我国房地产测绘的研究现状(1991-2017)
——基于CNKI的文献计量与内容分析

余碧艺

(漳州市测绘设计研究院，福建 漳州 363000)

1 引 言

房屋作为人们赖以生活的重要场所，也是一种人们对家的概念的具体实现，一直以来人们对其都非常重视。同时随着房地产行业的不断升温，房屋作为一种高价值的商品，交易双方对获取房屋及其用地相关信息的需求更加迫切，更需要准确地了解房屋的相关信息。房地产测绘作为服务于房地产行业的测绘技术手段随之衍生并发展壮大。

房地产测绘(也称房产测绘或房产测量)是通过调查和测量等手段获取房屋及其用地范围、位置、房屋权属、面积及利用现状等相关信息并对其进行处理、存储和应用的一门学科。房地产测绘作为一种法定测绘，不仅具有技术性，同时具有政策性和法律效力。房地产测绘成果经过房产行政主管部门确认后，为房产登记、产权转移和产权纠纷等行为提供具有法律效力的依据；另外房地产测量成果为房地产评估、征税、交易和房产抵押等相关服务提供准确的信息；房地产测绘成果同样可以作为城市规划及其他城镇事业的基础数据。通过分析房地产测绘的研究现状，既有利于促进测绘行业和房地产业的发展，又有利于更好地推进城市规划、推动城市改造。

1.1 数据来源

中国学术期刊网络出版总库(CNKI)作为集合国内学术期刊的大数据库，承载了各个学科的研究成果，为各学科的发展提供了丰富的研究资料。本文的统计数据源于CNKI，以该数据库“房地产测绘”相关的文献作为样本来源。该样本所属的期刊种类多样、样本容量较大、涵盖主题丰富，因此统计分析结果具有较强的代表性。

1.2 样本选取

样本的选取经过以下方式进行甄选：检索方式为高级检索，检索条件设定为①篇名为“房地产”或“房产”且含“测绘”或“测量”；②并且全文含“测绘”或“测量”一词；③精确检索全部期刊来源刊载的文献；④文献发表时间设定为“1991年01月01日～2017年12月31日”。以此为条件在CNKI进行检索，共检索到 1 280篇相关文献。

1.3 研究维度与操作化

本文主要分析房地产测绘的研究概况，主要通过以下三个方面对本文所选样本进行文献计量分析：

(1)文献发表年代分布：指文献统计数量与公开发表时间的分布关系。通过分析文献发表量与年份的关系，总结房地产测绘相关研究的发展规律、研究热度等。

(2)文献类型：指文献的资源类型、学科来源、研究层次等方面的分布情况。房地产测绘成果作为房地产市场的数据依据，涉及房地产开发、投资等各个方面，通过分析相关研究的文献类型，能够更好地了解相关行业或学科与房地产产业联系的紧密程度等。

(3)研究主体与主题：研究主体是指研究者的姓名、所属机构、所属基金等。对研究主体进行统计，能够了解对房地产相关研究的集中程度，以及进行房地产测绘研究的主要机构类型等；研究主题指学者试图阐述的与房地产测绘相关的问题，能够了解房地产测绘研究方向的发展历程和现在房地产测绘研究的热点问题，并对房地产测绘的发展趋势进行判断。

2 房地产测绘研究成果的文献计量分析

1991年～2017年，CNKI数据库共收录房地产测绘相关文献 1 280篇。通过上文中所提四个方面对其进行计量分析。

2.1 文献发表年代分布

各年份的文献载文量在一定程度上能够反映各年份相关研究的发展情况。对本文中收录的 1 280篇文献进行统计，文献载文量在不同年份的分布情况及其变化趋势如图1所示。

图11991～2017年CNKI房地产测绘相关文献的数量变化图

由图1可见，我国房地产测绘的研究文献数量呈现伴随波动的总体上升的趋势。根据变化较为显著的年份节点，将该房地产测绘相关文献的发展历程划分为以下几个阶段：

(1)起步阶段(1991～1998)，该阶段CNKI共收录22篇文献，年均2.7篇。该阶段公开发表的房地产测绘相关的文献数量十分有限，1991年和1992年分别只有1篇相关文献，之后几年相对稳定。这一阶段以讨论1991年发布的房地产测绘行业规范《房产测量规范》研究和应用为主[1，2]。对房产测绘技术应用的研究相对较少。1994年杨庆孚等利用航测方法测绘大比例尺房地产地籍图，对航测技术在房地产测绘中进行了探究，并取得一定的成果[3，4]。本阶段大部分文献重点讨论了行业规范的应用及房地产测绘成果管理等方面的问题，一方面总结行业规范应用中存在的问题，另一方面也在为房地产测绘的国家标准规范的出台做准备。

