行业不成熟的现状而言更为重要。

2.建立更为多元化产权投资模式

当前，国内的经济增长虽然出现了一定的波动，而且人民币的利好因素也不再稳定，但是整体而言，这些影响因素依旧处于一种积极的状态，因此，我们依旧可以利用这些优势来吸引外资的投入。而在外资进入的过程中，由于外企尚不具备独立运作的能力，因此，和本土企业进行合作是一条必经之路，而这也为我国的房产开发企业提供了一个很好的渠道。

（二）建立健全成本管理体系

1.实行事前管理

要想实行事前管理，和加强内部控制是离不开的。因此，我们要在房产开发企业的内部加强成本管理的教育，使企业中的每一名员工都明白这是企业盈利的根本途径。只有每人都具备了成本控制的意识和责任，才能真正的做好这一工作。

另外，在实行事前管理的过程中，成本发生之前，要对其进行投资估算、设计概算以及工程的预算。在项目实施的过程中，应做到动态调整目，并预测好可能超支的情况。只有从源头上做好成本的控制，才能有效的杜绝浪费现象发生。

2.建立成本管理责任体系

它是我们落实这一工作的依据，这一体系可以帮助房产开发企业更好的实现成本控制。一般来说，这一体系主要包括了以下内容：

首先，责任主体。开发项目中，对规划设计、拓展论证、施工、销售以及客服等部门进行明确的责任主体认证，并对环节中的主导及配合部门进行明确。

其次，做好责任范围的划分，在这个过程中，建造成本按发生程序进行责任部门的划分，建造成本以外则按照成本项目进行责任范围的划分。

第三，考核指标的确定，一般来说，我们要制定以定量指标为主、定性指标相结合的绩效考核体系，即根据本企业现实情况量化财务管理的具体工作内容，确保各项工作都要切实可行的执行标准，提高财务管理过程中各种数据信息的准确性和有效性。

第四，设立评价部门，在各部门进行自我评定的基础上，评价部门对其分析成本管理的结果是否符合要求，是否符合宗旨等，并最终提出意见来指导工作的开展。

（三）对资金管理系统进行完善，更好的控制财务风险

1.将资金管理纳入到全面预算管理体系之中

通过责任中心预算和项目预算进行结合，能够对资金的需求进行较为准确的估算和调度，进而帮助房产开发企业降低资金的成本，提升自己的利用率。另外，通过分析资金预算的执行情况，还可以帮助其做好资金使用的反馈及修正。

2.實现结算中心形式的资金管理机构

财务管理的中心是资金管理，在企业的资金使用中，要做到合理调度、统筹安排，使资金用活。因此，实现结算中心形式的财务管理结构对提升房地产开发企业的资金利用率有着重要的意义。具体来说，经过合理的调度，可以更好的发挥出货币的时间价值。此外，在预付账款我们要进行严格的审查，并加强对应收资金的管理，尽快的收回赊账，降低坏账风险。

3.在财务来往中落实好规章制度

对于货币收支、物质转移等活动，要按照具体的情况进行凭证的填制，并做好审核、登记以及清查等工作，一旦发现问题，要及时的查清楚原因，并落实好相关的责任。在对外发包的工程中，尤其要注意建筑材料采购的管理。最后，在确保建筑质量前提下，应尽量降低采购价额，而且要对采购行为进行严格的审查，避免采购中出现营私舞弊的现象。

三、结束语

房地产开发企业的财务管理关系重大，但是由于其涉及环节较多，因此要做好这一工作并不轻松，本文的研究虽然对其有一定指导意义，但是更多的工作还需要我们立足企业实际，加强学习并不断的对其进行探索，只有这样才能够真正做好财务管理，为房产开发企业的发展提供更多的助力。

参考文献：

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