房地产企业并购现状与对策建议
——以房地产企业并购税务风险管控为例

□文｜石小巍

（作者单位：华东政法大学）

房地产行业作为我国经济领域内最为重要的行业之一，随着近几年新经济的发展亦逐渐占据市场重要地位。房地产行业的发展往往会牵动一个国家的经济命脉，作为国家支柱型产业中不可或缺的一部分，其亦面临着巨大的变革和挑战。我国房地产行业环境正在发生巨大的变化，国家通过出台相应法规政策对房地产行业于无形之中进行把控。因此，越来越多的房地产企业正试图通过并购重组的方式来扩大企业规模，以期实现自身经营范围和市场竞争力的提升。

然而，企业并购重组并不是一蹴而就，其中牵涉多种错综发杂的业务关系和法律关系，如“内部控制”﹑“财务管理”﹑“税务调整”等。稍有不慎，这些内部关系将会转化为企业所必须承担的风险。房地产企业因其市值较大﹑资本较高的特性，往往是税务风险的主要承载对象。同时，税务管理具有较强的国家强制性和企业自主性，因此其内容往往比普通风险更难以控制。鉴于此，笔者拟通过对房地产企业并购中的税务风险控制进行剖析，为企业获得更加稳定长久的发展空间提出建设性意见。

房地产企业并购重组税务风险因素分析

房地产企业的并购过程涉及诸多问题，如法律问题（并购的法律程序﹑并购的法律效力等）﹑资金问题（如并购资产重整﹑并购资产转移和变更等）等。在现实情况中，并购所引发的税务问题是最显著的问题之一。在房地产领域，税务所涉及到的防线主要包括土地增值税﹑企业所得税等内容。而影响税务风险的因素也主要有：“隐藏性税务风险﹑政策性税务风险﹑程序性税务风险”

隐藏性税务风险。一般而言，房地产企业的经营时间较为长久。长久的经营活动中势必会产生一些遗留问题，而这些遗留问题往往会不会存在于表面，例如：“并购企业或者标的企业往往会存在财务数据失真情况，数据失真将会导致潜在的税务风险”。诸如此类的隐藏因素将会时刻应惜那个并购重组中的税务风险管控，值得房地产企业在风险管控中予以关注。

政策性税务风险。房地产企业在并购过程中对企业产权结构﹑纳税成分等内容容易产生错误判断。诸如税收概念﹑税收对象﹑税收政策等内容的界定将会产生巨大的税收风险，而这也是房地产企业与税收机关产生分歧的重要因素之一。这也要求房地产企业及时与国家税收执法机关和执法人员进行切实有效的沟通，对相关概念和内容及时进行了解，从而减轻因政策解读错误而带来的税收风险。

收购程序税务风险。不同形式的并购方式蕴含着复杂的经营管理程序，例如：股权收购过程中，原双方企业的股权结构发生变化，进而导致股东决议权﹑董事会人员组成﹑董事会表决权等一系列涉及公司股权的问题。而股权又是公司经营管理的生命线，稍有不慎都将会将公司陷入困境。由此可见，并购后企业的经营管理变得十分复杂，进而导致在从事税收筹划时应当更多加入考虑因素。有部分房地产企业在收购时并没有综合考虑所有的税务风险。例如：“有的房地产企业认为股权收购与资产收购相比在税费上面具有一定优势，但其并未考虑股权收购所需的综合税费，而只考虑了眼前的缴税递延问题。”由上我们可以看到，这种对税费的误解将会直接导致房地产企业在选择并购方式上产生失误，由此也凸显了复杂收购程序所带来的巨大税收风险负担。

