夫妻一方婚前购房，婚后房屋出租收益是否属于共同财产？

【来信】

编辑同志：

2015年7月，我在哈尔滨登记结婚。婚前，妻子杨柳青购买了一套小户型房子，房款总计66万元，其中贷款20万元。2014年1月起，杨柳青每月归还房贷。因该房屋婚后一直闲置，2015年10月，我俩决定将其对外出租，每月的租金刚好与所需归还的贷款金额相抵。

因婚后生活中夫妻之间经常出现矛盾，我二人最终分居。2019年5月，杨柳青向法院提起离婚诉讼，并提出，该房屋为她婚前所有，婚后每月还贷的钱也以租金的形式归还，并没有额外占用夫妻共同财产，因此不需要进行财产分割。

但我认为，婚后二人居住在由我购买的住房中，这是上述房屋闲置的直接原因。同时，该房屋存在婚后出租和还贷的事实，因此这些租金应该算作夫妻共同财产。

我想咨询一下，前妻的说法有法律依据吗？有关该房屋的财产分割该如何操作？

读者王瑞龙

【答疑】

根据这一案例，本栏编辑查阅了相关法律法规，并特邀黑龙江冰都律师事务所冯春龙律师进行答疑。

夫妻关系存续期间，夫妻任何一方所得的各种财产都属于婚后财产。而婚后财产具体分为婚后夫妻共同财产和婚后个人财产，这在法律上有明确的区分。

根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，夫妻在婚姻关系存续期间，所得的下列财产归夫妻共同所有：“（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”

根据《中华人民共和国婚姻法》第十八条的规定，有下列情形之一的，为夫妻一方的财产：“（一）一方的婚前财产；（二）一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；（三）遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；（四）一方专用的生活用品；（五）其他应当归一方的财产。”

在该案中，王瑞龙与杨柳青之间矛盾的关键点，在于婚后房屋出租收益的归属问题。對此，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第五条规定：“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。”

通常而言，婚后财产性收益一般包含孳息、经营性收益及自然增值三类。而房屋租金与存款利息不同，前者是由市场的供求规律决定的，并与房屋本身的管理状况紧密相连，其获得的收益往往需要投入更多的管理或劳务，因此可以视作经营性收益，产生的租金收益应当根据法律规定认定为夫妻共同财产。

在本案中，杨柳青存在用租金还贷的事实，而婚后房屋出租取得的收益并非孳息和自然增值，所以这些租金应为夫妻共有。王瑞龙可以依据上述法律条款，与杨柳青进行沟通。若合法权益无法得到满足，可以向人民法院提供结婚证、通话录音、银行转账记录等证据，要求对该房屋的婚后租金进行财产分割。

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