我国城市土地经济经营中的问题与对策分析

龙铭

摘要：目前，我国法律规定城市土地的所有权属国家所有。土地资源配置正处于一个从无偿、无限期、无流动使用向有偿、有限期、有流动使用转化的阶段，政府对经营土地过程中出现了土地一级市场供应量失控，土地市场化程度不高，土地储备难以大规模推广等多方面的问题。为了促进城镇经济的可持续发展，优化城镇经营土地机制，实现高效经营城镇，经营土地势在必行。本文就我国城市土地经营中存在的问题进探讨分析，并提出了相应促进土地经营发展的对策，以供参考。

关键词：城市土地;经济经营;问题分析

一、土地经营

城市经营是城市政府在不改变国有资产所有权的前提下，通过对各类有形资产和无形资产的使用权、经营权、冠名权等相关权益市场化运作，或通过出售资產变现、融资等办法，以获取资金，并提高现有资产的经营管理水平或使用效益，实现资产的保值增值。

土地作为城市资源的重要组成部分，同时又是一种稀缺与不可再生资源，它与城市各种资源都存在着相应的联系，因此土地经营是城市经营中的关键。土地经营是政府利用市场法则，通过对土地资本运作，实现土地资源的优化配置和土地资本增值的一种经营方式。因此，政府在土地运营的过程中，必须把握好宏观调控、规范机制、完善市场、强化管理、机制创新等关键环节，从而加快土地经营体系建设步伐，使土地发挥最大的综合效应，服务于城市经营的总体目标，提升城市竞争力。

二、城市土地经营中存在的问题

（一）一级土地市场供给量失控

一级土地市场供给量失控主要表现在政府对土地使用权出让的宏观失控。土地出让缺乏统一规划控制，造成大量土地浪费。如一些开发区盲目开发，导致了大量土地的闲置和巨额资金的浪费。另外，旧有的城市土地供应是通过划拨、出让等方式，使城市土地使用权从原使用人手中直接进入房地产市场。这种模式程序简单，政府没有投资风险，还可从土地出让中获得一部分级差收益。弊端是市场运行不规范，追求短期收益，造成城市土地供应总量上的失控。

（二）市场化程度不高

我国城市土地配置市场化程度还不高，一是市场化配置土地所占比例不高;二是出让土地的方式市场化程度不高。土地出让方式有协议、招标、挂牌、拍卖等，拍卖市场化程度最高，但多年来协议出让一直是主要方式;三是土地价格不能真实反映土地供求关系。国有土地出让中，由于大多数是协议价格，或因估价工作滞后，或因地区利益驱动，普遍存在明显偏低现象，违背了价格内在的客观性真实性要求。

（三）土地管理体制不完备

现阶段各地政府作为土地市场主体所牵涉的利益致使我国土地市场畸形发展：一是土地被现有行政区划分割，限制了市场机制作用的发挥，难以实现土地资源最优配置。二是国有土地资产体制中缺乏产权约束机制，加上国有土地的收益大部分归地方所有，一些地方低价征地，高价出让。三是地方政府的违法行为难以得到有效制约和监督。据专家估计，因征地、圈占土地、违法占用耕地等，目前失地或部分失地农民的数量可能高达4000万-5000万人，劳动力相当一部分实际处于失业状态。

三、城市土地经济经营发展对策

（一）以城市规划为指导，建立与完善土地经营体系

城市规划对土地经营具有导向性作用。城市规划控制土地出让总规模、用地性质、土地开发强度、空间布局、市政配套等重要方面，通过对城市建设行为的控制，保证社会与公众的利益。首先，有助于提高土地的使用效率，在当前众多区域实行产业结构调整，可开发土地总量大为减少的背景下显得尤为重要;其次，有助于土地市场的宏观调控，避免盲目增加土地供给，保障房地产业健康发展。城市规划控制着土地经营的重要环节，土地经营则对土地供给的时序、空间定位进行调控。城市政府对土地需求进行科学预测，制定包括年度、中期和长期土地供应计划的完整体系，能够有效地对城市土地开发进行部署，进而保证城市规划的落实与执行。同时，通过土地经营对城市规划的反馈，在提高城市规划可行性的同时，还能够促进城市规划的发展。

（二）加强和完善城市地价管理制度

城市地价管理是城市土地市场管理的核心，事关城市土地经营的效率。基准地价在地价体系中属控制性地价，是城市政府控城市土地市场供求关系、制定地价管理政策、指导土地交易、征收土地税费的重要依据，从而形成地价管理的重要基础。尽管已经明确规定城市基准地价应定期修订和公布，但在实际工作过程中，还有部分地方把基准地价作为土地行政主管部门的内部资料加以保密，影响了基准地价在整个市场经济运行中的地位和作用。

（三）完善土地供应市场

现阶段，城市中存在大量无偿划拨土地，城乡接合部大量土地归集体所有，划拨土地和农村集体土地以不规范的隐性交易方式进入土地市场，扰乱了土地一级市场，扩大了城市土地的供给来源，造成土地收益流失。因此，必须加强政府对土地一级市场的垄断，解决多头供地与土地隐性供给的混乱状况。除法律规定的党政机关、军事设施和公益事业等用地可以采用划拨方式提供用地外，其他建设用地凡不符合国土资源部《划拨用地目录》的，实行有偿出让方式供地;原使用划拨土地的企业改制的，须同步办理土地出让手续或依法缴纳地租;经济适用房建设用地必须严格执行国家立项条件，控制经济适用房售价，防止开发商以开发经济适用房为名牟取暴利。

四、结语

社会主义市场经济的建立，使城市建设和发展进入了一个新的阶段，运用市场经济手段，促进土地市场的发展，对构成城市空间和城市功能载体的各种资源、资本进行聚集、重组和市场化运作，才能实现城市发展资金运作的一种良性循环的态势。经营土地是经营城市的核心和关键，是提高城市综合竞争力的战略选择。所以，把握和运用好土地经济与把握和运用好经营城市发展的规律是经营城市发展的必由之路，城市要经营好，就必须先经营好土地。只有经营管理好土地，城市政府才能更好地履行建设和管理城市的职能，才能使经营城市的发展获得更为合理的空间和更加雄厚的物质基础。

参考文献：

[1]杨韬.论城市土地资源管理的现状和对策研究[J].经营管理者，2017.

[2]杨雅华.关于城市土地及房产经济相关问题的分析[J].现代经济信息，2016（19）.