房地产企业融资策略和融资风险控制策略探析

葛颖

摘要：在当前的经济市场中，房地产企业占据着非常重要的位置，在经营发展的过程中通常会采用融资方式解决资金问题，但是却会带来一定的风险。基于此，笔者从房地产企业融资策略中存在的不足及面对的困难入手，给出了解决融资风险的控制策略，以期为房地产企业开展融资提供理论帮助。

关键词：房地产企业;融资策略;融资风险;风险控制

在房地产企业稳定发展的背景下，房地产项目的复杂程度越来越高，地皮的价格也在不断上涨，增加了企业经营发展的难度。在此基础上，有些房地产企业会通过融资方式筹集更多的发展资金，用于企业房地产项目的设计、建设。但是，一旦出现经济下滑的现象，或则房地产市场价格出现明显波动，就会导致企业无法获得利润，进而造成融资风险。因此，房地产企业需要提高对融资风险的重视，制定完善的策略规避融资风险。

一、房地产企业融资策略的现状及难点

（一）企业融资渠道较为单一

在房地产企业生产经营过程中，大部分经营管理工作都需要资金的支持。但是就目前的状况而言，大部分房地产企业都面临着融资渠道单一的问题。这样的融资形式，实际上很难解决房地产各个环节、项目重大支出，因此会在很大程度上带来融资风险，限制房地产企业的稳定发展。在市场经济良好发展背景下，房地产企业的融资渠道有了很大的扩展，如ABS方式、供应链融资、自有资金、银行信贷、债券融资等融资方式，但是有85%以上的企业都在使用银行信贷的融资方式，很少会有企业采用其他的方式实现融资。

（二）企业财务工作风险较高

众所周知，房地产企业的项目需要大量的资金，加之企业过度依赖银行信贷，所以就会增强财务风险，即净负债率明显提高。相关数据统计表明，房地产企业的平均财务负债率大约为70%，这一统一中涵盖一定数量的大型房地产企业，这类大型房地产企业的净负债率要远大于当前的平均水平，在很大程度上提升了房地产企业的发展风险。除此之外，在政府部门的宏观调控之下，出台了很多调控政策，使得房地产企业在经营发展出现显著的不确定性，导致房地产企业融资风险的出现[1]。

（三）企业融资成本明显提高

就当前的现状来说，房地产企业的发展中因为融资的影响，所以经营成本也明显提升，增加了企业的发展风险。相关数据统计表明，在2017年度，我国大部分房地产企业的融资成本都呈现出增长趋势。因此，相关专家及研究学者均指出，房地产企业开展的短期融资模式，其利率依然会持续提升，基本上能够达到12%左右。另外，与短期融资相比，长期融资的利率也会呈现上涨的趋势，为房地产企业的经营发展带来风险。在2018年后，我国房地产企业的融资成本增长速度仍旧处于增长趋势，在很大程度上阻碍了房地产项目的順利开发。

（四）财务管理工作不到位

对于房地产企业而言，财务管理工作与其融资风险联系密切。目前我国大部分房地产企业都属于中小型企业，和大型房地产企业相比，中小型房地产企业在财务制度及财务管理方面存在较多的不足，如财务部门制定的融资计划缺乏科学性及合理性、盲目扩张企业规模，提升企业的资产负债比例，从而导致企业面临财务风险，进入负债经营→债务偿还→负债经营的恶性循环，不利于房地产企业的可持续发展，严重时将会导致企业破产。与此同时，房地产企业在融资预算方面也存在不足，大部分房地产企业都按照领导指示→财务核算→银行借贷流程开展融资预算，这种预算模式过于简化，导致预算结果不具备科学性，难以为房地产企业开展融资提供指导，很容易引发融资风险。

二、房地产企业融资风险控制的策略分析

（一）丰富融资渠道

首先，政府应该对股票融资的限制，进行适当的调整，降低股票融资的准入门槛，同时使用不同的工具完成对资金的引入。通过这样的方式，能够吸引房地产企业对股票融资的重视，从而在一定程度上提高资本结构的合理性。其次，相关部门应该对债券市场进行合理的完善，适当放宽对房地产企业的限制。在这一基础上，还应该适当调整债券的额度，积极向房地产企业提供高额的长期债券，从而解决企业在资金方面的压力。再次，需要对与证券相关的法律法规，进行合理的完善、细化，保证各项资源都能够实现合理的配置，提高资源的利用率。通过上述的方式，能够丰富房地产企业的融资渠道，打破以往单一的融资方式，进而实现对融资风险的控制。总的来说，丰富的融资渠道可以有效分散房地产企业的融资风险，还可以为社会中的闲散资金提供利用孔空间，有助于金融市场的稳定发展。

（二）降低财务风险

就房地产企业而言，在融资的过程中应该对净负债率进行合理的控制，同时对权益、债务之间的关系进行合理的安排，最大程度降低对银行信贷的依赖。结合上文所提及的不同融资方式，房地产企业应该选择风险最小的方式，以此来提高资本结构的合理性、科学性。另外，房地产企业应该对财务风险进行合理的控制、预算，对项目进行全周期的成本预算管理，同时加大对财务工作的监督力度、执行力度，积极健全房地产企业内部的相关制度，从而保证效益可以达到最大化[2]。同时，房地产企业应该顺应国家政策的调整趋势，充分认识到政府调控的目的与价值，以此来做到与时俱进，增强自身风险防御的能力。

