无锡住宅小区物业管理难点与对策研究

丁晓林

【摘 要】物业管理是关系无锡住宅小区价值乃至整个城市吸引力的关键点，通过解决小区物业管理中的普遍难点，提升无锡城市整体知名度与吸引力，在城市之间的“抢人才”大战中至关重要。

【关键词】物业管理；住宅小区；业委会；基层政府

一、无锡住宅小区物业管理难点

经过十多年的大拆大建，除太湖新城及锡东新城，无锡市区住宅小区已日趋稳定，与前几年相比，一次性大体量新建商品房出售行为已逐渐稀少，房地产市场将逐渐从新房市场转为存量房市场。安居而乐业，住宅小区管理优异程度不仅涉及业主的城市认同感，生活幸福感还与之资产升值或贬值息息相关。摒除学区房因素，一街之隔，不同物业公司管理的不同小区的二手房价格可以相差2千到5千。放大到整个城市，住宅小区的居住品质不仅仅关系到每个市民，更是无锡对外的一张名片，一个拥有温馨、幸福、园林、干净、整洁、有序、安全小区环境的城市更能吸引高素质、高品质、高技术核心人才，毕竟有了梧桐木，才能引得凤凰来。影响居住品质的关键点除了小区本身建筑设计、建设等硬实力外，就在于无锡物业管理长期普遍存在的难点问题。

1、安置房小区及早期中档商品房小区物业费少交、不交，乃至从未缴过问题突出。梁湖苑、大丁佳苑等安置房小区业主当初因被拆迁而安置于此类小区，不管在心理准备上，还是在经济准备上，都没有完成从不用交物业费的独门独院私房业主转变成为身居楼房需购买物业服务的城市楼房业主的转变，故而安置房小区物业费缴纳率普遍低，有些业主在缴纳物业费几年后看见其他业主并没有因未交物业费而受到一丁点的惩处，也慢慢转向不缴纳物业费的趋势，出现了不良行为驱赶良性行为的不利局面。如此以往，不仅仅加大基层政府、社区的财政压力，更是让居民享受不到优质的物业服务，当门禁系统、电梯等硬件开始老化、损坏，没有足额财力保障的物业公司更加无法满足业主们的需求，服务与物业费之间的矛盾也将加大。金色江南等早期商品房也难逃物业费欠缴的问题，甚至导致物业公司无法经营下去而跑路，直至由所在社区出面协调，引进新的物业公司，但收缴物业费至今仍是难题。

瑜憬湾等高档商品房小区的物业费收缴到是一直不错，一方面大多数业主知道好的物业服务需要购买，另一方面物业公司互动工作做得不错，经常将所做的工作进行公示，让业主知道物业公司干了哪些工作以及还要干哪些工作，业主委员会也居中进行监督和协调，各方面都比较满意。

2、小区整体及各楼层清洁打扫不到位问题在安置房小区表现尤为突出。相比之下，商品房小区的环境保洁，公共场所打扫频率较高，小区环境要比安置房小区好很多，电梯等场所的小广告张贴也几近于无。而安置房小区的保洁工作常常聘请退休人员打扫，收入低，清洁单元多，只能保证无明显大块垃圾，清扫频率无法与商品房小区相比，电梯及业主大门贴满各类小广告。当然这些与物业公司的财力有相当大的关系，没有足够的财政保障，再有事业心的物业公司也无法做好小区环境保洁。

3、安置房、中高档商品房业主在楼层公共面积屡屡堆放杂物。楼梯间堆放杂物，门前摆放鞋柜，大堂里放满电瓶车已是各小区的常见场景，要解决这些危害小区消防的隐患，物业们的努力不仅仅是一两次，但每次不管提醒也好、搬掉也罢，过一段时间总会死灰复燃，物业提醒得急了，业主还会以不交物业费作为威胁，物业很难办，也不好办。

