中国房地产企业的三种未来

夏磊

我国房地产行业黄金时代已经结束，未来，开发类房企将走向何方？

房地产黄金时代已经结束，迎接我们的到底是白银时代，还是钻石时代？中国房地产开发企业未来将走向何方？本文从规模、业务结构、营运能力、杠杆水平和成长性5个维度出发，全方面解构中美新港4个经济体的12家龙头房企，探索中国房地产开发企业的三种未来。

美国住宅开发领域的三巨头是霍飒D.RHorton）、莱纳（Lennar）和帕尔迪（PukeGroup）。商业地产领域的领头羊是西蒙地产（simort Property）；新加坡规模最大的房企是凯德集团（Capitaland）；中国香港四大龙头房企是新鸿基、长实、新世界和恒基；中国过去3年市占率稳居前三的龙头房企是恒大、万科和碧桂园。

从规模上来看，中国房企处于第一梯队一是资产规模，中国房企平均规模是中国香港、新加坡房企的4倍，美国的10倍。二是营业收入，中国房企处于第一梯队，美国第二。中国香港、新加坡最低。

在业务结构上.主要有开发类、自持类和混合类中国龙头房企、美国住宅开发龙头为开发类房企。美国商业地产龙头为自持类房企，西蒙地产自持物业的租金收入占总营业收入的95%。新加坡和中国香港龙头房企为混合类房企。

从营运能力上看.美国住宅开发龙共用转速度最快2018年，美国三大住宅开发商霍顿、帕尔迪、莱纳总资产周转次数为1.2、1.0、0.9，远高于其他经济体龙头。

高周转主要來自三方面：一是缩短项目建设周期，美国新建住房以独户住宅（Singlefanlily house）为主，每个住宅单位独立销售、施工和交房，从出售到交房只需4～6个月，基本可实现当年销售、当年回款、当年结算，与中国2～3年的开发周期相比，存货周转速度大幅提升；二是加大期权土地储备，只需交地价10%～20%的期权费，即可锁定土地，保证充足土地储备的同时，无需在土地上沉淀过多资金，大幅提高周转率；三是主打中低端住宅，2017年霍顿、帕尔迪向首置及首改出售的住宅占比达95%、75%。

从杠杆水平来看，中国香港房企负债率最低一是资产负债率，中国龙头房企、美国商业地产龙头处于第一梯队。二是净负债率，美国龙头房企最高。

从成长性来看，中国房企成长速度最快过去10年，中国龙头房企成长速度世界瞩目。2008-2018年，中国三大龙头房企恒大、碧桂园、万科总资产增长64.9、31.5、11.8倍，营业收入增长128.6、23.3、7.2倍。

5个维度对比4大经济体，我国龙头房企优劣势明显，未来怎么走？

第一种，走重资产的香港之路。中国香港四大房企规模大，资产规模均值接近5000亿人民币，仅次于内地房企；业务全，开发销售和自持租赁混合经营，持有核心地段物业，低杠杆、慢开发，获取稳定租金收入。

第二种，走专业化的美国之路。美国模式的特点是专业化和精细化。住宅建筑商主攻开发，设计以客户为中心、建立多元产品线满足个性化需求；REITs专注自持，长期持有核心区位资产，依靠出色的运营管理获取丰厚的租金回报。未来中国房企将在细分领域差异化竞争，或独辟蹊径深耕如高科技住宅等个性化领域，做大地产行业的“小清新”。

第三种。走轻资产的新加坡之路。“私募基金+REITs”的双基金模式是凯德的基石，通过私募基金孵化早期项目，成熟后向REITs注入，实现低杠杆的稳健扩张。未来随着我国房地产金融的不断发展，通过REITs持有物业，也会是房企“由重到轻”瘦身的重要发展方向。