房地产企业并购过程中面临的税务风险

房地产企业税收负担较重。如今，国家税制改革导致有关房地产项目的税开始增多。较为常见的有“印花税﹑房产税﹑土地使用税﹑增值税﹑土地增值税﹑契税﹑教育费附加﹑地方教育附加﹑城市维护建设税”等。据统计，各式各样的税收种类能够占到房产开发成本的10%～25%，有部分税收总额能够占到房产开发成本的一半以上。然而，上述所有税种并不是房地产企业交纳税款的全部。我们应当意识到，在个别地区会对房地产行业单独设置一些“地方自设﹑地方自收”的税费。加之前述法律规定的税种，企业面临的税收负担十分巨大，因此对企业的发展带来了不小的风险。

房地产企业对种类繁多的税收易产生混淆。无论是法律规定的企业应当交纳的税种，还是地方自设和地方自收的税种，其本身所包含的税收概念亦是多种多样。如果没有专业机构予以协助，房地产企业对纷繁复杂的税收规定将会一头雾水。同样，房地产开放项目时间周期长的特点，也决定了房地产企业在整个项目中会“多次多量”投入资金。而这些税款不仅次数多，其包含的种类亦十分复杂，进而给企业对税款的识别﹑交纳税款带来不小的挑战。

前文于隐藏性税收问题中提到“遗留税收问题”，在公司并购之后，标的企业（大多数情况下为标的企业存在遗留问题，仅有少数情况为并购企业存在遗留问题）存在遗留税收问题而未得到及时的解决。

历史遗留税收问题。历史遗留税收问题主要集中在“税款缴纳不及时﹑偷税漏税和税收政策发生变化”等问题上。对于前两项“税款缴纳不及时”和“偷税漏税”问题，房地产企业产生的问题相对较少。法治社会的建设下，房地产企业大多能够遵守现有法律的规定，及时缴纳足额税款，主动承担纳税人应有的义务。而问题主要集中在“税收政策发生变化”之上：纵观我国近几年的税收调整政策，不难发现其变化较为显著。而囿于房地产企业所经营的范围限制其对政策规定的专业化解读，房地产企业对税收政策变化认识不足的情况时有发生。因此，并购企业在成为标的企业的新股东后，极有可能因税收政策的变化而产生新的遗留税收问题。

房地产企业并购过程中面临的税务风险处理方案

房地产企业在并购过程中会产生多种多样的税务风险，面对这些风险，房地产企业如何能够把控，笔者认为企业应当做到以下几点：

完善企业并购尽职调查。房地产企业在并购之前应当对标的企业做完整的税务调查，聘请专业律师对标的企业的债务﹑法律关系和财务情况等多方面内容进行调查，从而及时掌握其风险规模和预测风险发生的概率。

同时，法律尽职调查的结果往往可以成为并购企业谈判过程的筹码。并购企业在掌握了标的企业的风险规模后，可以以此作为依据来推动并购谈判﹑决策的进行。这将极大程度地保障并购企业的利益，促使双方能够签订较为满意的并购协议。然而，并购过程中的税务问题往往会牵扯到多个方面，尽职调查人员亦会消耗大量的时间和精力。并且法律尽职调查时间一般较短，庞大的数据迫使并购方的法律尽职调查无法做到尽善尽美，法律尽职调查的全面性和真实性受到了极大的威胁。因此，笔者认为为了能够避免上述情形，使得法律尽职调查能够顺利进行，并购企业应当提前对房地产行业尽职调查所需要的资料进行梳理并开具清单。并购企业于法律尽职调查开始之前将清单送至标的企业处，由标的企业配合及时准备需要的资料。

及时对企业并购环节产生的税务问题进行解决。实践经验告诉我们，企业并购中所产生的税务问题往往是“历史遗留问题”，而这些遗留问题也是由于标的企业或并购企业没有及时按照税务机关的要求交纳税款所导致。税务问题将会自始至终贯穿于整个并购过程，无论是并购企业还是标的企业均应当及时对各环节中产生的问题加以解决，切勿“一拖再拖”。

