浅谈不动产测绘过程中的若干难点

陈莉

(漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

不动产登记作为现代国家治理体系中的一项重要手段，对于行政管理、征收税赋以及保护人民的财产安全有着重要的指导意义[1]。虽然不动产登记按照“不变不换”的原则，之前依法颁发的各类不动产权属证书(含他项权书)继续有效，权利不变动、证书不更换，但在不动产登记推行过程中，仍然会产生旧证补办或更换成不动产权证的业务需求，这就需要补换证的不动产测绘工作。

不动产测绘是指通过测绘手段测定房屋、土地、林产、草原、海洋等相关不动产的自然状况、权属状况、位置、数量、质量以及利用状况的专业测绘，它是进行不动产登记的前提[2]，也是不动产统一登记中重要的环节之一[3]，是不动产权籍调查的重要组成部分[4]。不动产测绘所涉及的工作较为琐碎、繁杂，对测绘人员的技术水平提出了较高的要求。由于不动产的法定性和严肃性，在测绘过程中，测绘单位要加强对不动产测绘工作的重视，包括要加强对测绘人员技术培训、对测绘成果的检查验收等工作。随着时代的不断进步、技术的不断创新，涌现了更加复杂、多样的结构或类别的不动产，但相关规章制度缺失、技术标准各异等原因，我国不动产登记过程中的测绘工作尚未实现统一监管，服务保障能力尚显不足，基础支撑作用亟待提高[5]，亟须国家及时更新完善不动产测绘的法规和测绘技术标准，并建立规范化的不动产测绘体系。

在实际补换证不动产测绘工作中存在多种难点，如原土地证上信息错误或丢失、现状地形发生重大变化导致辨认界线有难度、坐标系统不统一等等，测绘时要严格依据原有证件及相关历史档案、资料，现场调查、核实，对有争议处要及时向申请人、利害关系人或者有关单位进行核实，切实保护权利人的合法权益。本文将对集体土地使用证补换证、国有土地使用证和房屋所有权证(以下简称土地证、房产证)两证合一过程中的不动产测绘遇到的若干难点进行探讨。

2 集体土地使用证补换证不动产测绘

集体土地使用证在办理遗失补办或产权证继承时，早期做法是查询档案，将存档的资料调取出来直接进行补办证。由于早期测绘技术水平比较低，测绘手段、设备比较落后，导致测量精度较低，且土地证制作比较粗糙，宗地图基本是手画地形图和红线(无界址点坐标)、手工标注尺寸、面积等重要信息，四邻信息也不够完整，导致相关数据与现在进行不动产测绘所得的数据经常产生较大的出入。且四邻地块的土地证一般也是同一时期办理的、比较粗糙的，并没有可以直接参考的准确界址点坐标。现状地形地貌和早期办证时相比，极有可能已经发生了重大变化，故需要重新进行不动产测绘。

若原土地证已丢失，产权人需先登报进行证件遗失声明，再去国土局调出档案委托不动产测绘。一般早期档案只有地籍调查表等基本信息和宗地草图，由于年代久远且宗地草图是手画的，很多信息已模糊不清，这些给不动产测绘带来了一定的困难。

2.1 不动产测绘依据

集体土地使用证在做补换证的不动产测绘时，需要依据已有土地证、国土局相应的权籍档案资料以及产权人和四邻的指界确认等。

2.2 不动产测绘的难点

(1)现有资料的缺失及档案不齐全。如1949年或1992年土地证遗失补办的情况，档案资料如图1所示，地籍调查表内容清晰可辨，宗地草图为手画，有些尺寸和注记已模糊不清(如图2、图3所示)；又如1999年土地证办理继承的更名换证，原土地证里的宗地图也存在同样的情况，如图4所示；另外还有些产权证明只有更早年代的买卖契证，上面除了面积、简单的四邻描述，是没有其他附图可参考的。

图1 1992年档案中的权籍调查表

图2 1992年权籍档案中的宗地草图

图3 1949年权籍档案中的宗地草图

图4 1999年的宗地图

(2)现状地形地貌的变化对界址点的判定增加了一定的难度。比如原来的土地证里用地红线是沿着围墙走向的，现状的情况是围墙已被拆除，原有的宗地草图和宗地图上又没有标示界址点与周边地物的间距或界址边长等数据，这就很难判定出和原始土地证一样的用地红线及对应界址点。

(3)四邻指界存在困难。现在农村居住人口较少，很多房子都无人居住，有些地块要找到四邻进行现场指界是存在一定困难的，这导致不动产测绘过程中难以进行四邻指界确认。

2.3 不动产测绘流程

在办理集体土地不动产权补换证时，由于不动产权登记处仅认可原土地证上的面积(但允许由于早期和现在测绘精度导致面积比原土地证上面积小)，这就需要在测绘时实事求是地进行现场实测，绘制宗地草图，再根据现场产权人及四邻的指界对产权人土地进行界址点确认，确定最终用地红线。若实测用地面积超出原土地证的数值，应征得产权人的同意，参考已有的资料进行割舍；若实测用地面积小于原土地证的数值，也应征得产权人的同意，再出具相应的不动产测绘成果。出成果前需要先提供2000国家大地坐标系宗地图到不动产权处进行不动产统一登记权籍调查系统落宗，产生地块对应的唯一宗地代码。