(2)波动阶段(1999～2006)，该阶段共收录255篇相关文献，年均36.4篇。相对上一阶段已经有了长足的发展，该阶段的文献数量总体上呈增长趋势，并呈现出明显的波动变化。2000年和2004年的文献量明显高出其他年份，其中2000年国家标准《房产测量规范》颁布，房地产测绘有了国家的标准规范，2000年发表论文的主要是对新的《房产测量规范》的分析解读和讨论[5]。随着新的《房产测量规范》的实施，房地产测绘行业逐渐市场化，同时出现了一些问题[6]。2004年国家出台一系列以“管严土地，看紧信贷”为主的宏观调控措施，对房地产行业产生一定的冲击[7]。四川召开房产测绘工作交流会，讨论房产测绘的发展现状、存在的问题和如何促进房地产测绘市场的健康发展等问题[8]。本阶段有关于房地产测绘的研究主要集中在质量控制和测绘成果管理这两个方面。

(3)动态发展阶段(2007～2017)，该阶段共收录 1 003篇相关文献，年均91.2篇。本阶段虽然存在小幅波动，总体呈现出稳定上涨的发展趋势。在研究主题方面，这一时期已逐渐分化出测绘技术应用、问题对策、市场化、质量管理(质量控制)、地理信息系统等核心议题。如张寅探究和讨论整合房产和地籍测绘数据的实现方法[9]，能够将不动产登记数据库的各种元素更好地关联起来，促进不动产管理优化。

2.2 文献类型：资源类型与研究层次

经统计，房地产测绘的研究成果共涉及6种资源类型。按照发表文献的数量进一步细分，由图2可见，相关文献发表在期刊的有 1 034篇，占到总量的81%，这一结果与常识相符，作为一个行业的研究最常用的共享方式就是学术期刊；其次是报纸(134篇)，占总量的11%，主要是由于房地产行业一直是社会的热点问题，国家和地方政策对其市场影响较大，得到社会的广泛关注；本文研究的数据样本和检索方式均以中文为主，因此作为最直接的学术交流方式，学术会议以国内会议(82篇)为主，占总量的6%，国际会议只有区区6篇相关文献；硕博学位论文(24篇)占比较少，只有2%，其中只有一篇博士学位论文，该文献主要讨论近景摄影测量技术应用于房产测绘与建筑物三维建模过程中的可行性与相应的技术细节，重点在于应用技术的研究，房产测量只是其研究的一部分[10]。这与房地产测绘的商业性质有关，作为一个学科分支，其技术手段主要来源于测绘科学与技术，并注重测绘技术在房地产行业的应用与实践。

图2 1992年～2017年CNKI房地产测绘文献的资源类型分布图

房地产测绘作为一项服务于房地产行业的技术应用，其技术手段的研究重心依然是测绘工程技术。表1统计了CNKI中房地产测绘相关文献的学科分布情况(排名前9)，从中可以看出，相关文献集中在自然地理学与测绘学、建筑科学与工程以及宏观经济管理与可持续发展这三个学科，分别占到42.42%、35.78%与34.61%，其中还有存在部分交叉学科的研究；房地产作为一种高价值固定资产，同样备受投资行业的关注，占比达到26.48%；其他学科相对较少，如计算机软件及计算机应用(占比9.84%)在房地产测绘中的研究主要集中在计算机辅助成图[11]和地理信息管理方面[12]。

1992年～2017年CNKI房地产测绘文献的学科分布表 表1

图31991年～2017年CNKI房地产测绘文献的研究层次分布图

通过相关文献学科分布的分析，可知房地产测绘研究的重点一直在其技术升级与应用方面。通过对样本的研究层次进行分析，如图3可知，房地产测绘的研究重点和方向一直在工程技术(自科)(564篇)，占比接近总量的一半；其次，房地产测绘成果多为房地产行业的基础数据，有其特殊性，对其行业发展方向的研究显得尤为重要，因此行业指导(社科)(193篇)层次的研究次之；基础与应用基础研究(自科)(132篇)侧重于测绘技术在房地产测绘中的应用；基础研究(社科)侧重于房产测绘成果在房地产行业的应用。由此可见，房地产测绘的研究层次可划分为自科和社科两个大类，自科类部分主要研究测绘技术在房地产测绘中的应用，对其测量方法和测量精度的研究；社科类主要集中于房产测绘成果在房地产行业的应用与其市场政策的研究。

