基于系统化思维改革完善住房市场体系研究

文/魏东泉 江苏省住房和城乡建设厅住宅与房地产业促进中心 江苏南京 210000

1、引言

李克强总理在2019年的政府工作报告中指出，要更好解决群众住房问题，落实城市主体责任，改革完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场平稳健康发展。政府工作报告中的最新要求，为未来一段时期住房与房地产工作指明了方向，是住房与房地产各项工作的根本遵循。但是，目前理论界和实践界对于住房市场体系的内涵和外延、住房市场体系的组织结构及运行机制、对照新时代住房发展新要求如何改革完善等方面缺乏系统研究，本文拟就上述问题进行探讨分析，以期为住房与房地产有关工作提供决策参考。

2、概念及相关内涵

所谓市场体系，即由相互联系的各类市场组成的有机统一体。从系统科学的角度来看，住房市场体系应该是一个包括与住房有关的经济体和经济关系通过经济活动形成的复杂而又统一的大系统。参考文化市场体系建设的有关理论，住房市场体系包含住房市场体系的组织结构系统、住房市场体系的运行系统、住房市场体系的调控监管系统三个子系统，下面逐一对住房市场体系的这三个子系统进行分析，并给出改革完善住房市场体系的有关意见和建议。

3、住房市场体系的组织结构系统

住房市场体系的组织结构系统，包括住房市场体系的结构系统和住房市场体系的组织系统两个子系统（详见图1）。住房市场体系的结构即住房市场体系的具体构成形式，包括住房商品市场，如住房买卖市场、住房租赁市场等，其中住房买卖市场又分为新房市场和二手房市场；住房要素市场，包括与住房这一商品紧密相关的各种要素所构成的市场，如土地市场、金融市场、开发建造技术市场、原材料市场等。住房市场体系的组织即参与住房生产经营活动的各类市场主体，主要包括住房市场的供应主体、需求主体和管理服务主体：供应主体包括房地产开发企业、二手房房主、二手房房东；需求主体包括购房者、租房者。管理服务主体包括进行房地产市场调控和行业监管的政府主管部门、为住房市场提供资金的金融机构，以及从事住房买卖的经纪机构、从事房屋估价的估价机构、房地产行业协会等其他有关机构，其主要职能是为住房市场供求主体的生产经营活动提供监管及服务。

图1 住房市场体系的组织结构系统

4、住房市场体系的运行系统

住房市场体系是一个包含供应、需求、信贷、调控组成的复杂系统，各个子系统和要素功能间相辅相成，形成相互促进和相互制约关系。

住房供应可以归结为两大类：一类是房地产开发企业开发建设的新房，一类是市场上需要出售或者出租住房的二手房房主或二手房房东。住房需求也可以归结为两大类：一类是购房需求，一类是租房需求。购房需求又可以分为三类：一是居住性需求，即购买住房是为了满足居住需求；二是保值性需求，即购买住房是为了避免货币贬值，获得合理的预期收益，比如房价上涨带来的资产增值、出租房屋带来的租金回报；三是投机性需求，即单纯从住房价差中获利，对住房资源本身的利用或赢利状况并不感兴趣。住房供应和需求共同决定房价或租金价格，反过来房价或租金价格也会影响住房的供应和需求。

住房信贷在住房市场体系运行中的作用主要表现在以下两个方面：一是房地产开发企业住房开发建设过程中需要从金融机构获得贷款支持，以降低自有资金压力；二是购房者购买住房也需要从银行获得贷款支持，以提高住房购买能力，目前全款购房者所占比重相对较小，此外，部分租房者也需要从金融机构获得租金贷支持，以改善租住条件。

政府部门在住房市场体系运行过程中主要负责宏观调控和微观监管两个方面的职责：一方面，在市场失灵时，综合运用土地、金融、财税、投资、立法等手段，并通过必要的行政手段，对住房市场进行调控纠偏，以使住房市场运行在正确轨道、量价波动在合理区间；另一方面，通过对市场主体经营行为的微观监管，为住房市场发展创造良好环境。

