浅谈购租并举住房制度改革影响

盛梦娇

摘要：房地产行业作为我国的支柱性产业，它的健康发展对于整个国民经济有着举足轻重的影响，同时涉及的居民住房问题也是一个关系社会民生的重要问题。房地产上市公司作为行业中的佼佼者和代表者，受到政府决策者和证券市场投资者等多方的关注，它的情况对外界国民经济有着独特的预示作用。

关键词：购租并举;改革影响;绩效

房地产行业是受政府宏观调控政策影响比较大的行业，房地产上市公司的经营绩效与政府的行为也有很大的关系。Dennis J.Mckenzie和Richard M.Betts通过对房地产市场与国民经济、地方政府的关系研究指出由于房地产市场失灵的存在政府有必要对其进行宏观调控。政府调控的具体经济手段主要有土地政策、财税政策以及货币政策等。芮明杰（2008年）认为土地出让制度的改革与土地刚性供给促使土地价格的上升，使得房地产企业的平均盈利能力有所下降。赵鑫露（2013年）通过具体案例分析和对限购令前后三年EVA的比较，得出限购令在很大程度上还是抑制了企业的业绩增长。刘莉（2015年）通过多元回归的方法，分析得出房地产企业总体税收负担会削弱其经营绩效的提高。程正中（2015年）认为货币政策的传导渠道主要包括贷款利率、存款准备金率与货币供应量，存款准备金率、货币供应量对房地产企业的业绩具有负向影响，利率在短期内对房地产企业的业绩有负向影响，长期来看对企业的成长能力有正向影响。政府针对房地产的具体政策对房地产企业也有一定程度的影响。

那租赁市场的崛起对房地产市场的影响究竟有多大呢？这是近两年各界讨论的焦点问题。南于我国的特殊国情，房地产市场持续走高，“购房热”问题普遍存在。而产生这些问题的原因，除了同有的购房观念、获取资产收益动机外，我国租赁市场不健全也是一项重要原因。现在，住房回归居住属性，资产收益降低，规模化租赁逐渐代替私人散租，租赁的公共服务逐步完善，租赁市场秩序大为改观。租房只是居民刚“落脚”城市时，或者收入较低时的住房消费选择。国家购租并举的住房政策主要是针对大部分无房者，确保新市民通过租赁，能够低成本、体面地“安顿”下来，从而保障居民的基本住房需求。

研究好同家政策的出发点，才能更好地研究其对市场、经济活动参与者所带来的影响。事实上，作为房地产长效机制的重要一环，租售并举的核心目的并非是降房价，而是带着稳定市场.防范风险以及实现“居者有其屋”的大使命而来。客观而言，租赁市场的培育和房价的涨跌并无直接关系，房价涨跌从根本上来说，还是取决于货币政策以及市场的供需关系。所以，租赁市场更好地建立，并不能降低购房的有效需求，南此也不能降低房价。但是可以肯定的是，多元化住房体系的建立，将促使市场回归理性，稳定预期，减少盲目恐慌入市，降低投资、投机带来的风险。

国家推行购租并举的住房制度，大力发展租赁市场，房地产企业对政策也做出及时反应。各大房地产企业寻求融资途径，与银行发展深入合作，进入房地产租赁市场。如碧桂同的长租公寓项目、万科泊寓等项目，均是房企在积极响应国家政策号召。虽然房地产企业业务调整，租赁业务周期长，管理成本高，收益相對房地产买卖业务来说并不可观，由此看来，对房地产企业的绩效可能有负面影响。房地产租赁市场的发展，一定程度上使得房地产潜在的需求者减少，房价预期可能会下行。从短期来看，购租并举的住房制度可能会影响房地产企业的盈利水平，对企业的绩效带来负面的影响。

国家鼓励去库存，鼓励房地产租赁企业与房地产开发企业合作，鼓励房地产租赁企业和有资本的个人购入房产，为房屋租赁提供房源。去库存的政策可能带来房产销量的增加。从供需来看，可以将购房需求之外的剩余房源转做出租之用，优化房企业务结构，同时促进房地产市场的供需稳定。从长期来看，有利于提高企业的盈利能力、营运能力和发展能力，对企业的绩效有正面的影响。购租并举的住房制度改革有利于促进房地产企业的兼并与收购，从而促进房地产市场的健康发展。

参考文献：

[1]国务院办公厅.国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》[J].城乡建设，2016（ 7）：30-32.

[2] Dennis J.Me Kenzie， Richard M.Betts.Essentials ofreal eatate economics[M].South-Western Pulishing， 1995.

[3]芮明杰，詹文静.土地出让制度改革对房地产上市公司的绩效影响[J].中国房地产，2008（4）：53-56.

[4]赵鑫露.论限购令对房地产企业绩效评价影响[D].西南财经大学，2013.

[5]刘莉.税收负担对房地产企业经营绩效的影响研究[D].浙江大学，2015.

[6]程正中，张绪通.货币政策对房地产企业经营绩效影响研究[J].会计之友，2015（7）：69-73.