试论营改增对房地产企业财务管理的影响

郑立萍

摘要：营改增的实施使房地产企业摆脱了重复征税，给房地产企业带来了切切实实的好处。但同时，经济和管理方面的挑战、较低的营业收入、较高的现金流压力以及较高的财务管理风险凸显房地产企业的财务管理能力短板。我们必须科学地理解并正确面对即将到来的影响，采取适当的管理措施，规范企业的财务管理，推动企业积极改革，为房地产企业带来实实在在的收益。

关键词：营改增;房地产企业;财务管理

在中国，由于房地产业缴纳税收份额大，涉及的上下游产业链绵长，历年来是改革的深水区。此次营改增改革，房地产企业虽然受益良多，但也暴露出其财务管理能力面临着十分严重的考验。在营改增过程中如何正确面对房地产经济问题，从而提高房地产价格控制能力，提高社会经济效益的掌控效果，是本文研究的几个方面。

一、营改增概述

自2016年5月1日开始实施的营改增，将以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，对国家的整个税收体系都带来了不小变化，改变了以往不合理的征税模式。这项试点多年的改革方案最终开花落第。作为世界E最主流的流转税种，增值税与营业税相比具有许多优势，此次改革最主要的变化是最大化增值税的优势，克服营业税的弊端。应当看到，营改增不仅仅是简单的税制转变，更是一项“牵一发而动全身”的改革措施，有利于促进服务业发展和商业模式创新，有效降低企业税负，对国家带来的变化更是深层次的。

二、营改增带给房地产企业的影响

（1）对房地产企业招标管理的影响

房地产企业在营改增后实施后，其招标将发生巨大的变化，随之而来的招标预算也发生变化。相应的设日预算和施工计划预算将以新标准实施，内容也将相应调整。同时，这种变化使房地产企业的招标工作更加复杂。

（2）对房地产企业利润的影响

众所周知，房地产企业的利润较大，但是受市场、政策的波动也起伏巨大。衡量一项改革能否长期实施的参考之一便是能否给产业带来利润。从目前改革来看，营改增已经切切实实地改变了房地产企业的利润空间。不管从短期影响还是长期影响来看，营改增后房地产企业交税成本减少，企业有更多的流动资金可以投入发展新业务、扩大固定资产的投入，将会产生更多的项目建设，为企业带来更多的经济效益。

（2）深刻影响房地产企业财务管理风险

一方面，营改增的实施不可避免地对企业的财务管理风险产生较大的影响。在此背景下，企业将要求相应的员工不断更新知识内容，不断提高自身的业务素质，使财务人员面对巨大的社会压力。其次，营改增也改变房地产企业的资本管理结构。

（4）对房地产企业资产负债表的影响

营改增不仅促进了企业经济结构的转变，而且提高了企业资产负债表数据的统计能力。在房地产企业中，原有的固定资产预定金额和累计折旧率会发生变化，并会有不同程度的降低。这些变化提高了企业负债率，在企业的成长和稳定持续发展中发挥了重要作用。

三、房地产企财务管理优化建议

（1）加强房地产的招标及合同管理

要做好增值税，第一步就是从招标和合同管理人手。对于一些房地产项目采取一般税法统计的，要切实加强招标管理工作。投标对象应尽可能选择一般纳税人，并且投标报价要求将价格税分开。同时，有必要加强合同管理，改变合同的支付方式和比例。要落实要项目要素分离工作，分别』标明含税价格和免税价格，方便计算。尽可能地延迟支付合同，减少预付款，减少支付比例。为了减轻前期资金的压力，可以采取接受票据的形式支付一些项目。

（2）提高结构成本的可抵扣比例

房地产企业在财务管理过程中，在加大投资力度的同时，着力减少制约投资的可变因素。因此，在完善内容管理中，要注重财务人员的小项目管理，不进行增值税扣除。同时，有必要提高员工的主观积极性，从营改增的方面入手予以积极配合，明确扣除比例。房地产企业要以此次营改增带来的变化为契机，变压力为动力，积极转变财务管理方式，优化财务管理模式，为企业的发展提供更优质的财税服务水平。

（3）加强管理人员培训工作

营改增的实施不仅涉及金融系统的实施，还涉及房地产企业经营的各种业务系统，特别是销售系统和合同预算管理系统。在实施营改增的过程中，重中之重就是加强对房地产企业财务管理人员的培训，包括增值税发票管理、报关管理和会计管理等业务管理知识的培训，以提高会计和管理水平，并培养他们的风险预防意识。加强管理人员培训工作，从意识、操作、规程等各方面提高财务管理人员的综合素质，尤其要做好财务风险的防范工作，要知道财务无小事，确保财务管理不发生意外，对财务风险严防死守。同时，要加强对其他相关业务系统人员的培训，使他们能够正确理解和了解增值税知识，以便能够正确、快速地与财务部门沟通协作。

（4）加强财务核算管理

房地产企业在做好财务管理优化的重点之一便是加强财务核算管理。一方面，要根据房地产业对特色，科学合理地设立会计类目。另一方面，要有独立的会计管理。对于涉及一般税法和简单税法的房地产企业，有条件的房地产企业应分别设立两套会计核算。

四、结束语

营改增已经实施了一段时间，其对我国房地产企业带来的变化是深刻而久远的，同时，其对房地产企业的财务管理也提出了更高的要求。房地产企业要抓住此次改革的发展契机，多角度、多渠道、全方位地开展财务管理的整顿、升级、优化工作，切切实实地提高企业的财务管理能力，提高企業和产品市场竞争力，以高标准进军国际市场。

参考文献

[1]倪飞龙.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J]江西建材，2016（24）：235.

[2]李金友.试论营改增对房地产企业财务管理的影响[J]大众理财顾问，2016（8）：107.