图2 住房市场体系的运行系统

5、住房市场体系的调控监管系统

住房市场体系的调控监管系统主要由宏观调控体系、微观监管体系及法律法规体系构成，其主要职能是通过对住房市场的调控、监管，规范市场主体行为，促进市场平稳健康发展。其中，住房市场的宏观调控体系是指政府主管部门通过土地、金融、财税、立法和必要的行政手段，引导、调节、控制住房市场发展，以使住房市场达到供求基本均衡、结构基本合理、价格基本稳定的发展状态。住房市场的微观监管体系是指政府主管部门通过对市场经营主体的事前事中事后全方位监管，防止住房市场不正当生产经营行为的发生，维护住房市场的公平竞争环境、保护市场供需双方的合法权益。住房市场的法律法规体系是改革完善住房市场体系的根本保障，从住房商品生命周期的角度看，主要包括征收拆迁、工程建设、房产交易等方面的法律法规。

图3 住房市场体系的调控监管系统

6、改善完善住房市场体系的对策分析

改革完善现有住房市场体系，充分发挥市场在住房资源配置中的决定性作用，更好发挥政府引导、调控和监管职能，完善现有调控监管方式，努力营造各类市场主体公平竞争的良好发展环境，促进住房市场平稳健康发展，促进全体居民住有所居。

6.1 完善多层次的住房产品市场

加快形成新房、二手房市场互补，住房买卖和租赁市场共同发展的市场格局，以改善市场结构、丰富市场供应，减轻市场供应压力，缓解供求矛盾。鼓励和引导房地产开发企业强化市场调研分析，开发建设高中低价位、大中小户型、科技绿色节能产品、养老医疗旅游产品等，满足不同收入群体、不同家庭结构、不同年龄层次居民的多样化住房需求。鼓励房地产开发企业加快新产品、新技术应用推广力度，不断强化产品设计，不断加快住房产品更新换代步伐，不断提升产品和服务品质。加大住房租赁市场培育力度，在总结推广试点经验基础上，指导大中城市全面培育和发展住房租赁市场，引导三四线城市根据当地经济社会和住房市场发展状况，稳步推进租购并举住房制度建设，通过财政、税收等手段，盘活存量住房资源，鼓励和引导居民将手中闲置房源用于出售或出租，解决新房买卖市场有效供应不足的问题。

6.2 建立完备高效的住房要素市场

在土地方面，严格落实人地挂钩政策，根据人口流动状况分配建设用地指标，其中，房价上涨压力较大的城市应该合理增加土地供应，提高住房用地比例，盘活城市闲置和低效能用地；通过土拍限价、限定保证金比例、限定开发建设周期等方式，合理管控地价和开发建设节奏；通过省际土地指标合理流动、调整优化供地结构和供地用途等方式，控制住房用地供应节奏。在金融方面，宏观上管住货币，微观信贷政策支持合理自住购房，严格限制信贷流向投机性购房；根据住房市场发展状况，通过动态调整首付比例、利率折扣、贷款额度、贷款年限、贷款条件等，实现房贷需求端管控；通过动态调整贷款额度、贷款年限、贷款利率、产品组合等，实现开发贷需求端管控；通过动态调整基准利率、准备金率、公开市场操作等手段，实现资金流动性管控。在技术及原材料方面，大力推动装配式建筑、成品住房和绿色建筑“三位一体”融合联动发展，稳步推进建筑产业现代化，通过节能环保智能化设施设备的运用，不断提升住房产品的质量。

6.3 构建以信用管理为核心的监管体系

进一步整顿和规范住房市场秩序，切实维护人民群众合法权益，严肃查处虚假宣传、合同欺诈、捂盘惜售、未批先售、哄抬房价或租金价格、“黑中介”等违法违规行为，营造有利于住房市场平稳健康发展的良好市场环境。以住房市场信用信息数据库建设为基础，以信用信息公开为监督约束手段，以定期公布违法违规房地产开发企业及中介名单为基本制度，以房地产业协会开展信用评价、分类评定为辅助，构建守信激励、失信惩戒和协同监管机制。

6.4 稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案

坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，以“稳房价、稳地价、稳预期”为目标，保持调控政策的连续性稳定性；总结推广“一城一策”试点经验，夯实城市主体责任，落实好省级政府监控和指导责任，扎实开展住房供需调查，编制和实施住房发展规划，强化供需双向调节，完善和落实土地、金融和财税等政策“组合拳”；支持专业化、机构化、规模化住房租赁企业发展，着力构建多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，积极引导居民通过先租后买、先小后大逐步改善居住状况；加快建立科学的监控体系，加快建设以大数据为基础的全国房地产市场监测系统，为分析研判住房市场形势和开展有效调控提供技术支撑。