抵押权实现后抵押权人不申请注销登记怎么办

2019-08-20 01:11:02 中国房地产·综合版2019年5期

某县不动产登记机构一位负责人询问:我县人民法院出具了裁定书和协助執行通知书,要求我单位把一处房屋所有权及土地使用权进行转移登记。但该房屋因为处于抵押状态,房屋所有权证被抵押权人(一家银行)收执,该银行还持有抵押的他项权利证书。法院在执行时已经让抵押权人优先受偿,但是抵押的房屋被拍卖后,拍卖所得的全部价款仍然不足以清偿被担保的债权。因此,该银行提出:在债权全部得到清偿前,不交出原房屋所有权证,也不愿意申请注销该抵押权。问:这种情况我们该如何处理,要不要将这一情况书面告知法院?

金绍达:抵押权作为担保物权,它的效力是:当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。在本例中,执行法院已经给予抵押权人优先受偿的权利,即抵押权已经实现。而抵押权一经实现,即告消灭。《物权法》第177条在规定担保物权消灭的几种情形中,就包括了“担保物权实现”。“担保物权一旦实现,无论其所担保的债权是否全部清偿,担保物权都消灭”(全国人民代表大会常务委员会法制工作委员会编《中华人民共和国物权法释义》第383页)。可见,设定了抵押权以后,获得的只是就抵押财产优先受偿的权利,而并不保证被担保的债权一定能全部得到清偿。

在本例中,被担保的债权未得到清偿的部分,银行仍然可以向债务人索取。但是抵押权行使以后,原抵押的房屋已经不再处于抵押状态,这部分债权已经不存在担保物权,只是一项普通的债权。斟此,抵押权人不申请注销该抵押权对余下债权的清偿不起任何作用。

《不动产登记暂行条例实施细则》第19条规定,“人民法院持生效法律文书和协助执行通知书要求不动产登记机构办理登记的”,不动产登记机构可以直接办理不动产登记。因此,抵押权人不交出房屋所有权证、也不申请注销该抵押权并不影响登记机构协助法院执行。

按最高人民法院法发[2004]5号文件第3条规定:登记机构“认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的,可以向人民法院提出审查建议”。《不动产登记暂行条例实施细则》第19条也规定了“不动产登记机构认为登记事项存在异议的,应当依法向有关机关提出审查建议”。但本例中不存在这类问题,所以,无须书面告知法院。登记机构依据人民法院裁定书和协助执行通知书办理转移登记以后,对原来的权属证书,可以按《不动产登记暂行条例实施细则》第23条的规定,在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。


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