做好住宅设备管理　促进房地产升值

黄永发

摘要：房地产项目的有效运行依赖于配套的住宅设备，做好住宅设备管理可提高房地产项目的运行效率，增加房地产项目的舒适度，而要做好住宅设备管理应从建立规范的住宅设备管理体系做起，以此来促进房地产项目的升值。

关键词：住宅设备;有效管理;精心维护;物业升值

中图分类号：F293

文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（ 2019） 04-0076-79

收稿日期：2019一03一01

住宅設备是住宅重要的配套，住宅设备是否正常运转，关系到住宅的正常使用。良好的住宅设备管理将使住宅功能充分体现，提高住宅居住的舒适度，增加业主的满意度，提高住宅价值。住宅小区投入使用后，住宅配套的设备就进入永久性的运行，作为以服务住宅小区为主要业务的物业管理企业，住宅设备管理应将其作为管理过程重点工作来抓。住宅小区物业管理的最高境界是通过有效管理实现业主住宅的保值增值。做好住宅小区设备的有效管理，尤其是做好住宅设备管理的工作细节，确保住宅设备高效运行，将有效地延长设备的使用寿命，促使住宅设备的经济寿命大于使用寿命，以实现住宅的保值、增值。住宅设备管理是物业管理的重要内容.住宅设备管理技术难度大、科技含较高，物业管理的专业性最终体现在对设备的有效管理上。住宅小区高效运转依赖于设备管理的有效管理，设备正常运行将会给业主工作、生活提供稳定的保障。住宅设备管理的有效性与物业管理企业的利益紧密相关，住宅设备管理中的维修养护成本所占的支出在物业服务成本中占有较大的比例，搞好住宅设备管理就是创造企业效益。

1 建立规范的住宅设备管理体系是确保住宅设备有效运行的基础

做好住宅设备管理，首要环节是建立住宅设备管理制度，通过建立有效的管理制度，形成一套完善的住宅设备管理与操作体系。通过日常的设备巡检，对住宅设备进行规范化、标准化、专业化的管理，以此来体现物业管理的专业性。

其一，建立规范的住宅设备管理质量体系。住宅设备管理是一项长期性、综合性工作，对住宅设备管理引入IS09001质量管理体系，通过建立机房管理制度，供、配电管理制度，住宅设备维修制度等，对住宅设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。

其二，建立合理的住宅设备管理绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立住宅设备管理考核与督查机制，制定住宅设备管理考核标准，如住宅设备管理上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启必须灵活不得渗漏，住宅设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期或不定期对各物业管理项目的住宅设备进行现场检查、考核，做到赏罚分明，以此调动住宅设备管理员工的工作积极性，提高住宅设备管理的有效性。

其三，建立完善的住宅设备档案体系。技术资料文件及住宅设备管理记录文件就像是住宅设备的健康档案，该技术文件全面而详细地记录住宅设备从诞生到使用的具体情况，给住宅设备的管理带来便利。做好技术资料文件和住宅设备管理记录文件的收集和保管在住宅设备管理中扮演着重要的角色。在实际工作中，经常容易发生住宅设备到货时开箱文件、安装记录文件的丢失，一旦设备发生故障而缺失相应的技术图纸，而对故障维修无从下手，造成直接经济损失。因此，物业管理单位应从物业承接验收时就必须重视住宅设备技术资料的收集与整理，甚至提前介入到项目的施工环节，协助做好相关资料的收集及保管，在住宅小区交接时，才能做到全面的移交，避免物业管理单位与施工单位仓促交接而缺少规范化的住宅小区设备技术资料的移交。住宅设备众多、复杂，对住宅设备原始档案要进行归档、汇总、登记造册，对设备系统的资料，如设备重要图纸等进行保管，对设备中一些常出现问题的重点部位进行拍照并在资料中予以注释，为以后解决出现的问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家或联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。必须强调对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等管理，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使住宅设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。

其四，建立住宅设备维修、养护的专业培训体系。物业服务的专业性体现在技术的广泛性上，各类不同的住宅配套设备不尽相同且技术的使用也各有差异，这就需要物业管理人员具备足够的专业基础知识及学习能力。住宅小区智能化设备逐步增多，对设备人员的专业技术与技能提出了更高要求，因此，住宅设备人员应加强学习、系统培训、提高技能，以适应形势发展的对住宅设备管理、维修人员的要求。

2 注重住宅设备运行现场管理是确保设备有效运行的关键

其一，首先应针对物业承接验收容易出现的住宅设备移交真空这个薄弱环节，做好住宅设备移交，同时注意敦促开发建设单位组织设备生产厂家或者施工单位对物业管理人员进行住宅设备合理使用的基础性培训，将培训作为移交验收的一个重要内容。使物业设备人员能够更好、更快地熟悉设备的日常管理与现场维修，减少住宅设备人员白行摸索设备性能、熟悉设备使用与维修的时间。

其二，要熟悉住宅小区（商厦）各类设备的原理、结构等情况，还需熟悉住宅设备的工作方式，对各类发电机组、变压器、水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的设备，要加强对设备运行情况进行跟踪、监测、记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季为业主用水、用电的高峰期，夏季天黑较晚的特点，工程人员可对路灯进行合理、适时调度，通过住宅设备负载能力和调配特点，发掘住宅设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。

