探究内部控制在房地产企业的运用

杨攀

摘 要：房地产业的健康发展是国家领导层调控楼市的根本目的，作为国民经济重要支柱产业，随着政府推行经济结构调整和产业转型升级，房地产企业逐步向品牌化、多元化、规模化方向发展，由于客户越来越重视居住品质，必然要求企业从项目选址、设计、施工、物业服务等方面注重品质，加之政府对企业的税务管理模式的调整，使得越来越多重视建立健全内部控制。

关键词：房地产企业；内部控制制度；问题与措施

财政部出台的企业内部控制建设规范已经在很多行业应用并取得了良好的效果，虽然内部控制在房地产企业也有应用但力度不够和成效不明显，因此企业应深入運用内部控制建设来实现自身的精细化管理，不断优化自身的运营管理模式，提高企业在发展过程中对风险的防控能力，实现企业长远良性地发展。

一、房地产企业在内部控制方面存在的问题

（1）企业高层管理者不支持或支持力度较弱

内部控制是房地产企业建立健全内部管理制度的重要组成，同时也是房地产企业有效规避各种企业风险的手段之一。但目前在一些中小房地产企业中，高级管理者或企业经营主缺乏对内部控制意识，对企业中的经营业务和重要及关键岗位往往还停留在“人治”阶段。在企业选才、用才上，认为只要用自己信得过的人，就不会出现风险。他们认为只要把财务部门把账做好，钱管好，财产管好，就不需要内部控制制度了，而且单纯地、片面地认为搞好企业财务管理就是加强内部控制了，将目光只投向财务管理。

（2）企业内部控制制度不完善和岗位设置不合理

在房地产企业管理中，由于领导层往往只建立与经营业务活动相关的基本管理制度，同时考虑为了节约人力成本，在财务部设置了内控岗位和配备了相应人员，接受财务部负责人的领导，而且主要职责是对财务收支进行稽核和经济合同复核等，这样会导致内部审计的独立性不够。由于缺乏各项业务的内部控制制度上的授权，使得内部控制人员无法及时实施对关键业务和关键岗位的日常监督，从而出现内控人员的地位处于弱势，造成其话语权不够，很多时候内控就变成了内控人员的自娱自乐，变成了纸面内控，90%的工作在于完成各种内控表单以应付上级领导的内控检查。

（3）企业制度和流程缺乏整体性和系统性

很多房地产企业的内控制度都是在发展中逐步建立和完善起来的，经常是在管理中发现出现了某个问题了，才相应地制订、出台一个制度来规范。比如，某一个月发现公司通讯费过高，立马就制订通讯费用管理办法；其他某月又发现业务招待费增长幅度较大，又立即制定业务招待费开支管理办法。这种“救火式”的制度往往只能防范已发生的风险，而不能达到“防范于未然”的效果。这样的制度体系缺乏系统性和完整性，没有科学合理的分类，甚至会出现不同制度之间的重叠或相互矛盾，政出多门， 严重影响了企业经营发展。

（4）内部控制制度的设计和执行不一致

内部控制制度是否能够得到有效执行是房地产企业运行过程中经常遇到的问题，很多出事故的案例大多不是因为没有制度规定，而相反是大家都觉得麻烦或是会降低工作效率，不去按制度中的明文规定执行。究其原因有两个方面：一是制度本身存在问题。因为制度当初在设计时考虑不够周全，或者流程太过于繁琐，或是出现新问题、新情况原有的制度已经不适用但又没有及时修改，从而使得制度在实际工作中无法具体操作。二是执行上的问题，缺乏保证制度能够有效执行的机制。某些房地产企业由于组织机构简单，人员配备紧张，无人对内部控制执行情况进行监督检查，同时也没有相应的奖罚机制，使得内部控制制度成了“一纸空文”。

二、房地产企业加强内部控制建设的措施和建议

（1）在房地产企业内部建立健全行之有效的内部控制管理体系

通过对房地产企业内部组织机构调整，优化内部管理体系，必须要让领导层意识到建立内部控制体系的必要性和重要性，建立起“高层基调”，营造内部控制环境的“企业基调”。通过层层选拨一批具备职业素养和业务水平扎实的员工组建专门的内控部门，并确定内部控制目标，加强内部控制监管，保证各项内部控制制度有效执行。

