浅析小区停车位权属纠纷

刘晓丹

摘 要：停车费收费偏高往往是引发小区停车位权属争议的导火索，虽然相关法律对小区停车问题进行了相关的司法解释，但由于对法律条文理解不一，以及对南京某置业有限公司与某小区业主委员会的地下停车库之争案件一审判决的片面理解及传播，使得某些小区业主对小区停车位的权属仍笃信为小区业主共有，由此引发不必要的权属纠纷。为正确理解与适用相应的法律法规，妥善处理纠纷，本文通过现有的相关法律法规的规定和解释进行分析，结合目前业主提出的关于停车位权属的典型观点，对停车位权属问题及相关问题予以分析。

关键词：小区停车位;纠纷

一、业主典型观点汇总及评析

（一）未办理产权论

持该观点的小区业主认为，在停车位没有办理产权证书前，无法证明停车位的权属归开发商所有，因此开发商无权进行相关出售、出租等活动。

持这种观点的业主将不动产登记错误地视为物权取得的必要前提条件，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称物权法）第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”第一百四十二条“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外”的规定，物权可以依据事实行为而设立，且自事实行为成就即享有物权，并非必须登记而设立。

（二）公用设施论

持该观点的小区业主认为，根据物权法第七十四条第一款“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的规定，停车位是为公共目的设立的，属于为小区业主提供便利的配套设施（即公用设施），配套设施与商品房之间的关系是主物与从物的关系，消费者既然购买了作为主物的商品房，就理应获得从物的所有权。

持这种观点的业主将小区的配套设施为谁服务和该设施的产权归谁所有这两个完全不同的法律问题相混淆。首先，公用设施的法律定义不清晰。物权法第七十三条、《房屋登记办法》第三十一条均没有明确界定公用设施的内涵。而一些法规、规范各自对公共设施（建筑）进行了不同的界定。如《中华人民共和国城乡规划法》第二十九条对公共服务设施的范围进行了明确的界定，即“……供水、排水、供电、供气、道路、通信、广播电视等基础设施和学校、卫生院、文化站、幼儿园、福利院等公共服务设施……”;《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93）第3.0.4条指出，居住区内建筑应包括住宅建筑和公共服务设施建筑（也称公建）两部分，又在6.0.1条明确规定：“公共服务设施，包括教育、医疗卫生、文体、商业服务、金融邮电、市政公用、行政管理和其他八类”;《住宅建筑规范》（GB50386-2005）第4.2.1条规定，配套公共服务设施（配套公建）应包括：教育、医疗卫生、文化、体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等9类设施;《绵阳市城市规划民用建筑公用设施和公共环境建设管理暂行规定》第二条第三款明确，公用设施指民用建筑用地范围内保障安全及功能服务的道路、照明、环卫、供水、排水、供气、供热、消防等设施。小区停车位是否属于物权法第七十三条所指的公用设施未见直接依据。其次，即便小区停车位属于公用配套，公用配套的产权归业主共有也没有明确的法律依据，如社区服务、教育等用房属于公用配套，而土地招拍挂时就已经明确要求社区服务、教育等用房建成后向社区、学校等单位无偿移交，则该部分公用配套权属既不属于开发商所有也不属于业主共有;又如商业服务用房，常见的有商铺，商铺属于经营性用房且可办理产权，因此也不属于业主共有。故公用配套产权并不必然属于业主共有。

（三）面积分摊论

持该观点的小区业主认为，公摊面积中包含了公用设施，由此认为停车位应属于业主共有。

持这种观点的业主缺乏面积分摊规则的专业知识，错误地理解了面积分摊规则。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条“可分摊的公用建筑面积为：①电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积;②套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第九条第一款“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”的规定，小区停车位的面积并未分摊。

二、实践中需注意的问题

笔者根据现实中引发此类案件的源头及司法实务中遇到的典型问题，总结了以下两点需要特别注意的事项：

（一）提起共有权确权诉讼的主体问题

业主提起共有权确认之诉，必须注意主体适格问题。只有业主大会授权业主委员会或应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主才有权主张业主共有权确权之诉，否则诉讼请求将予以驳回。

（二）商品房买卖合同的相关约定

（1）商品房的買卖应对小区停车问题在买卖合同中给予明确的条款。根据物权法的相关规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。为了防止小区停车位产权不明晰，应在商品房买卖合同中对权属进行明确约定。司法实践中，业主往往以格式合同为由主张该条款无效，目前的判决基本上未支持该项主张。但商品房买卖合同有关停车位权属约定的字体仍建议标黑或以其他方式以引起业主特别注意，充分尽到开发商的提示义务。

（2）在商品房买卖合同及补充协议、物业服务合同或者其他相关合同中应对出租车位的收费项目及费用标准进行明确。由于车位分业主自购车位及业主租赁车位两种类型，自购车位的业主一般仅需缴纳车位管理费，而车位管理费一般在合同中予以明确，发生争议的概率较小;而租赁车位的业主一般需要缴纳车位管理费及场地租赁费，前述收费项目应尽量在商品房买卖合同及补充协议、物业服务合同或其他相关合同中明确约定，并包含费用构成项目及明确的收费标准。若开发商认为场地租赁费在后期需要调整而在合同中不愿明确具体金额，则建议在合同中明确约定租赁价格由开发商根据市场行情自主确定，且同样建议相关约定的字体标黑或以其他方式以引起业主特别注意，充分尽到开发商的提示义务，防止业主对收费约定产生歧义。