浅谈房地产市场“一个中心两个平台”建设

2019-08-19 12:55:19 中国房地产·综合版2019年3期

祝德敬

摘要:房地产经济作为我国国民经济的重要组成部分,是保持城市稳定和维系地方经济发展的重要力量,房地产市场能否平稳健康发展直接影响到地方经济质量好坏。根据房地产行业相关政策法规,对如何利用“一個中心两个平台”建设实施对房地产市场全生命周期管理提出意见和建议。

关键词:房地产市场管理;全生命周期;平台建设

中图分类号:F293.33 文献标识码:C

文章编号:1001-9138—(2019)03-0077-79   收稿日期:2019-01-28

按照习近平总书记在党的十九大报告提出的“房住不炒”要求,为确保房地产市场平稳健康发展,政府应努力提高对房地产市场的管理和服务质量,将房地产市场全生命周期管理和服务工作做好,多举措开展“放管服”工作改革,高标准实现房地产市场全生命周期一体化管理。本文认为,抓紧抓好房地产市场管理“一个中心两个平台”建设很重要。

“一个中心”,即房地产信息数据中心;“两个平台”,即房地产从业主体(含从业机构和人员等)管理平台和房地产行业服务平台。本文所称房地产管理全生命周期,指从房地产从业主体、丈测业务审核、商品房预售备案、预售资金监管、存量房销售网签备案、存量房交易资金监管到物业服务和房屋征收等整个周期。一体化管理是指对房地产开发建设、房产交易(含商品房预销售交易)以及住房保障、房屋征收等环节实施的管理。管理和服务的手段就是借助我们的互联网、云计算等新技术手段,按照信息化、智能化、智慧化的管理目标,最终使房地产市场管理和服务达到办公自动化、流程科学化、数据精准化的要求,客观、准确、快速地为政府决策、部门监管、百姓便利提供服务。

1  “一个中心”建设构想

1.1  充分整合房管纸质和电子档案

将房管部门多年已形成的房屋登记纸质档案和电子档案资料,按照类别进行整理;同时利用不动产共享平台以及相关部门(如政府统计部门)收集到的信息、个人住房信息、开发企业信息、商品房预销售信息、房产中介和物业管理信息等,形成包含所有房地产市场的全生命周期信息数据中心。

1.2  对“中心”信息分类和分析

一方面将信息分为以下几类:一是房地产交易管理类,含楼盘交易的面积、价格、交易资金、维修资金、交易税费等;二是从业主体类,含从业主体结构和人员的数量;三是个人住房信息类,含个人住房结构、面积、房屋平面布局、建造时间、来源以及产权人与住房有关的个人信息等;四是政策类,含国家、省和市政府颁布的法律、法规、政策及相关部门文件等。

另一方面是对信息进行科学分析。将房地产市场包罗万象的数据通过系统性、专业化的统计分析,如:通过交易数据分析,能客观、公正对各类商品房销售情况、库存情况、交易价格、交易资金、比增量等房地产市场运行情况作出科学判断、评价、预测,形成高附加值信息,定期展现市场现状、趋势及其允许度、最大极限度、警界点,增强信息辐射度。让政府及房地产市场管理者了解行业发展的最新动态,准确把握市场,调整土地供应机构和数量,从宏观上对房地产予以指导,促进房地产业健康发展。又可以引导房地产开发企业理性投资。如:通过从业主体数据分析,能将市场上每个从业主体过往的业绩、开发质量、诚信等级、物业服务产品优劣等情况通过系统反馈给项目业主和购房户,等等。

1.3  利用“中心”信息对市场新课题进行研究

房地产市场需要研究的新课题很多,可以通过“中心”已有的信息和社会调查,再购买一些市场分析研发软件,对房地产市场中存在的疑难杂症进行调查研究,形成科学的管理办法。如通过对物业小区住户的年龄、学历、性别、家庭收入、物业管理费等要素进行研究,确定合理的收费标准和管理办法;对城市更新改造房屋征收入的家庭基本情况、现有居住环境和居住条件的满意度、渴望征收的意愿、经济状况等要素进行研究,对征收项目实施与否做出科学判断。

2  管理平台建设构想

2.1  房地产从业主体管理平台建设

为提高房地产从业主体和人员的质量,让全社会充分了解房地产从业主体和人员的优劣,鼓励竞争。一是按照从业主体备案制度,将从业主体机构基本情况、以往业绩、诚信信息、奖惩经历、经营项目情况等进行网录,方便项目业主实时査询;二是对从业人员的进行备案,将从业人员学历、职务职称、受教育程度、已往履职情况、个人诚信、受奖惩等进行网录备案,让业主可实时查询;三是建立诚信等级评价,根据从业主体和人员在从业过程中受奖惩、受投诉等情况设百分制评分标准,规定每个分级给予对应的奖罚,以规范依法从业的行为。

