哈佛分析框架下的保利房地产（集团）股份有限公司经营业绩评价

顾太芹

【摘 要】近年来，随着经济的发展，作为中国经济发展重要的一环房地产业受到越来越多的关注，文章选取保利地产作为分析对象，通过运用哈佛分析框架对企业进行战略分析、会计分析、财务分析、前景分析，以达到对保利房地产（集团）股份有限公司进行经营业绩评价的目的。

【关键词】哈佛分析框架;财务分析;经营业绩评价

【中图分类号】F299.233.42 【文献标识码】A 【文章编号】1674-0688（2019）08-0237-02

1 公司简介

保利房地产（集团）股份有限公司（简称保利地产）是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，2006年7月31日，该公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

2 战略分析

2018年9月13日，保利地产宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司（简称保利发展）。保利发展将致力于打造“不动产生态发展平台”，以扎实的不动产投资、开发、运营、资本运作能力为基础，提供基于行业生态系统的综合服务，与客户美好生活同行。

保利地产的本次定位升级符合党的十九大的要求，党的十九大报告中多次提到“人民美好生活”，而本次保利地产更是突出强调了系统性发展的理念，这对集团发展起到了很好的促进作用。

3 会计分析

3.1 保利地产存货分析

分析表1中的数据可知，保利地产的存货余额从2013年的约2 300亿元一直上升到2017年的约4 390亿元，上升幅度达到47%，这是由于企业的扩展战略引起的，不断流入的资金使得保利地产能够获得很好的发展。存货跌价准备2013年没有计提，2014年开始计提从约1.6亿元到约2.2亿元，总体呈现不断下降的趋势。公司的存货周转率表现不是特别好，长期低于行业平均值，这说明保利地产在一定程度上存在着销售滞后的问题，运营能力需要进一步提高。

3.2 保利地产应收账款分析

（1）应收账款增长率。应收账款增长率是能够直观体现企业的应收账款增长变动，应收账款增长率越大，表明应收账款增长速度越快，资金周转可能出现问题。营业收入增长率大于零，表明企业营业收入有所增长。该指标值越高，表明企业营业收入的增长速度越快，企业市场前景越好。从表2可见，保利地产的应收账款余额增长率一直保持着非常高的增速，其中2017年甚至达到了62.43%，这说明了公司在应收账款的管理上有很大的问题，导致应收账款余额大幅度提升。

4 保利地产财务分析

4.1 盈利能力分析

（1）销售净利率。销售净利率是一个企业很看重的指标，该指标直接反映了企业赚取利润的水平，也间接反映出企业管理层的盈利能力。从表3可知，在2013—2017年，保利地产的销售净利率基本保持相对稳定的状态，除2016年跌至11.03%，当年下降的原因在于2016年中央的重点工作在于三线、四线城市去库存工作，而保利地产当年主战场在一线、二线城市，因而其销售的表现不佳。同时，保利地产在销售情况不佳的情况下，仍然大幅度拿地，造成了销售成本的上升，导致利率下降。

（2）营业利润率。一般来说，营业利润率越高，说明企业商品销售额提供的营业利润越多，企业的盈利能力越强;反之，此比率越低，说明企业盈利能力越弱。从表4可知，保利地产的营业利润率一直保持在一个比较稳定的位置，为17%的指标表现。对于房地产企业而言，17%的营业净利率表现很大程度上反映了保利地产的盈利能力始终保持在一个相对靠前的位置。

4.2 偿债能力分析

流动比率是指企业流動资产与流动负债的比率。流动比率是衡量一个企业短期偿债能力的重要指标。

一般而言，流动比率在2∶1左右比较合适。从表5可以看出，保利地产的流动比率常年保持在1.8左右，低于行业平均值1.9，说明保利地产的偿债能力还需要不断地提高，而这背后也与保利地产高财务杠杆率相关。

4.3 运营能力分析

运营能力是企业在外部市场环境的约束下，通过人力资源的安排和协调，以及生产资料的运用，对财务目标实现的影响。通过分析企业的运营能力可以更好地评价保利地产的经营业绩，暴露其存在的问题，为进一步提高企业的经营能力提供依据。

通过表6分析可知，保利地产的应收账款周转率从2013—2017年呈“V”字形趋势变化，自2015年以来不断提高，表明公司收账速度快，平均收账期短，坏账损失少，资产流动快，偿债能力强。而从流动资产周转率可以看出来，企业的流动周转速度比较低，说明企业的资金运用情况不是很好，需要补充流动资金参加周转，会形成资金浪费，降低企业的盈利能力。对于总资产周转率，保利地产的总资产周转率表现不合格，说明企业的销售能力不是很强。

5 保利地产经营业绩总体评价

本文运用哈佛分析框架对保利地产2013—2017年年报进行财务分析和业绩评价，下面将总体评价保利地产的经营业绩。

（1）公司定位调整及时，后续发展能力较好。保利地产自2016年以来开始调整企业的发展方向，由原来较为单一的住宅房地产开始向综合房地产投资发展，更是在2018年宣布正式升级为保利发展控股集团股份有限公司，致力于打造“不动产生态发展平台”，以不动产投资开发为原点，立体延展出“不动产生态”，纵向产业链延伸，横向是相关多元业态的扩展，从而形成较为完备的集团发展态势，符合国家对于房地产行业的要求，具有较大的发展潜力。

（2）盈利能力总体稳定，变现能力较好。对于保利地产的盈利的能力，通过销售净利润、营业净利润可以看出，保利地产近年来虽然在同行业的位次一直处于下降的趋势，但是其高财务杠杆下的充足资金流也保证了保利地产的盈利，销售净利润达到13%的水平，营业净利润达到18%的水平，同时其营业收入上也保持着较好的增幅，与2013年相比，2017年增幅达到了37%，其中2017年的营业收入更是达到了1 400余亿元，说明了保利地产在盈利能力上的较好变现。

（3）公司偿债能力较弱，具有一定风险。在上述的分析当中，通过速动比率和流动的比率可以看到，保利地产的速动比率处于一个较低的位置，这当中虽然和房地产企业存货为主的原因有关，虽然整体上和中国房地产同期速动比率保持一致，但是也反映了保利地产在流动负债的偿还上有一定的风险。同时，18%的流动比率也反映了保利地产在偿债能力上的缺陷，这也是其通过发行股票调整资产负债率的重要原因。

参 考 文 献

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[责任编辑：高海明]