农村宅基地地价评估

孙瑜琪

【摘 要】 我国城市土地已形成相对完善的价格体系，并引入了分类、分级和估价的技术标准，相比之下，农村宅基地估价缺乏相应依据，宅基地价格的研究必须从理论研究和实践探索两方面进行。本文将对宅基地地价评估进行研究，给出研究结果，并对宅基地地价评估中应注意的问题提出个人建议。

【关键词】 宅基地 土地价格评估 评价

一、研究背景

地价的内涵是在正常市场条件下，未来几年土地提供的土地净收入的资本化价值。地价评估是专业人员按照科学的土地估价原则、程序和方法确定土地市场价格。我国城市土地已形成相对完整的价格体系，农村宅基地过去免费使用，没有相应的价格体系。随着宅基地制度改革，越来越多的地区成为有偿使用宅基地的试点，宅基地入市被越来越多的人接受，成为改革的主流。这使得宅基地价格的评估成为人们关注的焦点。

二、问题提出

如何合理有效地评估宅基地价格？这将有助于建立健全宅基地价格体系，促进农村土地制度改革。宅基地土地价格的有效评估，不仅是农村宅基地市场的基础，也有助于改善土地市场和管理，有助于土地资源的合理配置，使有限的资源发挥最大的社会和经济效用。

三、文献评述

已有文献表明，学者普遍认为农村宅基地与城市房地产有相似性，因此宅基地地价评估可借鉴城市房地产评估的思路和方法。

首先提出“先定级后估价”的工作思路，通过选择影响宅基地地价的因素对宅基地进行定级。接下来，计算和分析样本数据。然后采用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等对宅基地价格进行评估。最后，编制修正系数，使地价评估更加准确有效。

虽然将城市土地评估方法应用于宅基地地价评估是可行和有效的，但由于缺乏相对活跃的交易市场，目前宅基地很难用市场比较法来评估地价。对于一些具有商业价值的宅基地，可以采用收益还原法对其进行评估，而对于大多数宅基地，只能采用成本逼近法。

四、研究设计

本文采用定性的方法，以农村宅基地价格评估的实践和探索为例，通过案例研究进一步分析宅基地价格。

五、结论

目前，北京、河南、湖南等地已经进行了宅基地地价评估实践探索。以河南省安阳市为例，进一步分析宅基地的地价评估。

安阳市对宅基地地价进行了评估分析，重点阐述了宅基地地价的内涵和补偿应包括的内容。认为宅基地土地价值的内涵主要包括三个方面：住房保障功能价值、使用权价值和社会保障补贴价值。据此，宅基地补偿的内容应为建筑安装费用+宅基地使用权价格+补贴补偿。以安阳市为例，假设土地面积为150平方米，建成区是出让土地上房屋建筑面积为100平方米，根据安阳市集体建设用地基准地价，该土地在三级范围内，价格为470元/平方米，经调查该地区房屋建筑安装费用为1000元/平方米，补贴补偿为前者的5%一般，所以补偿标准为（470+100×1000×150）×1+5%。

1.宅基地作为农民生活的基础，与城市最低住房保障政策一样，首先提供它作为住房用地的保障功能，并为居民提供基本的生活保障，所以农民退出宅基地后，应该能够发挥补偿功能，保护农民仍有居住空间。

2.宅基地作为用益物权，宅基地使用权包括占有、使用、受益和处分权。宅基地使用权能够带来的收入包括两个方面的内容：一是宅基地开垦后能够为耕地带来的收入，二是宅基地作为出租收入的营业场所。宅基地作为生产要素，可以参与生产经营，获取利润。失去宅基地意味着永久丧失宅基地上的各种可能权益。因此，宅基地使用权的价值应该得到补偿。

3.由于农民社会保障制度不完善，宅基地在保障农民权益方面仍然发挥着重要作用。退出宅基地，农民将不可避免地面临社会保障缺失等一系列生存问题，因此在补偿过程中应充分考虑这一部分的内容。

综上所述，要对宅基地的地价进行合理有效的评估，应注意以下三个方面：住房保障的功能价值、宅基地使用权价值和社会保障补贴价值。只有充分考虑以上三点，才能为宅基地定价奠定基础，有利于土地市场的完善和管理，有利于土地资源的合理配置。

六、建议

宅基地地价评估中应注意的问题还应包括：

1.界定宅基地等级界限的范围。农村集体建设用地，尤其是偏远山区的居住建筑，线性用地对象较少。许多道路没有道路名称，分类很困难。因此，在宅基地地价评估中应选择合适的边界作为最小单位，并根据宅基地分级结果进行适当的调整和处理。

2.制定宅基地评估参数的选择依据。在城市建设用地样本地价评估中，大部分参数、税费都是以相关文件为依据的。相比之下，农村宅基地评估的参数不易掌握，也没有关于税收是否可以参照国有土地的相关规定。建议探索建立更有针对性的制度和标准，以此为基础，确保评价结果的科学性和客观性。

3.随着改革的深入，应逐步确立宅基地地價确定原则。宅基地地价的确定应反映宅基地制度改革的相关要求。土地价格的确定不仅要遵循土地最有效利用的原则，还要充分考虑现行宅基地制度保障农民生计的功能。

4.宅基地定价还应考虑相关农村地区的经济发展潜力、技术进步和生产力发展。不同农村地区的发展潜力不同，这是影响宅基地价格上涨的重要因素。技术和生产力的进步可以大大降低建造房屋的成本，这将对房价产生重大影响。

5.在使用城市土地估价方法评估宅基地时，应注意两者之间的差异，选择合适的方法，而不是盲目应用。