（2）以资金控制为着力点，建立内部良性资金循环使用系统

房地产企业是典型的资金密集型企业，做好企业内部资金管理是保证企业良性发展的保障。合理使用资金既能保证正常工程施工进度，又能减少资金利息的支出。所以房地产企业必须将工程、成本、销售、财务等相关部门密切配合起来。通过目标成本管理系统，对各分项工程的施工形象进度把控、产值完成支付条件进行严格把关。工程部确认合同约定的进度节点，成本部复核完成产值的付款条件，财务部对其进行复核，并对质保金、代扣水电费等合理留置。另一方面也要与合作银行建立良好的关系，通过项目开发贷款、销售现金回款与银行加强合作，加快客户按揭回款及时到账。同时对于一次性付款的客户增大优惠力度，提高现金回款率，加速资金回笼。

（3）做好全面预算管理，加强合同管理

房地产企业的全面预算是采用项目预算与资金预算相结合的模式。项目预算主要包括项目投资的经济性、投资款项的设计规划、对项目投资成本的预算、对外借款及还款计划和投资利润等。资金预算是财务部对各部门申报的月度资金使用计划进行汇总，依据项目进度对资金使用的合理性进行审核，以公司的整体资金为依据，整体经营目标为标准实施的动态资金管理。在企业内部推行全面预算管理，由内控部门牵头，各个业务部门紧密配合。就预算管理的全过程来看，我们可以从预算编制、预算执行、预算考核这三个方面着手。公司经营班子每月召开一次经营工作例会，内控部门对预算执行情况进行分析，揭示差距，找出原因，研究对策，落实措施，促进管理，完成目标。同时设立法律顾问岗位，加强合同管理，主要从培养员工的法律意识、完善合同管理流程、加强合同信息安全管理等方面，这样有利于规避企业经营风险。

（4）建立健全房地产企业内部办公信息化系统，加强审计

大中型房地产企业可以采用泛微协同OA信息系统将就需要将制度进行分层管理，并将其细化为一系列流程，用流程图、文字描述及输入输出的表单模板形成业务流程图来展现，让每一个人都能一目了然地知道办事的程序、涉及的部门、人员和规章制度，而且能够将工作中形成的经验固化下来。另外，制度流程在执行上必须有相应的检查监督，比如把内控审计的结果与绩效考核挂钩就是个好办法。组织机构简单的中小型房地产企业可以借助外部审计机构，一年对发生的经济业务进行全面审计一次，日常审核由专职会计人员负责。

（5）建立合理的奖罚机制，塑造企业文化

对于房地产企业的管理层和普通员工，取得经济利益是他们的最大的诉求之一。建立一套科学、合理的奖罚机制，既能充分调动员工的积极性，又能使他们更好地完成自己的本职工作。企业文化是是一个企业生存发展的指导性核心思想，在它的带领下，企业的核心凝聚力会逐步达到一个新的高度，企业整体团队意识增强，部门之间的协作力会更加协调，企业整体工作效率会不断提升，盈利水平会逐步提高。

三、结论

当前，房地产企业由于受到宏观经济形势和政府一系列严厉的调控政策影响，使得全国各地的楼市成交量相比去年同期急剧下滑，这对房地产企业的销售与成本控制，工程施工进度管理是个严峻的挑战。在现阶段，房地产企业必须认识到内部控制对企业长远发展的重要性。通过在房地产企业实施、完善内部控制活动，可以更进一步加速内部资金周转，提高资金使用效率，使得尽量少的投入获取最大的经济利益流入。

参考文献

[1]王海荣.内控总监工作笔记[M].北京.人民邮电出版社，2018.

[2]池国华，朱荣.内部控制与风险管理[M].北京.中国人民大学出版社，2018.

[3]杨文梅.企业内部审计全流程指南[M].北京.人民邮电出版社，2018.