个人住房抵押贷款的风险管理

苗凯

摘 要：近几年来我国房地产市场发展突飞猛进，在房地产发展的同时，个人住房消费市场发展迅速非常活跃。随着我国社会和经济的发展，城市化水平的快速提高 ，个人住房已逐步走向商业化、市场化。商业银行在不断变革和开拓新业务的情况下，顺应这种社会需求，逐步开展了抵押贷款业务逐步开展。尽管中国抵押贷款领域的业务发展显着，但其发展并不理想，而且在发展过程中仍有信誉、抵押等一系列的风险问题，同时对风险的防范措施也不是很完善。能否认清并有效化解这些风险，将在很大程度上影响个人住房抵押贷款业务健康和快速发展，因此加强对我国个人住房抵押贷款的风险管理不容忽視。本文首先了我国个人住房抵押贷款概念及主要特征从入手，对我国个人住房抵押贷款的主要三种形式和发展现状进行了介绍，再通过对我国个人住房抵押贷款主要存在的风险问题的分析，如借款人、抵押物方面的风险、银行内部操作存在的问题、房地产市场变化引发市场风险，最后针对这些风险提出了具体的防范对策。

关键词：住房抵押贷款 风险管理 防范对策

一、个人住房抵押贷款的概念及特征

（一）个人住房抵押贷款的概念。个人住房抵押贷款一般也称个人住房按揭贷款，是以抵押物的抵押为前提而建立起来的一种借贷关系。借款人在没有能力一次性付清全款的情况下，为了购买商业性住房，将所购房屋产权作为抵押物，并请求第三方为其提供担保向银行等金融机构申请用于个人的人民币担保贷款，并承诺以固定的形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时，贷款人有权利取消借款人对抵押住房的赎回权，并将抵押物进行处置，来保证资金安全，从中获得补偿。个人住房抵押贷款用于购买自用住房，借款人将所购房屋的产权作为抵押物向银行申请贷款后，所购房屋的产权在抵押期间会丧失流动性，不能进行交易。本篇文据中国人民银行个人财产管理办法，中国目前的住房抵押贷款或个人住房商业抵押贷款政策，最长期可达30年章中提到的住房抵押贷款或住房贷款就是指的是个人抵押贷款。

（二）个人住房抵押贷款的特征。

1.贷款金额大期限长。个人住房贷款以住房为担保，与其他贷款担保物相比，住房是有价值较高的持续时间长、保值能力，个人住房贷款余额远高于其他个人消费贷款余额。与其他私人消费贷款相比，市场需求以及信贷和个人贷款的数量都更大，绝大多数采取分期还本付息的方式。据《中国人民银行个人财产管理办法》规定，中国目前的住房抵押贷款或个人住房商业抵押贷款政策，最长期可达30年，因此个人住房贷款多数为中长期贷款。

2.风险性。在所有的借款人中，中低收入家庭作为个人住房抵押贷款的主要发放对象，虽然银行对其偿债能力有所预判，并且有房屋作为抵押物，但仍然存在一定的风险。风险不仅仅来自借款人，还来自房屋本身、房地产市场、银行操作及不良处置等。一笔个人住房抵押贷款从受理变开始产生风险，随着贷款的发放，直至还清，还款时间跨度长，影响因素多，从而带来了一定风险。同时由于个人住房抵押贷款时间长，贷款风险具有滞后性。

二、个人住房抵押贷款三种主要形式

（一）个人商业性住房抵押贷款。个人商业性住房抵押贷款是指借款人以所购住房为抵押担保物，向金融机构申请的贷款，然后以所贷的款额作为购房款付给住房销售商按月向金融机构支付年度货币报酬（包括利息）。该贷款是自营贷款，不存在不动产担保企业的情况下，贷款形成风险由金融机构自己承担，贷款利率、期限由金融机构和借款人自己协商，不享受政府的优惠待遇。