（三）减少融资成本

通常来说，不同的融资方式会产生不同的融资成本，如果将各种方式的成本进行从大到小排列，其结果为：股权私募、股票、银行贷款、企业债、ABS、短期融资券、金融券、国债。在房地产企业的经营发展中，其实不可能只单纯的依靠一种融资方式，所以可以适当增加债务融资的额度，以此来降低房地产企业的成本。但是，如果债务融资所占的比例较大时，就会进一步增加房地产企业的风险，而一旦出现这种问题后反而会增加融资成本。对此，房地产企业必须对融资方式进行合理选择，同时调整好融资的比例，通过这样的方式降低房地产企业的融资成本。总体而言，房地产企业在融资的过程中，必须结合自身的实际选择融资方式，制定科学的融资规划，为自身的发展提供保障。

（四）加强财务管理

通过上述分析可知，房地产企业在财务管理方面的不足主要体现在财务制度及融资预算方面。对于财务制度而言，房地产企业需要构建完善的财务管理制度，通过制度约束并指导财务人员的工作，并定期开展财务人员的培训工作，提高财务人员对财务管理及融资管理的重视，确保财务人员可以主动按时向出资方出具相应的信息，塑造良好的房地产企业形象，有助于企业融资成功率的提升。与此同时，房地产企业的财务人员需要定期向银行等信贷机构介绍企业的实际发展状况，重点介绍企业的进步与近期开发的房地产项目，塑造诚实守信、良好经营的企业形象，有助于房地产企业融资成本的控制及融资渠道的扩展。

对于融资预算工作而言，房地产企业需要根据企业开发的房地产项目实际状况，制定科学合理的融资规划，确保融资规划的内容与房地产企业的发展战略相符，规划中制定融资目标与房地产企业的实际经济状况与经营状况相符，这样才能够在保障房地产企业稳定经营的状况下，获取充足的资金。与此同时，房地产企业需要改变传统的简单预算工作模式，而是要将预算管理工作覆盖到整个房地产企业中，通过多个职能部门与财务部门的通力配合、团结协作，提升房地产企业融资预算的准确性及科学性，确保房地产企业的所有职工认识到融资管理的重要性，有助于房地产融资资金的最大化利用，在很大程度上避免了融资风险的出现。

三、房地产企业融资风险控制的实例分析

为了明确房地产企业融资风险控制策略的有效性，笔者将某企业作为研究对象，根据房地产企业的实际发展状况，结合上述融资风险控制策略，制定了符合该企业的融资方案，在有效规避融资风险的同时，为该企业筹集了充足的资金。

（一）企业发展现状分析

该房地产企业主要通过直接融资及间接融资方式筹集资金。直接融资涵盖股权融资及债券融资这两个方式;间接融资涵盖银行贷款及信托融资这两个方式。为了在较低融资风险下，筹集中充足的发展资金，该房地产企业选择债券融资方式中的资产证券化方式，将多媒体生活广场进行抵押，通过抵押贷款证券化的方式获取资金。其中，债券融资方式由证监会、发改委及交易商协会共同负责。证监会通过交易所及企业资产证券化的方式，实现债券融资方式的有效监管;发改委主要负责企业债券的管理工作;交易商协会将会对房地产企业的短期融资券、中期票据、超短期融资券以及资产支持票据等内容进行监管。在明确债券融资方式的监管机构及相关理论后，房地产企业需要根据自身的实际状况进行融资方案的具体设计。

该房地产企业位于上海市中山公园，包括写字楼及商铺两个部分，该房地产企业的办公楼目前尚有1亿元经营性物业贷，将于明年到期，商场经营性物业贷余额约为3-4亿元，剩余期限较长。因此，在制定资产证券化融资方案之前，房地产企业需要与相关银行协商提前还款事宜，并获得抵押权人的同意，同时约定在信托设立后一定期限内解除抵押。该部分权利负担所承担的负债可以通过资产证券化融资的募集资金进行解除，不需要房地产企业应用现有资金偿还。

（二）企业融资方案制定

在进行融资方案制定时，首先要进行融资预算，一般来说，商业地产抵押贷款证券化的抵押率为50%-70%，假设该房地产企业的多媒体生活广场估值为40亿元，按照6-6.5折的抵押率计算，则该房地产企业可以募集资金约为26亿元;然后，交易结构的选择，证监会明确指出，CMBS产品需要按照“信托计划+专项计划”的双SPV结构进行交易结构的制定，所以该房地产企业选择“财产权信托结构”作为交易结构;最后，该房地产企业申请储架，将两份物业资产的产证分别入池，分为两期进行证券的发行，具体的发行规模根据物业资产的估值决定。在上述融资方案实施之后，该房地产企业有效募集了经营所需的资金，企业的内部经营状况稳定，不存在融资风险，表明本文提出的融资风险控制策略具有一定的可行性。

四、結语

综上所述，在房地产企业开展融资工作时，仍旧存在很多不足，不利于房地产企业的可持续发展，需要受到房地产企业管理者的重视，所以必须针对融资问题制定行之有效的策略。在这一基础上，丰富了房地产企业的融资渠道，对融资风险进行了合理的控制与防范，同时降低了融资的成本，对于促进企业稳定发展具有重要意义。因此，结合本文的分析发现，文中所提及的融资风险控制策略，其具有较强可行性与必要性。

参考文献：

[1]高瑾瑛.山西房地产企业管理会计应用研究——之山西房地产企业投融资分析[J].山西财税，2018 （12）：39-41.

[2]谢勇.中小房地产企业融资模式创新及竞争优势问题探析[J].财经界（学术版），2018 （21）：14-15.