购房人能查询不动产登记原始资料吗

颜桂芝

案    情

2012年10月，张某购买了甲公司开发的一套商品房，并于2015年6月领取了房屋所有权证。

2016年1月，甲公司开发的该小区商品房全部销售完毕后，市国土资源局注销了该公司取得的国有土地使用权证，并在登记材料中注明“原证收回注销”。

2017年12月，张某向市国土资源局提交申请，申请查询甲公司取得国有土地使用权证土地登记资料中的界址点坐标成果表。市国土资源局作出不予查询告知书，告知张某申请查询的国有土地使用权证权利人为甲公司，对张某申请内容不予查询。张某对该告知书不服，向行政复议机关提起行政复议。

分    歧

对张某作为购房人，是否可以查询不动产登记全部资料，张某可否查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表，有两种分歧意见：

第一种意见认为，张某是不动产利害关系人，只能查询不动产自然状况，不能查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。第二种意见认为，张某在本案中已属于不动产权利人，可以查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表。

评    析

笔者同意第二种意见。

要点一：本案中张某属于不动产权利人

根据《不动产登记暂行条例实施细则》第九十七条的规定，一般而言，因不动产交易购买商品房的购房人在签订购房合同时，尚未取得所购房屋的房屋所有权证，属于不动产利害关系人。张某申请查询其所购房屋涉及土地的原土地使用权人虽然为甲公司，但在甲公司取得的国有土地使用权证被注销后，甲公司已不是本案所涉不动产权利人。

《物权法》第七十条规定，业主对建筑物内的住房、经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利;第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。《不动产登记暂行条例实施细则》第二条第二款规定，房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记，保持权利主体一致。本案中，张某购买本案所涉房屋并于2015年6月取得房屋所有权证后，根据上述规定及“房地相随”原则，张某即对其住房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，因此，张某在本案中已属于不动产权利人。

要点二：不动产权利人可以查询不动产登记原始资料

第二十七條规定，权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料，不动产登记机构应当提供。但《不动产登记暂行条例》并未明确规定权利人和利害关系人查询不动产登记资料的具体内容和范围，对此，《不动产登记暂行条例实施细则》第九十四条规定，不动产登记资料包括：不动产登记簿等不动产登记结果;不动产登记原始资料：包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料;第九十七条规定，国家实行不动产登记资料依法查询制度。权利人、利害关系人按照《不动产登记暂行条例》第二十七条规定依法查询、复制不动产登记资料的，应当到具体办理不动产登记的不动产登记机构申请。权利人可以查询、复制其不动产登记资料。因不动产交易、继承、诉讼等涉及的利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等自然状况。

根据上述规定，不动产权利人和不动产利害关系人可以查询的不动产登记资料内容和范围各不相同。不动产权利人可以依法查询、复制不动产登记资料，该不动产登记资料既包括不动产登记簿等记载的不动产登记结果，也包括不动产登记原始资料。利害关系人可以查询、复制不动产自然状况、权利人及其不动产查封、抵押、预告登记、异议登记等状况。

本案中，张某购买甲公司开发修建的商品房并取得房屋所有权证后，已属于不动产权利人，其依照上述规定，可以依法申请查询不动产登记原始资料。因此，张某申请查询其所购房屋土地登记资料中的界址点坐标成果表，符合上述法律规定，不动产登记机构应当准许张某予以查询。 （摘自《中国自然资源报》）