2.2  房地产交易管理平台建设

一是从商品房预售许可制度的申请环节入手,依法依规对商品房预售过程中的建立楼盘表、合同网签备案、预售资金监管、住房维修收缴、合同签订撤消等行为进行把控。二是在存量房交易管理方面,首先利用存量房网签备案系统实现同税务、金融、住房公积金中心、房委办等部门信息共亨,使存量房的网签备案价与实际交易价、纳税价格、金融部门的抵押价格真实可靠。避免中介机构做阴阳合同偷税漏税、套取金融部门的购房贷款和挤占保障房等。其次建设一个标准化、规范化的以存量房交易、租赁和安置房等为一体的免费选房“超市”,对中介机构交易行为进行规范。其三完善存量房交易资金监管制度和中介机构及人员实名制,有效打击不法行为。其四通过监测交易业务数据,为房地产管理行政科室判断房地产从业主体是否存在捂盘惜售、囤积房源等违法行为;通过监测存量房和商品房预售资金,杜绝当事人一房多卖、挪用资金等损害购房人行为的发生,保障房地产交易资金安全。

2.3中介企业管理建设

一是物业服务企业,从物业服务企业进驻小区环节开始,重点对物业服务企业诚信级别、委托协议签订、小区规章制度等进行必要的审核,并网录利用智能手段管理。二是丈测机构,从完善丈测机构资质和从业人员备案着手,对丈测机构丈测成果、从业行为、诚信情况等进行不定期抽查或者向社会调查形式,并将抽调查结果按照百分制计算纳入信息平台,分等定级,分别处理。三是评估机构,由于房地产评估机构从业人员的专业性、科学性要求很高,首先要对从业人员备案,再对机构真实情况(如估价师人数)进行核查,通过在平台公示,坚决杜绝不符合法律法规规定的房地产评估机构进行以挂靠或者设立分支机构等形式从业。

3  服务平台建设构想

3.1  提高工作效率

一是部门与部门之间如果能够利用数码拍摄、身份证读卡器、条码扫描枪、指纹仪、密码键盘等科技含量高且统一的认证手段,把法律法规要求必须提供的证件、证明材料、业务数据等在系统内有效运行,则可增加信息准确性、真实让群众少跑路。二是确保“阳光”办公,为百姓提供便捷、公开、透明的服务。通过平台可以把房地产政策法规、办事程序、办事时限等实实在在交给老百姓,接受老百姓监督,有效规避工作人员不作为、乱作为。三是更加便民。由于平台包容了房地产市场各方的信息,增加了信息透明度,同时定期会对信息进行公示、分析,一方面便于群众了解市场、了解价格、查询企业诚信等,做到理性投资,另一方面也利于政府决策,投资商判断市场。

3.2  服务税务金融业务

通过交易平台网签备案建立与税务、金融部门数据共享,既方便税务部门了解交易价格真实性,又方便金融机构对房地产抵押进行贷前、贷中、贷后的管理;同时也方便金融机构准确核查抵押房屋的真实情况,防止当事人恶意套取购房贷款;有效防范金融风险。

3.3  服务政策性住房和公积金管理

通过交易平台与住房办和住房公积金管理中心数据共享,即可在系统中实时显示住房保障对象,或者已享受过住房公积金的当事人,并将当事人的购(售)房信息提供给住房办或者住房公积金管理中心,做好提醒服务并协助他们依法管理。

3.4  服务征收工作

一是通过“选房超市”可以为征收安置房提供更多房源。二是通过信息共享可以为项目征收前期的调查摸底、丈测评估提供准确的第一手资料,减轻工作量。三是对已签订《征收补偿安置协议》进行备案,按照协议书履行情况实时注销产权证件。四是补偿安置协议书履行完毕后,可通过与不动产登记机构建立的信息共享平台,为被征收入办理安置房的权利证书。

3.5  服务政府和政府部门

一是将数据库与地方政府的大数据共享,可以为政府的城市公共服务、社会管理、房地产市场监管、住房保障以及房地产市场宏观调控等提供基础数据支持。二是对城市现有房屋数据统计分析,能够更科学地做好城市更新改造规划和住房建设计划。三是为自然资源部门土地供给提供参考;为公安、民政等部门对房屋产权人、房屋使用人,尤其是房屋租賃人等流动人口的管理;为司法部门及时查封、限制、解封不动产提供保障;为物价部门动态确定房屋的市场价;为财税部门征税提供计税基础等。

综上所述,笔者认为,便捷高效的住房信息管理系统建设,领导重视是关键、体制理顺是前提、整合数据是基础、资金投入是保障。本文所探讨和分析的只是县、市一级房地产市场目前的共性问题,有些观点的探讨和分析存在不足和偏差,敬请广大读者谅解和批评指正。


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