3 土地证和房产证两证合一不动产测绘

在土地证和房产证两证合一过程中，不动产测绘不仅碰到了上述集体土地使用证测绘时的各种难点，还碰到了其他一些特殊的难点和情况，下文将分别进行探讨。早期土地证和房产证分开办理不会出现的问题，在实行两证合一后，问题就凸显出来了。

3.1 建筑在多本土地证内的情况

受企业用地性质取得单块土地面积限制，有些同一产权人取得建设用地时前期土地出让是分块进行的，土地出让合同也是分块签订，并办理了相应多本土地证。一般情况下企业做用地总平面布置图设计时，是将所有土地合并成整个地块进行设计的，这就有可能导致设计出的建筑物横跨多本土地证的红线，此类建筑若在未实行不动产统一登记之前建成，则可以顺利进行房产测绘并办理房产证，但若在实行不动产统一登记之后建成要办证，则不动产测绘是无法直接进行，也就无法直接办理建筑物与土地产权合二为一的不动产权证。

以企业A为例，进行不动产测绘时发现该企业总建设用地早期是由地块一和地块二两本土地证分别取得的(如图5所示)，总平面图设计时是按两个地块红线合并后整个地块进行的，设计时并未考虑两地块之间的共有界址边，导致按图施工后，1#厂房和3#厂房部分在地块一内、剩余部分在地块二内。这种情况下，1#～3#厂房的不动产测绘是无法直接进行的，必须要先进行土地产权合并的测绘，办理地块一和地块二土地部分合并后新的产权证，再进行建筑物(1#～3#厂房)与土地产权证合二为一的不动产测绘，进而获得企业A最终完整的产权证。

图5 企业A用地红线及建筑分布图

3.2 建筑超出土地证范围的情况

建设用地在建设过程中有时因为多方原因，会出现建筑物或构筑物超出本宗地用地红线的情况，这种情况也是无法进行不动产测绘并进一步办证的，必须进行相应的整改措施或通过其他途径进行解决。

以企业B为例，该企业早期取得建设用地时办理土地证的红线图如图6所示，后期建设时，2#厂房、门卫室1、门卫室2、停车棚、围墙等建筑物、构筑物均超出已有土地证红线范围，占用了相邻原规划为道路用地的部分土地，超出红线部分建构筑物属于违建，该企业需要进行整改或其他途径后才能进行建筑物产权与原土地证两证合一不动产测绘。后因相邻原规划为道路用地的那部分土地性质发生改变，该企业及时通过招拍挂形式再次获得相邻地块的土地使用权，新增用地红线如图7所示，这样原来是违建部分的建筑物和构筑物就变成合法的。企业B需先将东北角超出新增用地红线的局部围墙和停车棚进行拆除，再办理新增用地的不动产权证，后续按本文3.1节所描述的步骤进行不动产测绘即可办证。

图6 企业B原有地块用地红线图

图7 企业B新增用地红线图

综上所述，企业B进行两证合一的不动产测绘流程如图8所示：

图8 两证合一不动产测绘流程图

图9 企业B合并后用地红线图

3.3 土地证未办理但已建成的情况

由于一些历史原因或者复杂的因素，有些建设用地早期土地手续齐全但未及时办理土地证，在地块建成之后才要进行补办，在进行不动产测绘时，有时会发现地块内存在征迁未到位的情况，导致本宗地内还存在他人的建筑物，用地红线与四邻建筑物产生交叉。这种情况下，为避免与四邻日后产生纠纷，在不动产测绘时，应做好沟通协调工作，若产权人及四邻无异议应根据现状进行界址点的调整。

图10 企业C用地红线图

图11 企业C调整后用地红线图

以企业C为例，该企业的国有建设用地出让合同中用地红线如图10所示，不动产测绘时发现南侧红线范围内有三栋民房未拆迁到位，早期企业C修建围墙时就已自愿舍弃那部分土地，将围墙退让民房进行修建，那么在进行该企业用地的不动产测绘时，应按现状围墙位置进行用地红线调整，如图11所示新设界址点，后续企业C也需出具相应的申请报告方可办证。

4 结 论

在实际推行不动产权登记过程中，不动产测绘是不可或缺的重要环节之一[6]，不仅遇到了以上文中分析的若干难点，以后还会随着不动产的多样化而会再遇到新的难点，但不管是什么样的难点和问题，不动产测绘应该始终坚持尊重历史资料、档案等数据，对不动产数据如面积、尺寸、坐标等敏感信息要客观准确地进行测绘。只有在遵循法定性和严肃性等原则基础上，经过科学、合理、客观的不动产测绘，才能切实保障产权人的合法利益。