2.3 研究主体与主题

测绘行业规范《房产测量规范》于1991年颁布实施[13]，自此CNKI开始出现于房地产测绘相关的研究文献。通过对样本的作者和机构的统计(如表2所示)，发现作者及其所属机构比较分散，发文量较多的冯学智、梁进程和迟进军的研究方向侧重于房产测绘的信息管理方向；何宗宜、何左伟的研究侧重于房地产测绘的技术应用[14]。

1991～2017年CNKI房地产测绘文献的研究主体统计(排名前15位) 表2

在研究机构的统计中，发文量排在前15的机构只有武汉大学一所高校，其研究方向更加侧重于测绘新技术在房地产测绘中的应用探索[14]和房地产测绘信息管理系统的设计与实现[15]。其余14个机构均是测绘生产单位，其研究主要讨论实际生产过程中存在的技术问题和政策问题。

通过统计样本的基金资助情况，发现在1 280篇文献中，只有4篇获得国家自然科学基金资助；陈洋等关于房产测绘平面图系统的实现研究[16]获得建设部科技计划项目和国家科技攻关计划的资助；通过国家高技术研究发展计划(863计划)的资助，石强等探讨了关于房产测绘数据系统的设计构想与实践[17]；其他资助基金有：湖南省教委科研基金、宁夏自然科学基金各资助1篇。

通过对样本的作者、机构和支持基金的分析，能够发现，房地产测绘作为测绘科学与技术专业的一个分支服务于房地产行业，其研究多结合生产实际过程中的问题，对房地产市场发展方向的依赖性较强。

3 房地产测绘研究成果的内容分析

对文献研究主题进行内容分析，有助于更好地了解房地产测绘问题的研究热点，从而准确、全面地把握该领域的研究方向和发展趋势。目前有关房地产测绘研究的视角和切入点较多，因此对于研究主题和领域的准确细分较有难度。通过共词分析方法，确定CNKI数据库关于房地产测绘的研究主题，当前房地产测绘的主题以技术应用为主，并分化出地理信息系统、问题对策、质量管理(或质量控制)等核心议题。

房地产测绘的研究主要集中在两个方向，一是对房地产测绘过程中对规范的解读研究，在经济高速发展的今天，人们对于建筑美学的追求越来越强烈，建筑物的形状趋于不规则，建筑空间结构的划分界定愈发模糊，这对房产面积的测算带来一定的困难；二是对测绘技术应用的研究，随着测绘技术的发展，测绘手段日益多样化，这些测绘技术也给房地产测绘带来了一定的便利性。从传统的全站仪测量，卫星定位系统的应用到近景摄影测量和三维扫描等技术在房产测绘行业的应用，都推动着房地产测绘行业的进步。地理信息系统的应用能够更好地管理房地产测绘成果，并对已有信息进行对比分析，能够建立更全面的房产管理系统。

房地产测绘是一种权籍测绘，是对房屋权属的界定。房地产测绘成果作为房地产市场和政府不动产登记的基础数据依据，其技术发展水平对房地产行业发展有着深远的影响。随着房地产突飞猛进的发展，在一些中小城市，房地产测绘的技术手段和质量控制制度并不完善，制约着其房地产市场的发展。另外，房地产测绘成果作为重要的基础资料，共享性不高，在不同类型的测绘工作中，一些基本信息无法共享，造成测绘资源和人力资源的浪费。在进行多证合一的背景下，房地产测绘成果与地籍测绘成果的合并过程中，可能出现共同测绘信息不符的情况。由于地区发展和政策原因，房地产测绘在依据国标《房产测量规范》的同时，还要根据地方性法规进行测绘作业，会增加对房产测绘规范的解读和判断的难度。

房地产行业事关民生和个人归属感和幸福感，房产作为一种高价值的固定资产和精神寄托，随着房地产的发展，对房地产测绘提出了更高的质量控制要求。保证房地产测绘成果的质量显得尤为重要，对房地产测绘成果的质量控制一直是一个研究热点。

4 总结与讨论

通过对1991年～2017年国内发表的房地产测绘的研究成果进行梳理与分析。发现，房地产测绘的研究热度随着房地产行业的兴起、发展而高涨，同时对房地产测绘成果的质量要求更高。房地产测绘的研究主要分为两部分：一方面是房地产政策对房地产测绘的指导和影响；另一方面是对技术应用和测绘成果管理的研究。随着经济的发展，对房地产测绘的成果质量提出了更高的要求，同时测绘技术的发展有利于提升房地产测绘的效率和质量。权籍测绘成果的整合和统一管理及应用对提高效率和成果质量有着重要的作用。