城市更新热潮下联建房问题的法律适用研究

曾荣晖　裘蓉芳

中图分类号：D920.4                                                        文献标识码：A                         DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2019.12.268

一、联建房概述

联建房并非法律概念，一般是指在集体所有土地上或国有划拨土地上建造的用于出售的房屋。杭州市富阳区的联建房现象较为普遍，具有代表性，人们普遍将建造于农村宅基地上并用于出售的房屋俗称为“联建房”，本文亦采用此定义。联建房与商品房的主要区别在于其所占范围内的土地性质是集体所有土地，而国家对集体所有土地使用权的转让有严格限制。

联建房现象全国各地都有存在，一些经济发达的地区则更为普遍，这主要是缘于一定的历史原因：一是早期城市周边集体所有土地上房屋拆迁时政府多采取迁建安置，即以宅基地置换，农民新分得的宅基地也位于城市周边，在利益驱动下建造多层房屋用于出售或出租;二是部分地区监管部门职责不清，导致城市规划区内联建房建造政府监管缺失;三是随着城镇化进程加速，商品房涨价很快，部分进城务工人员退而求其次购买联建房用于居住，导致联建房建造、买卖更加火热;四是在城市更新中，为妥善解决联建房难题，对于联建房的征收、搬迁政策较为宽松，使联建房转让双方均觉得有利可图，越来越多的购房投资者加入到投资联建房的队伍中。

除联建房建造、买卖现象外，因抵债、互易、赠与等行为引发的转让现象也较为普遍，其中买卖行为最具代表性。联建房买卖现象的普遍存在已给城市更新中的产权认定、补偿安置政策的制定与实施造成了极大困难。在房地一体主义原则下，联建房的买卖必然会涉及其占用范围内的土地使用权转让，因此，在征收、搬迁等项目中，如何认定权属、如何界定安置人口条件等都将成为难题，这也是城市更新热潮下必须妥善解决的课题。

二、联建房买卖合同效力的司法裁判规则梳理

近年来，涉及联建房转让的诉讼案件逐年增加，这其中不仅有当事人法治意识提高的因素，更重要的是城市更新的大力推进使得原先隐藏的矛盾集中凸显。通过大数据分析富阳法院、杭州中院、浙江高院以及北京、上海等地涉及联建房的诉讼案件，可以发现各地法院在审理联建房买卖行为效力案件时适用的法律依据通常为《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十二条、《合同法》第五十二条和第五十八条。现结合司法观点和裁判要旨，就联建房买卖合同法律效力及法律后果区分不同情形梳理如下：

（一）联建房买卖合同的法律效力

1.区分所在区域是否为国家确定的宅基地制度改革试点地区

目前，浙江省内仅义乌市与德清县系全国人大常委会授权国务院确定的33个宅基地制度改革试点地区。义乌、德清辖内宅基地上房屋的买卖可认定为有效，除外地区的宅基地上房屋不能出售给本集体经济组织以外个人，否则合同无效。

2.区分买受人是否符合购买联建房的条件

（1）不同集体经济组织成员之间的联建房买卖。根据《物权法》第一百五十三条、《土地管理法》第六十二条之规定，此如联建房的出卖人与买受人不是同一集体经济组织成员，包括城镇居民购买联建房，该买卖合同應认定无效。

但此规则也有例外情况，主要体现在以下几种：

一是虽买卖双方在签订合同时非同一集体经济组织成员，但涉诉时已属同一村集体经济组织的，且已办理房屋权属变更登记手续的，买卖合同可不认定无效。

二是买受人虽非该集体经济组织成员，但其配偶系该集体经济组织成员，且转让行为得到该村集体经济组织（或村委会）同意的，因该转让行为未损害他人和村集体经济组织利益，买卖合同可认定有效。

三是联建房经多手转让，最终的买受人系该集体经济组织成员的，法院有可能会考虑到有利于妥善解决现有纠纷，针对个案的不同情况区别对待，认为联建房经多手买卖，最终仍归房屋所在地的集体经济组织成员所有，并未损害他人和村集体经济组织利益，从而认定买卖合同有效。

（2）同一集体经济组织成员之间的联建房买卖。早前，不同法院对于同一集体经济组织成员之间的联建房买卖合同的法律效力看法不同。这里主要涉及对于“一户一基”规定系效力性强制性规定还是管理性强制性规定的理解。部分法院认为《土地管理法》第六十二条“一户一基”规定系效力性强制性规定，出卖人与买受人签订的房屋买卖合同涉及房产分配，而房产的分配处理必然涉及对房屋占用范围内宅基地使用权的处理，如买受人在该集体经济组织内已有符合标准的宅基地，再通过买卖获得其他宅基地，此行为违反了《土地管理法》第六十二条关于“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定，买卖合同应认定为因违反法律的强制性规定而无效。但是，部分法院认为综合《土地管理法》第六十二条第一款、第四款规定考量，法律并未禁止通过买卖、行使抵押权、婚嫁、继承等方式继受取得宅基地使用权，而只是限制宅基地的申请取得。如农户存在已有宅基地再以买卖方式取得其他宅基地，或者出租、出售宅基地使用权或宅基地上房屋等行为的，法律可以授权土地管理部门不批新的宅基地，也可以依法进行处罚，但法律不能剥夺农民通过合法渠道继受取得的宅基地，《土地管理法》第六十二条的规定仅系管理性强制性规定，即使买卖合同违反了该条规定，也不因此而无效。

