一起房屋买卖权属过户纠纷案研究

程保华

摘 要：安居才能乐业，随着国民经济的迅速发展，我国房地产业愈加繁荣，房屋交易市场也日益活跃。然而，在房地产交易市场升温的同时，也产生了大量房屋买卖合同纠纷案。本文就一起房屋买卖权属过户纠纷案件为例，通过案件分析、点评，针对“合同是否有效”“案外人是否有权向保全法院提出执行异议及异议之诉”提出了几点建议，仅供参考。

关键词：房屋买卖;案例分析;风险防范

一、案情概述

本案例为赵某诉张某房屋买卖权属过户纠纷案，案情如下：

原告赵某诉称：2018年3月，被告挂网（58同城）出售位于某小区15号楼1903号房屋一套于原告，双方约定价格为89万元。2018年4月，双方在公平、自愿的原则下签订房屋买卖合同，后原告向被告支付80万元购房款，合同约定待办理过户后，支付剩余9万元。但被告迟迟不愿与原告去房管局办理相关手续，为维护自身合法权益，原告将被告张某诉至法院，请求判令：①确认双方签订的房屋买卖合同真实、合法、有效;②判决生效后，被告应在7日内与配合原告办理相关手续，完成更名过户;③本案诉讼费用应由被告一应承担。为支持其诉讼请求，赵某向法院提供了原告的相关证据做证明，包括：双方身份证明、《商品房预售合同书》、支付购房款收据、《房屋买卖合同书》、银行转账凭条等。

被告张某辩称：原告所说皆属实，但因被告近期事务缠身，无暇顾及，无时间办理，无意拖延。被告未向法院提供证据。

此外，法院调取了1903号房屋的相关证据，如房屋登记簿、商品房销售合同备案证明、H公司关于1903房的相关说明等。法院查明事实如下：

2015年5月，张某与H房地产公司签订《商品房预售合同》，2017年8月，H房地产公司已将房屋交付于张某，并办理了收房手续，但张某目前未办理房产证，至今此房办证程序未启动。因资金周转，张某与赵某签订买卖合同，达成买卖房屋意愿。但张某未在规定时间内办理过户手续，于2018年5月20日，本房屋因李某诉张某债务纠纷一案，被法院采取保全措施，预查封2年。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条规定，赵某可向法院提出执行异议，要求解除保全。法院认为赵某为案外人，可在案件进入执行程序后提出异议。

二、案例分析与点评

1.争议点

在本案中，争议点在于如何确定双方所签房屋买卖合同的效力。目前有三种看法，第一，合同无效论。按照城市房地产管理法第38条第6项规定：“未依法登记领取权属证书的，不得转让。”根据此条款认为，张某在没有获取房屋所有权证的情况下，便将房屋转让，则其合同不符合规律规定，则认为属于无效。第二，合同效力待定论。因目前房屋产权人登记为H房地产公司，则说明当前H公司为产权人，即便张某支付了全部购房款，但未办理房产证，也无法想当然地对房屋物权进行处理。根据合同法第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。也就是说，张某或在此案结束前，未获取房屋权属登记证书，或H公司不予追认，则张某不具处分权，则合同无效，反之有效。第三，合同有效论。在本案中，张某已获取房屋，且付清房款，所涉房屋权属清晰，房屋权属证办理等流程均在可办理范畴内，双方均在公平、自愿原则下签订双方《房屋买卖合同》，无损他人利益，可认为有效。

2.笔者的观点

笔者认同“合同有效说”，理由如下：

（1）针对无权处分合同无效的说法合同法第51条并未明文指出，按照此规定，无处分权的人，无权处分他人财物，但若签订合同，且通过权利人追认，则可认为其处分权有效。在此规定中，是指处分行为效力待定，并不是说合同效力待定。为此，房屋买卖合同判断是否有效，还应参考物权法第15条。

（2）在无权处分合同效力判断时，应将出卖他人之物和无权处分行为之间的区别。从本案分析，1903房虽在H公司名下，但张某已支付了全部购房款，合法有权拥有此房屋。且H公司已向张某交付房屋，并做网上登记备案，则表明房屋向张某名下转移产权极为明确，则表明张某为物的实质权利人，而H公司为物的公示权利人，在现实生活中，两者很可能存在不一致情况，但张某属于有权处分行为，这种行为在如今市场经济环境下，极为常见，如期货买卖等，已成为一种重要的交易方式。

（3）肯定无权处分合同的效力与合同法的价值理念相符。针对房屋买卖是否适用于此规定，目前仍有争议，笔者认为，在未对房屋买卖合同予以明确规定的情况下，此司法解释不适用房屋买卖合同，则不宜做此理解。

因本案涉及案外人是否有权向保全法院提出执行异议及异议之诉，在此案件中，赵某属于李某诉张某案的财产保全案外人，笔者认为，在诉讼保全阶段案外人不服保全行为时，根据相关法律规定，案外人有权向保全法院提出执行异议及诉求，法院可受理，理由如下：

第一，实质上，财产保全可看做是预执行行为。生效的民事裁定是财产保全行为的依据，执行内容已确定，不能处分标的物之外，其他与执行行为均无异。一般于案外人来讲，保全行为将会对其合法权益造成一定损害，执行异议之诉主要目的是为了避免因执行行为错误，而对案外人的权利产生侵害的一种救济。因此，本案赵某属于案外人，且双方签订合同在前，李某诉张某在后，赵某在保全阶段提出执行异议之诉，与民事诉讼法的立法目的相符，也是司法公正的一种体现，应被予以受理。

第二，针对保全案外人异议我国有关执行文件已做了类似的处理安排。在《关于执行权合同配置和科学运行的若干意见》第17条第2款中做了明确规定，认为对财产保全执行提出异议的，可根据民事诉讼法相关条例进行审查。在此条款中，将原生效裁判、调解书及其他生效法律文书等作为执行依据，而本案财产保全裁定书即为生效裁判。此外，在财产保全阶段允许案外人提出执行异议，与法律公正、效率的原则相符。

三、結论

综上所述，随着房地产业的迅速发展，大批房屋买卖纠纷案件越来越多，市场主体的法律意识在逐步苏醒。但就目前来讲，我国房屋交易安全形势仍十分严峻。在现实生活中，很多人在支付购房款之后，未办理过户登记手续前，因房屋出售者其他经济纠纷而导致房屋被查封等案例屡见不鲜，这种情况下，买房人将担负着巨大的风险，甚至房财两空，此背景下，研究房屋被执行保全措施后，无证房屋买卖过程中如何加大法律风险防控显得尤为重要。要求做到以下几点：第一，掌握房屋的真实信息;第二，谨慎签订买卖合同;第三，控制房屋权利证明;第四，实际占有控制房屋。若已出现侵犯权益行为，可根据实际情况，采取合理的救济维权途径，最大限度保护自身的合法权益，彰显法律公平原则。

参考文献：

[1]卫彦明，范向阳.《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》的理解与适用[J].人民司法，2011（23）.