其三，是住宅设备的维修保养要有计划性，制定出明确的维修、养护、检测计划，并组织实施。住宅设备的定期维修、养护及检测，能够延长使用寿命，及时发现存在的问题，保证运行的稳定性，这需要根据技术资料编写年度养护、维修及检测计划，并严格按计划组织实施。

其四，住宅设备的日常维护保养是设备管理的重要内容，作为一种养护性质的工作，其日的在于及时处理在运转使用过程中由于技术状态变化而引起的问题，随时改善设备的使用条件与状况，保证设备正常运行，延长设备使用寿命。在住宅设备运行的管理上，通过有效维修养护，确保住宅小区不发生重大的设备责任事故。通过对细节的关注，促进物业小区在水、電等资源上的节约，提高住宅设备维修的及时性。

其五，住宅设备日常维护保养的主要内容是设备的清洁、润滑、坚固、调整、防腐、安全等工作。同时对于不同类型的住宅设备，应视其技术特点、使用条件等不同，分类、分片采取不同的并有所侧重的保养措施，如对供暖设备必须加强冬季之前的检查、维护工作。

有效地进行住宅设备管理是一门具有挑战性的学问，其关键在于熟悉住宅设备的工作性能与特点，如24小时运行的生活水泵，为了避免设备长期运转没有休整时问所带来的问题，就需要定期调整运行机组，避免同一台电机长期性的运行;消防水泵因为长期不使用，可能会使轴承润滑液凝固或者生锈，为避免该问题的发生，就需要定期进行低转速试运行;为确保住宅小区供电的有效运行，大多数物业小区现在都已经做到双回路供电。由于住宅小区停电的机率较少发生、造成备用发电机使用率小，但为了确保发电机在紧急情况时能有效启用，就需要定期进行空载运行并进行使用功能测试等。以上住宅设备管理问题都必须制度化，且进行有效地落实，才能使小区的设备时刻处于良好的工作状态。

3 进行有效地住宅设备维修保养是保障设备高效运行的重要保障

在住宅没备管理、运行的管理上，确保小区没有发生重大的设备责任事故是物业服务企业在小区管理的最高准则。为实现该日标，必须注重住宅小区设备维修保养的及时性与管理措施的执行力度，加强对设备异常的维修监督力度，减少设备异常发生而得不到及时维修情况的发生。

其一，住宅设备的有效运行在于科学、有效的管理。住宅设备若维修保养不力，就会经常出现故障，频繁地设备故障将会大大缩短设备合理的使用年限。此情况是对社会资源是一种浪费，对住宅小区业主是一种损失，对物业服务企业是一种管理缺失。作为负责任的物业管理企业，必须牢记对业主负责的信条。谨记对住宅设备进行维修保养是保证设备运行安全管理理念，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合。

其二，住宅设备管理对服务成本的影响，除了表现在数量和质量上外，还会体现在设备的投资效果、停工损失、维修费用、能源和材料消耗等方面。加强维护保养，能有效地延长住宅设备的使用寿命和检修周期，节省维修费用和减少停工损失。要树立经济运行的意识，注意节约运行中的能耗、操作费用，通过严格、规范的管理来减少日常物料的使用量，杜绝“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以减少相关费用开支，使设备持续处于最佳、最经济的运行状态。

其三，住宅设备绝大多数均处于24小时不间断运行状态，必须重视设备的有效巡检。为保证运行的稳定性，减少事故发生的机率，必须进行定时的巡检，通过巡检，及时发现问题并进行有效地处置，通过制定巡检制度，严格履行日常巡查制度，安排专人负责巡检来达到确保设备高效运行的目的。

其四，在住宅设备巡检的过程中，设备操作人员一定要做到“看、听、闻、摸”，全面了解设备的实时运行状态，并对设备运行状态进行如实的记录，重视设备运行工作记录本的作用，注重值班记录本的完整性与连续性，将其作为设备的“病历本”进行保存。及时、完整地做好设备维修保养记录、设备运行记录，巡查记录时应认真仔细，避免出现字迹不清，专业用语错误，填写不规范或不完整的情况发生，以免给日后管理带来困难。

其五，在住宅设备的巡检过程中，应注重细节管理，特别是对设备的运行状态有重大变化或发生异常时，一定要及时进行检查，并对相应问题及时进行排查，检修。

随着科学技术的不断发展，住宅小区相应的配套设备将更加复杂，自动化、智能化、信息化已走进物业小区。房地产的价值除了区位、位置、建筑结构、空间布局和室内外装璜，在更大程度上取决于配套设备的品质与性能、系统结构和运行状况的优劣，而上述问题与住宅设备的管理成效息息相关，住宅设备的复杂性与技术性也必然对住宅工程设备管理提出更高的要求，物业服务企业必须将住宅设备管理作为重点，通过有效地管理，来打造物业专业品牌，在为业主创造价值的同时，也促进企业的可持续发展。