3.区分联建房本身是否合法

买卖合同的标的物必须是国家允许自由流通的物品，建筑物本身是否合法肯定会影响其买卖合同效力。如联建房未办理审批手续，本身是违法建筑的，则相应的联建房买卖合同应认定无效。

4.区分联建房买卖后是否成功办理房屋权证

一般而言，联建房买卖因违反法律、行政法规的禁止性规定而无法办理房屋权证，但因历史原因，现实中也存在部分联建房买卖后，买受人已成功办理了房屋权证，法院在审理此类案件时，是否办理房屋权证也会成为考量因素，如根据某一历史时期的特殊政策，买卖合同所涉联建房已办理了权属登记手续，或者可办理且已有相同性质的房屋办理了权属登记手续，法院有可能依此认定此类房屋在特殊背景下可以交易，从而认定合同有效。

（二）联建房买卖合同被确认无效后的法律后果

首先，对于买受人主张出卖人支付利息损失的请求，法院一般会判令出卖人赔偿一定的利息损失，具体按已付购房款为基数，从支付次日起至款还清日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算。同时，部分法院在确定利息损失时也会综合考虑合同自始无效及买卖双方对合同无效所应承担的责任及纠纷发生的原因等因素，酌情确定出卖人应赔偿的利息损失额度。

其次，对于买受人主张出卖人赔偿房屋装修（或翻建、扩建）损失的请求，法院在审理时通常会结合房屋装修的实际情况、对房屋的保值增值作用、双方过错等因素酌情确定、具体判断装修损失的数额。部分法院会根据评估机构评估装修殘值、翻建或扩建部分造价来确定买受人的装修损失。

再次，对于买受人主张出卖人赔偿房屋增值损失的请求，法院在审理时同样会结合房屋增值情况和双方过错程度酌情确定，但是不同法院在审理时存在不同尺度。其中对于房屋增值损失额的确定，法院往往会委托专业评估机构评估，因联建房无法上市交易，评估机构缺乏足够、客观的评估对照样本，房屋市场价值的评估成为难点。有的评估机构会参照现行集体土地房屋征迁政策中的货币补偿额度来体现房屋市场价值，而法院考虑到评估难度，且买卖合同涉及的联建房虽尚未列入征迁范围，但不排除今后征迁可能性，以此认为在出卖人未举证证明有其他更合理可行的价值评估标准时，采纳评估机构的此种评估标准，确定涉案房屋价值，平衡双方利益。 更何况有很多案件是在联建房被列入征迁范围，出卖人见有利可图而起诉，按现行征迁政策货币补偿价确定房屋增值损失更能保护买受人利益，遏制出卖人恶意诉讼获利的意图。另外，部分法院会参照买卖双方签订房屋转让合同时，买受人支付购房款数额按本地区商品房销售均价可购得的商品房面积与起诉时买受人可购得的商品房面积按本地区商品房销售均价出售之间的差价来计算房屋增值损失。

在双方房屋增值损失的承担比例方面，法院一般会根据买卖双方的过错等因素来确定，在审判案例中买卖双方过错承担存在按3：7、2：8、1：9等不同比例判决的案例。虽然不同案例买卖双方过错承担比例不尽相同，但大多数法院认为出卖人明知所转让的房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以转让，出卖后又以违法出卖为由主张合同无效，不符合诚实信用原则，应对合同无效承担主要责任，而买受人明知受让房屋及宅基地属法律禁止流转的范围而仍予以受让，其本身亦存在一定的过错，应承担相应的责任。在目前城市更新中，绝大多数案件是因出卖人见有利可图而恶意起诉，要求确认合同效力并进而主张可得补偿利益归其所有，法院在审理时基于公平正义原则，往往会偏向买受人，判决出卖人承担较大程度过错责任。

三、城市更新中联建房纠纷问题的化解建议

联建房买卖行为本身是民事行为，双方发生争议的按民事诉讼方式予以救济即可。但如联建房所在区域涉及征收、搬迁等城市更新，由于牵涉到项目进程，且补偿安置利益较大，如何做到顺利实施征收、搬迁，又妥善平衡买卖双方利益，已是比较棘手的问题。如上所述，在司法实践中，通常对于无效合同损失赔偿的处理是“各打五十大板”。但对于征收、搬迁进程中可能造成连锁反应的联建房纠纷问题，如果机械地使用法律条文，不仅让失信的行为人堂而皇之地获取法外利益，也不利于弘扬诚信的社会主义核心价值观。

根据最高人民法院《关于当前民事审判工作中的若干具体问题》，如出卖人因拆迁补偿主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，各地法院可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。因此，在征收、搬迁等城市更新的背景下，如联建房买卖合同被认定无效的，建议法院在坚持法律规定的前提下，适用诚信原则并适当引入道德、风俗等评价机制，“无效合同按有效处理”，让失信人承担相应的法律制裁，实现情、理、法在司法判决中融合，同时也有利于城市更新的有序推进。

注释：

（2015）杭富商初字第3018号屠园花与洪立明、洪立群确认合同无效纠纷案。

（2013）杭富民初字第1363号李国友诉洪松兴确认合同无效纠纷案，（2014）浙杭民终字第523号李国友诉洪松兴确认合同无效纠纷二审案，（2014）浙杭民终字第2172号徐菊花与陈思房屋买卖合同纠纷二审案。

（2013）杭富民初字第1791号许兴良与徐培泉、徐庆喜农村房屋买卖合同纠纷案。

（2015）浙民再字第5号李志泉、田玉兰与李志泉、田玉兰农村房屋买卖合同纠纷再审案。

（2013）杭富民初字第605号黄亦根、黄民峰与孙明灿确认合同无效纠纷案。