裂变时代，中国头部房企如何破局

杨露

在全球经济增长乏力的背景下，中国经济增长的步伐始终保持稳健。近日发布的2019年《财富》世界500强榜单显示。中国企业上榜129家，数量首超美国（121家）。这是一个历史性的变化，绝大多数中国企业在营收、利润等数据上均出现较大幅度增长。

国家统计局也在近期发布了2019年上半年的GDP数据，国内生产总值45.09万亿元，同比增长6.3%。在经济稳中有进的同时，中国的房地产投资仍有较快增长，1—6月份增速仍保持在10%左右，展现了充足韧性。

从这次500强榜单来看，上榜的五家房地产企业均来自中国，名单与上一年保持一致。在过去一年经济下行压力增大、房地产市场降温趋冷的背景下，五家房企的营收、利润、排名均出现不同程度增长。从榜单整体来看，今年上升最快的是中国房企碧桂园，相比去年跃升176位，排名177位。

在宏观大势、行业走势以及内部条件的耦合作用下，房企要成为“可持续”的世界500强，要求公司具有长期的决心和准备。在裂变时代，转型绝非易事，但中国头部房企依然呈现出了高成长性。

五家房企入围，强者恒强

2019年《财富》世界500强榜单上，恒大从230位提升到138位，碧桂园从353位提升到177位，绿地集团从252位提升到202位，保利集团从312位提升到242位，万科从332位提升到254位。自2017年首次跻身《财富》“世界500强”以来，碧桂园连续三年上榜，2017、2018两年分别位列榜单第467、353位，今年首次进入榜单前200名。

《财富》500强重视企业规模，以营业收入为依据进行排名。碧桂园排名快速上升的背后，是营收的快速增长。2018年，碧桂园实现营业收入约573.087亿美元，同比大增70.7%，最新排名177位，是今年榜单上排名增幅最大的企业。

与世界500强比较，中国企业盈利指标较低。根据《财富》公布的数据，世界500强的平均利润为43亿美元，而中国上榜企业的平均利润是35亿美元，中国企业的盈利能力没有达到世界500强的平均水平。

在入围世界500强榜单的这五家房企中，利润差异明显。恒大、碧桂园、万科三家房企均超过了50亿美元，盈利能力强于世界500强的平均水平，而绿地、保利两家房企则不到20亿美元。其中，碧桂园的盈利水平稳步提升，净利润约为人民币485.4亿元，同比增长约68.8%。

按照巴菲特的观点，判断一家企业获利能力高低的最佳指标是净资产收益率（ROE），净资产收益率能够体现出企业经营状况的优劣。在净资产收益率榜上，波音公司位居首位，中国公司中排位靠前的是珠海格力电器股份有限公司、碧桂园、恒大、华为和安徽海螺集团。在房企當中，碧桂园2018年以33.47%净资产收益率居首。

于房地产行业而言，融资和销售的重要性不言而喻。从早期拿地、中期开发到后期销售运营，全程离不开融资。过去十几年时间，国内房地产行业中大部分企业因为高速扩张而处于现金流紧绷状态，多数公司净经营性现金长期为负，依赖外部融资输血以平缓资金链条的压力。

市场上仅有极少数运营能力较强的企业，能够让现金流在内部良性循环，实现连续多年的净经营现金流为正值，民营企业更是寥寥无几。在过去一年中，碧桂园的财务和管制表现也有提升。

截至2018年期末，碧桂园经营活动产生的现金净额为293.8亿元，连续第三年实现正净经营性现金流，意味着当期可实现“自身造血”，而不需要过多依赖外部融资来支撑现金流。经营现金流净额是正是负，从中能看出房企抵抗市场风险的应急能力和保持规模发展的可持续性。

在销售方面，碧桂园也呈现出了强劲增势。2018年，集团连同其合营企业及联营公司，共实现归属公司股东权益的合同销售金额约人民币5018.8亿元，归属公司股东权益的合同销售面积约5416万平方米，同比分别增长31.25%和23.06%，增速远超行业平均水平。

目前，碧桂园也已获三大国际权威信用评级机构之一的惠誉给予投资级的BBB-企业信用评级，十强房企中只有碧桂园、万科、中海、龙湖获得惠誉投资级评级。而三大国际评级机构的另外两家—标普及穆迪也分别给予碧桂园BB+及Ba1评级，评级展望均为稳定。

城市化进程，正值中途

中国城镇化进程给房地产行业带来的红利期结束了吗？“中国城镇化是一股不可逆的时代大潮，地产市场未来规模将仍然庞大。”碧桂园董事局主席杨国强如是说，碧桂园的高速增长有很大一部分原因来自对城市战略布局的把握。

改革开放以来，我国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，城市发展波澜壮阔，取得了举世瞩目的成就。城市发展带动了整个经济社会发展，无论是到一线城市、二线城市还是西部地区甚至比较偏远的县城去看，中国城市和城镇的面貌都发生了翻天覆地的变化。

从速度城镇化向深度城镇化转变，这一轮的新城镇化，未来更多的是要强调发展品质，而不是发展数值。

世界500强榜单上良好的营收表现，来自市场的认可。自1992年成立至今，碧桂园已为超过1100个城镇带来现代化的城市面貌，现已打造超过2000 个高品质项目。在中国新型城镇化的时代大潮中，碧桂园坚持以工匠精神建造高性价比的好房子，其高性价比获得客户和市场广泛认同。