（二）个人公积金住房抵押贷款。个人公积金住房抵押贷款是政策性的住房公积金所发的贷款，即住房准备基金的资金，由城市住房准备基金管理中心委托的一个信托银行偿还，按时向资金管理中心正常缴存住房公积金单位的在职职工，向基金管理中心申请的贷款以其拥有的住房抵押，并由具有担保能力的法人担保。为个人消费者购买、建设、装修住房、长期低利息特别贷款。贷款由城市住房公积金管理中心裁决，贷款金额、期限、利率等也确定为城市住房公积金管理中心，承担相应风险。这个贷款由资金管理中心委托银行发行。受托银行办理贷款手续，银行本身没有任何风险。根据中国法律，个人公积金抵押贷款的期限不得超过借款人发放贷款之日至法定退休年龄的期限，以及期限最多可达五年。

三、我国个人住房抵押贷款的发展现状

（一）我国个人住房抵押贷款的发展状况。近几年随着房地产行业的快速发展，商业银行对房地产行业的企业贷款和以商品房为投向的个人贷款均呈现快速增长，但这也使得我国个人住房贷款不良率明显提高。目前，住房抵押贷款已经成为了中国住房信贷市场上支持个人购房最重要的信贷资金供应形式。在过去的十几年中，我国房地产市场经历了一轮疯狂的发展阶段，商品房销售面积大幅度增长，因此个人住房抵押贷款额度不断增加，根据中国人民银行的资料，商业住房抵押贷款银行的贷款余额从1998年的426亿元增加到2010年的426多亿元。在短短的十年中，个人住房贷款增长了100倍以上，到2018年底，个人住房贷款余额达到25.75万亿美元。个人住房抵押贷款在消费贷款中占有重要地位。

（二）我国个人住房抵押贷款快速发展的原因。个人抵押贷款迅速增长的一个直接原因是我国房地产市场繁荣和国家信贷政策在过去几年中的支持，二是房价的持续上涨。在过去的十几年中，我国房地产商品房平均销售价格一直在不断上涨。如图2所示，从商品房的销售价格来看，2005年我国已售商品房的平均销售价格较低，每平方米仅为3242元，此后房价不断上涨、-路飘升，至2018年我国己售商品房的平均销售价格大约是2005年的3倍，每平方米已增至化37元，尤其是在部分城市，房价已高达每平方米数万元，并已远远超出普通居民的购买水平。商业住房的平均售价持续上涨，使许多家庭无法支付高昂的住房价格，导致个人住房抵押贷款的迅速发展，以及与个人住房抵押贷款有关的风险增加。

四、个人住房抵押贷款的风险分析

（一）借款人信用方面。信用风险是个人住房抵押贷款业务中最常见、最直接的风险。信用风险，也称为违约风险，是指借款人无法向商业银行偿还抵押贷款利息和抵押贷款利息的经济损失。这是商业银行在执行个人住房抵押贷款时最大的风险。

1.借款人违约风险。合理的违约风险系指借款人的主观看法，即不继续偿付可能会因违约行为的发生而获得很大的收益。个人住房抵押贷款与不动产市场密切相关，易受不动产价格波动引起的违约风险。银行贷款降低或利率上升，继续支付的费用超过拒付的收益，借款人可能会以合理的方式违反合同。商业银行很难从抵押拍卖所得中收回全部未偿贷款，这可能会严重损害商业银行的利益。

被迫违约的风险是指借款人的被动行为，即借款人的个人经济出现困难，或者突发事件发生的情况下，会影响其偿还能力，无法正常偿还给银行。这种风险是由于借款人的经济现状与当时的预想脱节，违反了借款合同的约定而产生风险，其原因是借款人将来的实际收款人不稳定，借款人被迫违约，对商业银行造成了直接不费吹灰之力的经济损失。

2.借款人提前还款。所谓提前还款，是指借款人不遵从合同规定的期限和限额而提前还清楚一部分或全部贷款自主违约的行为。市场利率低于合同利率的情况下，有可能发生提前还贷的行为。如果借款人提前还款，另一方面商业银行则使原合同利息所造成的利息收入损失。另一方面，商业银行将损失寻找合适的投资渠道偿还资金。

参考文献

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