商品房预售许可规划监督测量的实施

卢国豪

(珠海市测绘院，广东 珠海 519015)

1 引 言

近年来，随着粤港澳大湾区发展规划纲要的提出，粤港澳大湾区已成为国家发展的重要空间载体，珠海市也在其中扮演着重要的角色。加之港珠澳大桥的通车以及珠海所处的地理位置，进一步加速珠海的房屋开发建设，从而满足人民对房屋的需求和保障人民正常生活[1]。城市建设必须严格按照城市规划部门审批的方案进行建设施工，如何保证工程能够顺利高效地进行，是我们亟待解决的问题[2]。进行工程全过程规划监督测量，能有利保证城市建设井然有序地进行，商品房预售许可规划检验可以保障权利人的合法权益。珠海市自实施建设项目规划检验制度以来，有效杜绝违法建设现象的发生[3]。

2 商品房预售许可规划监督测量

商品房预售具有较强的国家干预性，不仅规范了房地产市场，同时也保护了权利人的利益。依据珠海市相关部门规定，对建设项目在建设过程中各个环节的规划检验内容及检验的时间要求，做了详细的规定。规定建设项目未经规划检验或者规划检验不符合要求的，不得进行后续工序及后续工程施工，从而规范检验内容和程序，提高工作效率[3]。以珠海市某栋商品房为实例，详细介绍预售许可规划检验。该商品房位于珠海市斗门区湖心路，建筑物名称为7#楼，规划许可总层数为11层，建筑物现场施工至8层顶板，达到预售许可条件。

2.1 作业内容及时间节点

城乡规划监督测绘中对房屋建设不同阶段都有时间和检验内容的要求，建设项目施工到不同的节点，进行相应的规划检验，进而保障建设项目的工程质量，以及项目后续工作的顺利开展。商品房预售许可规划检验内容：实地验测商品房屋已建相关建筑层(设计仅有一种标准层时，指已建最高建筑层；设计有多种标准层时，指已建最高建筑层和已建中间建筑层)外围轮廓边长或辅助验测结构外围轮廓验测点坐标、已建最高层结构顶板上缘高程，检核已建相关建筑层结构外围轮廓形状、外围轮廓边长、已建最高层结构顶板上缘高程、当前建设层数与规划条件是否相符。时间要求：应在低层或多层商品房房屋封顶后、取得商品房建设项目预售许可前实施；高层建筑在房屋完成地上2/3楼层施工后、取得商品房建设项目预售许可前实施。

2.2 作业标准及精度要求

房屋预售许可规划监督测量以国家标准、行业标准以及珠海市地方标准为准则，制定适合珠海特色的作业标准：当采用GPS-RTK布测建设项目规划检验平面控制网时，GPS-RTK规划检验控制点相对于起算点的点位中误差不得大于 ±5.0 cm[3]。建设工程验测点验测限差规定：建(构)筑物验测点相对于许可点位，验测限差规定为 ±21 cm[4]。建设工程层高验测限差规定：房屋建筑物检验层高相对于许可层高，检验限差规定为 ±6 cm[5]。房屋建筑物验测点高程验测限差规定：房屋建筑物验测点验测高程相对于许可高程，验测限差规定为 ±14 cm[6]。

2.3 资料准备

在实施商品房预售许可规划检验外业测量之前，应核查委托单位送达的建设项目的相关文件和图件是否完备齐全，核查内容为：《建设用地规划许可证》及其红线图、《建筑工程施工许可证》、经相关规划部门审批加盖公章的总平面图、分层平面图、大样图、立面图、剖面图等报建图纸。施工单位还需要提供商品房预售许可之前该栋建筑物规划检验各个环节的检验成果报告，查看其各项指标检验结果是否符合要求，符合要求的再进行商品房预售许可规划检验。

2.4 外业数据采集

在商品房预售许可检验之前，该项目已经完成了首个标准层(±0)规划检验测量[3]，此项规划检验已将平面验测点进行了检验，故在商品预售许可检验不再对平面验测点的坐标进行检验。根据检验内容对检验层结构外围边长进行数据的采集，以及对其已完成建筑物的高程及层高进行数据的采集，即完成第8层外围边长的量取以及(±0)层至第8层的层高及高程，

对于建筑物高程的测量可以采用两种方法：直接使用校核没问题的全站仪进行测量；另一种则是利用测距仪量测层高，结合(±0)层的高程计算得出建筑物每层的高程。从而得到商品房预售许可规划检验的各项详细数据。

2.5 内业数据整理绘图

根据上述外业采集的数据进行内业整理绘制图表，生成商品房预售许可检验报告。因外业观测环境的影响、施工工艺的限制，所以现场观测到的数据在内业绘图时并不能完全地闭合，所以要对数据进行简单的平差处理，进而与《建设工程规划许可证》核准的房屋外围轮廓边长进行比较如表1所示，最终绘制出相关建筑层结构外围轮廓验测边及验测点点位略图如图1所示，完成预售检验层规划边长的检测。为了规范建设单位施工行为，在商品房预售许可检验成果资料中，绘制预售检验层图时，将现场有梁或中空的位置表示出来，以防出现后期加建或违建现象，绘制相关建筑层结构外围轮廓检验图如图2所示。

将外业通过全站仪观测的各自然层的高程，利用委托单位提供的经相关规划部门审核的总平面图、建筑施工立面图、剖面图上提供的许可高程及许可层高，计算得出房屋相关建筑层高度成果表如表2所示。

相关建筑层结构外围轮廓边长成果表 表1

补充说明：①许可高程是指依《建设工程规划许可证》核准的商品房屋±0室内地坪竖向定位条件高程和相关建筑层设计层高推算的已建最高层的结构顶板上缘高程；②许可高度是指依《建设工程规划许可证》核准的商品房屋相关建筑层设计层高推算的、已建最高层结构顶板上缘相对于±0室内地坪的高度。

图1 相关建筑层结构外围轮廓验测边及验测点点位略图

图2 相关建筑层结构外围轮廓检验图(双实线：外墙内外墙线、单实线：阳台边线或分界中线)

3 结论与意义

依据商品房预售许可规划检验具体测量内容，通过以上的方法和流程，对外业采集的数据经内业进行相应的比对处理得出检验结果：建筑物形状与规划许可条件相符；验测边长与规划许可条件相符；高程与规划条件相符、层高与规划条件相符。经检验，各项指标均与规划许可条件相符，能够进行后续施工任务。在整个商品房预售许可规划检验中，运用到的测量技术，完全能够满足检验内容的需求，进而科学合理高效地完成相应的检验内容。

总之，城乡规划监督测绘是城乡规划主管部门依法实施规划检验核实、科学高效地履行规划建设管理职能的重要技术手段。规划监督测绘的形式和内容与当时当地的经济建设发展水平密切相关。近年来经济较发达地区的监督测绘以贯穿建设项目监督管理全过程为目标，制订了地方标准，实现了数字化生产，取得了显著的执法效果和社会效益，实施规划监督测绘后珠海市违规建设发生率显著降低，获得社会的广泛认可。