2018年，中国常住人口城镇化率达到59.58%，离发达国家80%左右的城镇化率还存在差距，城镇化率每提高一个百分点，就有近1400万人从农村转入城镇，不仅增加城市公共服务设施投入，也会释放巨大的衣食住行等消费需求。

随着现代新型城镇化的发展，乡村和城市边界越来越模糊，而且城市大量地侵入乡村，打破了原来的边界。人口城镇化不但把人口户籍城镇化，而是把人的生活模式、生活方式等城镇化。从速度城镇化向深度城镇化转变，这一轮的新城镇化，未来更多的是要强调发展品质，而不是发展数值。房地产企业的增长方式也正在由偏重速度规模向注重效益进行转变。

除了继续布局一二线城市外，碧桂园对三四五线城市的房地产市场也表示继续看好。杨国强认为，随着农民工工资的升上来，他们就产生了居住改善的需求，而这些人不会在高房价的大城市买房，也不会在缺乏医疗和学校配套的农村住，因此，他们最大可能会在有学校有医疗等基本配套、且房价在万元以下的城镇居住。

碧桂园在过去一年里继续加大和完善在国内的投资布局。随着2018年下半年碧桂园项目首次进入西藏，集团完成了进驻中国内地所有省份的落子。截至去年12月31日，碧桂园项目分布于中国内地31个省、269个市、1156个区和县，项目总数达到2148个。

全国项目布局考验着房企对城市市场的敏锐度及决策的精确性。作为在广东深度经营多年的房地产企业，粤港澳大湾区绝对是碧桂园的布局的重镇。湾区的发展势必会带来人口的聚集和人才流动，相应催生住房需求。一个世界级的湾区，必然会匹配一个世界级规模的房地产市场，契合国家重大区域发展战略。

2018年年报数据显示，仅仅是粤港澳大湾区，碧桂园就拥有3721亿元的权益可售货值，此外还有潜在可售资源约5554亿元，加上已获取的权益可售资源合计9275亿元，可谓后劲十足。

继长三角区域一体化发展上升为国家战略后，长三角地区正逐步快速形成世界级城市群框架，房企纷纷在此抢滩。据克而瑞发布的《长三角26城土储比拼》数据显示，绿地、碧桂园、融创三家企业在26个城市中货值超过5000亿，遥遥领先其他房企。其中，碧桂园2017年在长三角以771亿元拿下133宗地，2018年再以398亿元拿下了1042万平方米的土储面积，未来的前景值得期待。

2013-2018年碧桂园营收与归属股东净利润情况

世界500强房企2018年净资产收益率（ROE）

大房企拓宽赛道，稳中求变

犹记得去年下半年，万科董事长郁亮在内部会议上首次提出“活下去”，语惊四座。华夏幸福卖环京区域项目公司股权续命，也令人唏嘘不已。在规模与利润背后，外界不禁产生疑问，房企未来该如何调整，如何续航。

这是关乎整个行业到企业自身可持续发展的重要命题。房地产行业自1998年全国住房改革以来，已经高速发展20年。曾被认为是“中国经济发动机”的地产行业寒冬到来，风光不再，使得房地产企业必须不断加强创新和转型力度，方能适应经济新常态。

大的企业集团都是在主业发展到一定成熟阶段的时候，开始多元化探索，中国头部房企的产业布局也遵循着这一发展规律，地产企业跨界融合、业态多元化、科技水平提升，成为业界共识。

其中，碧桂园与众不同的多元化步伐更为引人注目。今年初，碧桂园明确地产、农业、机器人是未来三大重点业务。三者看似关联不大，但这套打法其实仍是紧紧围绕其地产主业挖掘新市场和新动能，作为“美好生活产品创造者”，碧桂园有着多元布局、协同发展的战略逻辑。

机器人产业布局显然是贴近主业、服务主业的。中国是世界上最大的建筑市场，当前老龄化趋势下建筑业用工缺口不断加大，调查显示50岁以上农民工占比为22.4%，且比例还逐年提升。作为头部房企，碧桂园已实施2000多个项目，自身就对建筑机器人、家用机器人具备很强的需求和消化能力。

随着建筑机器人的加入，建筑产品在安全、美观、经济、适用和耐久上将得到全面提升。比如建筑机器人可以完成重复、繁重、危险的工作，进一步保障安全和质量，巡检机器人、清洁机器人则可以提升物业服务。杨国强表示，“机器人盖房子，首先符合我们对零伤亡和安全的追求，第二能使我们的质量提升，第三能使我们的效率提升。”

机器人市场发展空间同样可观，中国自2013年来已连续5年成为全球最大的工业机器人销售市场并保持高速增长态势。虽然成立不足一年，广东博智林机器人有限公司已递交申请专利超过370件，目前聚焦的建筑机器人在研的有30多种，其中已有8款进入工地现场测试。

而碧桂园进军现代农业，源于集團创始人杨国强“重新回去种田”的梦想，始于党和国家的关于实施乡村振兴战略的伟大号召—只有农业的现代化，才有国家的现代化。

切入高科技现代农业，一方面可以带动农民增收致富，助力国家战略实施，另一方面通过研发、生产和销售，为更多人提供安全、实惠、丰富的农产品，进而为地产主业增添附加值。目前，海南润达产出的西瓜等优质农产品已经进入碧桂园社区零售超市销售。

房企在业绩竞赛中加速奔跑，自身真正的供给升级才是未来经济增长的根本保障。在2019年《财富》世界500强榜单上，以碧桂园为代表的头部房企跨越式增长也是由其在经营业绩上的不断增长、财务数据上的持续稳健、围绕主业的多元化业务布局等多方面共同造就的，大象起舞正当时。