海淀地下空间“变形记”

李焱

北京在过去三年完成了三千多处地下空间整治。眼下，一个更重要的问题摆在面前：腾退了，如何再利用？清退、疏解只是第一步，如何因地制宜、合理利用地下空间更为重要。

从打隔断的群租房变身社区便民的“菜篮子”，从狭窄黑暗的地下室改造为街道养老照料中心，曾经拥挤狭窄、隐患重重的地下空间“变形记”正在海淀区持续上演。

改造再利用有“新招”

近几年，海淀区的地下空间再利用上演“七十二变”，便民超市、书库、仓储间、社区办公用房、文体场所等纷纷出现，曾经脏乱差的普通地下室，已经换了新面貌，改造为功能各异、深受居民欢迎的场所。

田村路街道景宜里I号楼的普通地下室，通过提升再利用后，成为满足附近6个社区居民日常需求的便民超市。

这处由地下空间改造的便民超市有1400平方米，生鲜蔬果、家禽水产、米面粮油种类齐全，修补、五金、纺织等生活服务类的商铺也纷纷入驻。过去居民买菜要坐车到几公里以外的一个市场，来回两个小时。如今在家门口就能买到菜，价格也很便宜。

据介绍，这处地下空间在2016年以前因位置临街，产权方将其出租，曾住着110名租户。2016年初完成清退后，实现了安全隐患的治理。

为确定该处地下室的转型方向，社区服务中心以人户的形式对1号楼楼上所有住户征求意见。在征集完200多户居民的意见后，本着满足居民需求，便利居民生活的原则，经街道相关部门协调产权方和经营方，最终由经营方自行投资改造为地下便民超市。经过两年多的经营，现在超市已经收回改造成本，开始盈利。

位于牡丹园地铁东北口处的仰源大厦，这里的普通地下室曾有170个小房间，出租给400余人居住，内部管理混乱、卫生状况差，存在安全隐患。清理整顿后，仰源大厦创新应用，散租地下室变身“自助仓储间”。

仓储间面积从2.5平方米到100余平方米不等，为保证客户物品安全，不但采用人脸智能识别人仓，还在内部设置了24小时实时监控。此外，仰源大厦对该区域内陈旧残缺的消防系统进行了改造，同时增加了新风系统，大大降低了消防隐患，创造了更加安全舒适的环境。利用普通地”下室设置自助仓储间，极大方便了居民生活。自助仓储吸引了大厦周边10公里范围内的居民及公司前来建仓，受到了广大民众及大厦商户的欢迎。

在海淀区，这几年通过改造再利用的地下空间还有很多。志强北园小区满足居民需求，将原来的地下旅馆改造成社区活动中心，集游泳、健身、培训等功能于一体。地下一层1000多平方米的地下空间按照功能被分隔成不同空间，钢琴、书法、绘画等培训教室一应俱全。地下二层改造成功能齐全的健身房，还配备一个长25米、3个泳道的地下游泳池。从聚居大量流动人口的地下旅馆，到崭新的培训机构、活力四射的健身中心，社区居民乐不思蜀。

探索提升再利用途径

记者了解到，从2018年下半年至2020年，北京市启动了第三轮普通地下空间治理，除实现动态清零外，地下空间的提升再利用将成为重点。

据了解，前两轮的普通地下空间治理分别在2011年至2014年、2015年至2018年上半年完成，其中2015年至2018年上半年，北京全市共腾退3000余处存在散住、群租等性质的普通地下空间，涉及城六区，以及大兴、昌平和通州等区。

正在进行的第三轮普通地下空间治理，重点是实现动态清零，防止出现反弹。在此基础上依法进行管理，做好普通地下空间的再利用。不过，普通地”下空间在腾退后多数恢复原有的规划功能，再利用率并不高。以海淀区北下关街道为例，2015年至2018年共腾退25处普通地下空间，但目前再利用的只有两处，其余均处于闲置状态。

地下空间的再利用并不是一件简单的事情，有些地下室光线昏暗，有些地下室的楼梯过于陡峭，出于安全考虑，并不适合作为便民服务设施。因为很多地下空间提升条件有限，社会投资的积极性不高。而具备再利用条件的地下空间，在使用用途上，居民的意见也经常不统一。

可以说，地下空间腾退再利用的难题一直伴随着清理整治。如果一直空着、缺乏维护，势必会对建筑本身造成影响。但对政府部门而言，如何找到老百姓乐意、安全、满足用途要求的业态，也是一件难事。

对此，海淀区针对地下空间再利用中存在的问题，成立多部门组成的联席会，在维持地下空间原有功能的基础上，对地下空间的再利用以居民需求为导向，政府进行规划、政策方面的指导，并给予资金补贴。用途上，结合社区的实际情况，缺什么补什么，但主要还以便民设施和配套设施为主。

整治再利用“樣板间”

北下关四道口5号院I号楼地下室，曾是盘踞10年的群租房。千余平方米的面积，被隔出90多间屋对外出租。昏暗狭窄的过道里，最多时曾挤着100多人。不仅环境脏乱，安全隐患也格外突出。这是多年前北京不少地下室的缩影。

2015年9月海淀区开展普通地下室清理整治专项任务，四道口5号院也列人了清退台账中。2016年5月，这里完成地下室整治工作，如何再利用的问题随之而来。

在北下关街道，60岁以上的老人有4万多人，80岁以上的有4千多人，地区养老设施需求迫切。于是，街道方面有意将这处地下室变身为养老照料中心。

但这处千余平方米的地下空间原本的规划用途是设备设施，产权属于长城锅炉厂。用途可否改变？这几乎是所有地下空间再利用过程中，要迈的第一道门槛。

2016年11月，海淀区率先发布《普通地下室规范使用指导意见》，明确了普通地下室以完善社区配套功能，服务群众、服务社会为前提，在征求居民意见和向政府部门报备的情况下，允许突破原有用途限制。

由于相关部门对于养老设施有不能建在地下的要求，于是，在整体腾退之后，在对居民走访的基础上，最后敲定了对此处一层及地下腾退空间整体改造为街道养老照料中心的方案。其中，老年人居住和生活在地上一层，养老照料中心仓储与办公区位于地下。

养老照料中心成为北下关地区地下空间综合整治再利用工作的“样板间”，海淀区的地下空间再利用经验也为全市提供了改造参照。