深圳地铁附属资源开发经营的几点思考

杨勇

摘 要：根据2018年深圳市国资委国企改革要求，深圳地铁集团将分散由物业开发总部、资源开发公司、物业管理公司等单位经营的所有商业资源整合到新商业管理公司进行统一经营。改革要求新商业管理公司最大限度盘活现有商业资源，整体提升企业核心竞争力，实现集团整体做大做强的战略目标，最终实现国有资产效益最大化。结合新商业管理公司刚刚组建，针对当前附属资源开发经营的经营模式、业务范围等尚不清楚的情况，拟提出对附属资源开发经营的几点思考和建议，以期能为地铁附属资源开发经营的管理者提供参考。

关键词：地铁;附属资源;开发经营

中图分类号：F530.7        文献标志码：A      文章编号：1673-291X（2019）22-0136-01

一、关于附属资源开发经营的模式

1.附属资源开发的经营模式。自2003年起，资源开发分公司在深圳地铁集团轨道建设、轨道运营、轨道物业、资产经营“四位一体”的思想指导下，一直以非独立法人公司接受集团公司的委托，对地铁附属资源进行开发经营管理。这种委托经营管理的资源开发模式，在集团公司统筹下，其附属资源开发的投资成本基本上纳入到地铁建设概算内解决，资源开发分公司对附属资源开发经营以整租和分租为主要的租赁经营模式，因而随附属资源体量的增加利润呈稳定增长，取得了较好的成效。但随着城市轨道交通的高速发展，地铁建设规模的扩大，地铁网络化运营的升级，以及国企改革新形式下对地铁附属资源开发工作提出的更高要求，委托经营管理模式已经不能满足新商业管理公司生存发展的需要。

2.建议模式。一是附属资源经营模式。建议集团公司转变资源委托经营管理模式为通过股权划转或资源授权经营的模式，将目前相关存量物业、商业场地、媒体资源、民用通信设施等相关资产，按市场化原则交由新商业管理公司进行统一经营管理。新商业管理公司每年按股份比例分红或上交经营权费给集团公司。新商业管理公司应根据国内经济形势，结合资源整合实施情况，对附属资源的经营模式采取委托经营和自主经营相结合的方式，方可保证各项业务正常推进的基础上，循序渐进、稳步推进，既要提高效率，更要保证效益，做到统筹兼顾、平稳过渡。二是附属资源开发。新商业管理公司作为独立法人公司，对附属资源开发应转变在集团公司统筹下建总代建的单一模式，以集团公司投入股本或资源授权经营取得经营收益作为多种开发模式的资金，在附属资源开发模式上可采取自行开发、项目代建、合作开发等相结合的模式。

二、关于附属资源的招商方式

1.附属资源的招商方式。自深圳国资委[2013]98号指导意见实施后，资源开发公司对附属资源招商方式的选择严格按照其相关要求进行，以进场公开招租和自行公开为主。在招商实践中，进场公开招租方式因流程相对较长且进场成本较高，对优质商户的吸引力不足，间接影响招租成效。按照《指导意见》的相关规定，租赁面积在500m2以上或者招租底价每年在100万以上的情形，需进场公开招租，在深圳联交所大约需要13个工作程序。这部分程序和准备资料对很多意向承租人来讲，手续烦琐。同时，意向承租人参与进场公开招租之前必须缴纳3个月的租金作为竞价保证金，并且中选方还需向深圳联交所缴纳租赁合同额1%或1个月租金（孰低）作为服务费。上述条件一定程度限制了部分优质商户进场参与竞价，不利于充分竞争并招到最合适的承租人。

2.建议招商方式。目前，香港地铁的招商方式多为自行公开招租，把控招商过程及结果，基本不受非市场因素的制约，广州地铁作为体制内企业，其公开招租的条件相对更宽松。鉴于此，新商业管理公司以灵活高效的市场化运作机制经营就必须与市国资委沟通放宽进场招租条件，如招租面积10 000平方米以上，或招租底价500万以上实行公开招租。另外，鉴于品牌商家对进场招租存在排斥心理，建议考虑变换进场招租条件，如设定招租价格档次，定招租标准价，品牌商家可以低于标准价，或者直接与品牌商家直接进行协议租赁。

三、关于附属资源开发经营操作要点

1.附属资源规划先行，与城市规划、地铁线网规划紧密结合。地铁附属资源规划先行是轨道交通地下商（下转167页）（上接136页）业开发成功的主要经验。地铁附属资源的规划应建立在城市整体功能区域划分基础上，并考虑地铁线路的走向、地铁站点所处区域，以及站点附近的商业发展状况等，进行分区定位和特色经营规划布局，形成以地铁线路为经济带，以分区定位和特色经营的商圈经济。

2.附屬资源规划需结合地铁站点周边情况，做到因地制宜。地铁附属资源规划的商业网点数量多少、规模大小、档次高低，要同所处区域的经济发展状况、消费群体分布和购买力水平等相适宜。因此，要充分考虑本项目和地铁站点周边的消费水平、市场环境、现有商业配套、交通设施条件等。既要着眼于长远，做好相关工程条件的预留，体现规划的前瞻性;又要从实际出发，合理确定开发的资源数量、规模、档次和业态结构规划，使附属资源规划具备可操作性。

3.附属资源规划应满足商业业态发展需要，充分预留工程条件。地铁附属资源受地铁运营安全、消防等要求的限制，无论从开发上、还是商业运营上，难度都远高于地上商业。地下商业的工程造价成本普遍高于地上商业开发，而在后期商业经营中，商户业态调整涉及到的工程改造难度远远高于地上商业。因此，在前期规划设计中，应满足商业业态发展需要，充分预留后期商业经营所需要供电量、风井、上下水等工程条件。

4.附属资源开发经营的定位需考虑与地上商业、产业的协同互补。地铁附属资源开发经营的单个体量通常较小，不能形成完整的商业体系与地面商业综合体独立竞争。因此，附属资源经营的定位应充分考虑与地面商业、产业人流需求的协同与融入，也就是既要考虑与地面商业需求相配套，又要科学地与地面的商业错位互补。

參考文献：

[1]  戴长宁.关于优化南京地铁资源开发经营模式的报告[J].经营管理者，2015，（20）：142.

[2]  郑彦.城市地铁商业发展的国际经验借鉴与启示[J].吉林工商学院学报，2016，（2）：21-25.

Abstract：According to the requirements of the State-owned Enterprises Reform of Shenzhen SASAC in 2018，Shenzhen Metro Group will integrate all commercial resources operated by property development headquarters，resource development companies and property management companies into new business management companies for unified operation.The reform requires the new business management company to maximize the existing commercial resources，enhance the core competitiveness of the enterprise as a whole，achieve the strategic goal of the Group to become bigger and stronger，and ultimately maximize the benefits of state-owned assets.In view of the fact that the new business management company has just been formed and the business model and business scope of the current subsidiary resources development and management are still unclear，it is proposed to put forward some thoughts and suggestions on the development and operation of the subsidiary resources，hoping to develop and operate the subsidiary resources of the subway.The manager provides a reference.

Key words：subway;affiliated resources;development and management