房地产开发项目动态财务管理的几点探讨

吴小艺

[摘 要]房地产开发项目需要保持灵活性和创新性，要求项目对应的财务管理也保持灵活性。信息化时代为财务管理提供了新契机，信息技术的应用使得财务管理实现动态化。而这种动态化管理模式满足了房地产开发项目价值的客观需求，使房地产企业能实时掌握企业内部控制情况，及时采取改善措施，保证自身发展过程不会出现经济危机。基于此，房地产企业应建立专业的动态财务管理系统，制定相关的财务管理策略。

[关键词]房地产开发项目;动态管理;财务管理

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.27.145

在房地产开发项目进行中，房地产企业向来青睐传统的财务管理模式，该模式为财务人员所熟悉，可操作性强，但与房地产企业本身的发展需求不适应，与开发项目的创新性要求也不契合。所以财务管理总会出现各种问题。动态化管理模式则不会出现这些问题。财务管理人员应快速转变管理观念，应用新的管理模式动态处理财务数据，解决财务问题。本文主要针对房地产开发项目动态财务管理进行探讨。

1 房地产开发项目财务管理问题

传统的财务管理模式存在的问题主要包括以下几方面。其一，管理观念和方法落后。房地产企业中的最高领导人员可直接参与财务管理和财务决策，如果这些领导人员无法拥有先进的财务管理意识，整个企业的财务管理观念都会处于一种落后状态，相关的财务人员也不会具备创新意识，其只负责核算等简单的工作，其他的投资、借款审批等则由领导人员完成，这种方式会使财务管理分散化，不利于财务管理的专业化和规范化。如果领导人员出现谋私行为，企业内部的财务管理水平会急速倒退。另外，领导人员对财务管理风险的灵敏度也不如专业财务管理人员高，所以总会出现财务管理问题。其二，资金管理制度不健全。企业财务长期增长模型应与实际业务保持一致，企业需要根据业务实际发展情况，确定资本回报率等参数或标准，这才可以避免资金闲置或利用率差问题。[1]但在实际中，模型与业务总会有偏差，所以经常发生资金不足情况。其三，财务监控手段单一，财务管理水平低。在财务管理中，房地产企业需要实施有效的控制手段，来防止财务危机或会计核算问题。如果企业无法做好事前预算和事后控制，财务会计信息很容易出现失真情况。

2 房地产开发项目动态财务管理系统的构建

2.1 设计原理

主要借助信息技术，构建信息平台，专门提供项目运行监督、反映服务，该平台可以实现信息共享，工作人员既可以及时传递刚产生的项目财物信息，也可以与领导人员建立信息交互关系，使领导人员能接收这些信息，将其应用在经济决策等方面。[2]企业内部其他部门也需要将相关的财务信息传递到平台上，使财务人员能有效整合全部资源信息，分析财务风险等。

2.2 功能设计

功能设计主要包括三方面。其一，能对项目运行进行跟踪监控，及时提供项目财务信息。其二，通过当前财务状况，预测未来财务发展情况。其三，在未来财务预测中，如果出现财务风险问题，该系统还要提供解决建议，使财务风险得到有效规避。

2.3 模块设计

模块设计主要包括四个模块。其一，基础信息模块。该模块可以储存大量的项目信息和财务信息，包括预定目标或管理报表中的信息等，可为财务人员和领导人员提供最全面、最完整的財务数据。其二，可行性研究模块。房地产开发项目推进之前，领导人员需要对项目的可行性进行研究，站在经济角度进行研究时，需要了解项目带来的经济利润和财务风险等。[3]该模块需要负责分析工作，为领导人员决策提供参考建议。该模块分析研究的参考数据皆来自基础信息模块。其三，成本控制模块。在项目开发过程中，会产生大量成本，为了实现成本最小化，利润最大化目标，该模块需要控制成本，并基于此目的，制定比较适合项目发展的目标成本参数，并降低成本目标分解为多个小目标，将其下发到相关的管理人员，使成本得到精细化管理。另外，该模块还可以对项目反映的成本信息进行动态管控，使管控过程出现的各种问题得到有效解决。其四，绩效评估模块。该模块主要对前三个模块的运行情况及项目实施状况进行分析判断，作出评估建议，使项目最终达成目标。该模块具有动态化特点，其在动态评估中，可使项目实施状况得以实时查询。另外，该模块还可以对整个项目进行综合评价，使整个项目的财务管理状况和实施状况得到全面解析与评估。

3 房地产开发项目动态财务管理策略

3.1 项目前期制定合适的财务管理目标

主要包括两方面：其一，设定项目财务管理目标。企业需要针对项目具体情况和开发过程中的成本事项等，编制针对性较强的预算计划，编制人员需要准确预测各种资金成本的利用情况和回报效果，这些数据是项目可行可靠研究的参考依据。[4]如果项目可行，企业则需要基于预算计划，制定符合企业发展和项目开发的管理目标，使项目收入最大化，成本最小化。其二，平衡项目现金流。财务人员需要在前期测算项目资金流，使其稳定化和平衡化，资金运行安全可靠性才能得到保证，这可以为项目开展提供资金支持。在此方面，财务人员需要参考项目收支状况等信息来平衡现金流。

3.2 实施过程动态管控财务指标

主要包括以下几方面：其一，管控项目成本。根据预算计划和管理总目标、分目标要求，各部门需要做好协调合作，使成本消费处在控制范围内。各部门需要及时将某一段的财务信息传递给财务人员，由财务人员及时更新财务数据，使项目成本发生状况一目了然，领导人员可以快速找到成本失控环节，在及时调整财务管控计划后，项目整体成本也会可控。其二，管控项目收入资源。项目开展过程中，收入资源是不断发生变化的，财务部门需要采集相关信息，更新项目总收入，并将其作为目标实现情况分析工作的对比参数，如果其与目标相差甚远，财务人员还要分析这种差异的原因，并将其传递给各大部门，由其调整项目开展策略。其三，管控现金流。这可以保证项目开展资金链永远不会出现断裂问题。其四，管理财务目标。在财务实际动态监控中，财务人员可以及时发现异常财务状况，如果利润低于预计目标，财务人员可及时通报给项目部门，使部门及时采取调整措施，这可以使最终的财务运行情况达标。

3.3 实施后的财务管理评估工作

在项目开展完毕，财务人员还要对整个项目动态管理情况进行分析总结，从中汲取经验，完善管理计划。主要对总体收入、资金流等参数指标进行分析，找到其中的优缺点，扬长避短，规避风险，使财务动态管理水平更高。[5]

4 结 论

在对房地产开发项目财务进行动态化管理时，房地产企业财务人员需要从实际出发，了解房地产企业的内部控制情况及开发项目的需求等，然后整合资源，判断企业实施动态财务管理的可行性，如果财务动态管理可靠，财务人员还需要提供相关的财务数据，供企业构建动态财务管理模型和系统。企业还需要引入信息技术等，来创建动态化管理系统，使其能实时采集财务信息，分析财务状况。

参考文献：

[1]田盈盈.房地产开发项目的动态财务管理策略[J].全国流通经济，2018（34）：42-43.

[2]王咏梅.对房地产开发项目的动态财务管理方法的探究[J].纳税，2018，12（34）：110-111.

[3]袁陈.房地产开发项目的动态财务管理方法探究[J].企业改革与管理，2018（7）：155-156.

[4]马爱君.房地产开发项目动态财务管理的探讨[J].中国乡镇企业会计，2017（9）：112-113.

[5]左晓宇.房地产开发项目的动态财务管理模式探究[J].财经界（学术版），2017（1）：236-314.