4、住宅小区人员进出管理难度大。小区人员进出管理的目的是安全，而商品房小区人员进出管理难在有的业主不理解、不配合，图方便，让有心管理的物业难以管理，而大门门禁硬件也不到位，不能快速识别业主、不能识别有预约的客人、不能做到有序进出大门。安置房小区不管在硬件以及软件上，都无法做好人员进出管理，很多单元大门24小时开着，有相当大的安全隐患。

5、高楼抛物现象在安置房小区问题突出，中高档商品房小区也偶尔出现。商品房小区有高楼抛物现象，安置房小区也常发生一些，这跟居民素质有关，跟业主的文明培养有关。媒体上常有报道高楼抛物导致严重伤亡事故，这些事件不常发生，但每每发生总是上头条的严重事件。

6、小区周边乱停车问题。不管商品房小区还是安置房小区，停车都要收费，这就导致一部分不愿意荷包受损的精明人士将车停在小区周边的各种道路上，包括人行道、自行车道、绿化带乃至别人的汽车前，这个问题不是物业公司所能管理好的，但如果不去管，无锡的城市管理水平势必要下降几个档次，沦落为一个大停车场。

二、解决难点问题的几个对策

1、解决欠缴物业费问题的对策

要全面解决住宅小区业主欠缴物业费问题，各方面要形成合力，共同着手处置。首先，小区物业针对欠缴物业费的业主要运用上门催讨、公告牌催讨、律师信催讨等多种手段积极主动进行物业费催讨工作，维护自身权益，针对欠费问题突出的个别小区业主，勇于通过诉讼手段，进行物业费追讨，要在欠缴物业费业主群体间形成舆论压力，让他们认识到问题的严重性，从而主动支付欠缴物业费。其次，地方政府发动各社区居委会广泛开展提升居民购买公共服务意识宣传，促进城乡居民转换无缝衔接，提高居民自身文明素质素养。最后，小区业主委员会积极做好业主工作，提升业主缴纳物业费意识，全程监督、考核物业公司运作及服务，并及时向业主公开相关考核信息，如果物业公司不符合小区全体业主利益，及时调换物业公司，使小区物业保持一定的优质水准。

考虑到有些小区尚未成立业主委员会，社区居委会在街道办事处的指导下，帮助尚未成立业委会的小区尽早成立业委会，业委会将作为业主与政府、物业公司之间的桥梁，做好情况传达、监督考核等工作。

2、解决高楼抛物、小区清洁、小区人员进出管理等问题的对策

以物业公司为管理主体，以地方政府为监督主体，以业主委员会为考核主体。通过增加高清摄像头、人脸识别等技术手段，加大针对小区内部高楼抛物、小区人员进出管理的力度。将高清摄像头对准每一幢楼，记录高楼抛物的整个过程，对于业主高楼抛物未产生严重后果的，由物业曝光，上门警告，公告牌公告等方法对其惩处；产生严重后果的，由物业提供高清视频作为关键证据，对抛物业主进行民事索赔或刑事诉讼。人脸识别技术作为人员进出管理的利器，应尽早在各小区推广，这样小区进出人员身份就有记录，每天进出人员都有迹可循，结合部署在小区各处的高清探头，可以有力的震慑潜在的犯罪分子，万一发生案件，也便于公安刑侦人员尽早发现线索，及时破案。

通过街道办事处给物业公司定级，结合每年的业主满意度考核机制，将考核结果与其收费标准挂钩，并可根据考核结果调整下一年度的物业收费标准。将定级管理权下放至街道办事处，让办事处跟社区居委会可以依据小区业主满意度、周边小区停车情况、高楼安全、小区环境等因素综合评分，并可接受业主的投诉，直接对小区物业进行管理。

3、解决楼层公共面积堆放杂物，小区周边乱停车等问题的对策

小区物业要做好堆放杂物登记在册，登门告知业主自行清理事项；小区周边乱停车，物业公司要积极贴移车告知书，督促乱停车汽车早日移走。针对少数顽固拒不清理杂物、移走车辆的业主，小区物业积极上报，联系当地街道开展联合行动，清理侵占公共位置的杂物和乱停车辆，还小区一个清爽、安全的環境。