并购开始之前的准备阶段：在正式开始企业并购之前，应当于税务机关相关部门取得联系，及时反馈尽职调查中所发现的税务问题并记录在案。及时掌握“相应税费的负担﹑税费的征收﹑税费的申报和代扣代缴”等问题的信息，必要时应当聘请专业服务机构予以辅助。

并购开始之后的交易﹑融资阶段：在企业并购开始时，并购企业和标的企业应当重视合同签订的步骤，备好施工及采购合同，“对于合同的审查﹑签订﹑旅行以及合同清款﹑付款﹑变更或者终止要做到心中有数。合同审核过程，更应提出开具发票再付款的要求。”

从支付方式降低税收风险：并购的支付方式主要有三种：定向增发的支付方式﹑资产置换支付方式和换股合并的支付方式。不同支付方式其所应交纳的税款亦不相同，因此房地产企业在选择支付时应采取不同的策略来降低税收风险。如，“定向增发的支付方式可以采取尽可能根据政策中的免税条款进行处理；资产置换支付方式需要加强全部资产转移的有效性，从而实现特殊性税务处理；换股合并的支付方式可以通过权益联营方式来处理报表。”

企业的财务部门亦应当尽好审核“付款方式”的工作，对合同中所提到的付款方式﹑合同总价款和工程进度进行深入研究，将所牵扯到的三方内容作为一个有机整体进行审核。同时，在审核合同时特别要注意“合同规定的付款时间节点”。付款时间进度安排既不能太过于紧凑，也不可“拉长战线”，应当按照法律和一般的交易习惯合理安排每一笔付款的时间并定时审查税款交纳的进度。

从融资方式降低税收风险：融资方式的不同将会直接导致房地产企业所要承担的税收风险不尽相同。以债权融资和股权融资为例，债权融资需要充分考虑到原标的企业债务人的负债能力以及整个债务承担过程中所需要交纳的税款。债务到期后，其向债权人实现债权的过程中所要交纳的税款亦需房地产企业予以特别关注。反观股权融资，房地产企业需要充分考虑到股权交割过程中应当承担的税款，不同的股权转让方式亦会因为法律规定的不同而产生巨大的差异。因此，并购企业应当提前设计和规划股权交割的方式，使税款成本降到最低，从而保护企业的现存利益。

由此可知，房地产企业在并购融资过程中的税务承担需要并购企业根据四种不同的融资方式进行充分考量。不同条件因素和不同的税收筹划方式将直接决定并购企业在四种融资方式下所应当采取的最优降低税收风险的策略。

提高并购过程中财务人员的风险防范意识。在房地产企业并购过程中，真正参与大部分并购活动的便是房地产企业财务人员。可以认为这些财务人员是整个并购合同达成的“操盘手”，而在真正的并购中，任何一个小的细节和小的差别足以给企业带来不必要的损失，因此对于财务人员的要求要比其他人高得多。财务人员应当提高风险防范意识，在对待工作的态度﹑风险掌控的能力和风险负担的结果方面应当做好充分的准备：

财务人员应当及时了解国家税务的相关政策，切实深入解读税务法律规定。在遇到税务征收不明﹑税务问题不清时，应当及时与当地税务机关部门取得联系，切忌主观臆断。同时，财务人员要对政策的变化有敏锐的洞察能力，善于比较新政策与旧政策之间的不同，并以此向企业建议更改销售模式。

财务人员应当具有大局风险意识，在面对整个并购税收问题时应当统筹全局，从宏观的角度来把握风险和税收最优两大问题。切忌只局限于某个税种税费降低从而因小失大。同时，财务人员应当对政策中所规定的税收最低边界予以特别关注，防止房地产企业因未暗示交纳税款而受到行政处罚。

财务人员应当具备建立风险预测模型的能力，能够根据房地产并购方案合理而谨慎的预计项目中所获收益和所需成本。根据并购的对价﹑并购的步骤﹑并购资金支付等多个内容，对其建立科学的利润预测模型和风险负担规划，从而在一定程度上降低房地产企业风险发生的概率。